Sentencia de Tribunal Apelativo de 2 de Agosto de 2021, número de resolución KLAN202100281
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN202100281 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 2 de Agosto de 2021 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Fajardo Sobre: Sentencia Declaratoria Caso Núm.: NSCI201400146 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Casillas, la Jueza Romero García y la Juez Méndez Miró
Rodríguez Casillas, juez ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 2 de agosto de 2021.
Comparecen ante nos Wyndham Carib Development Company III, LLC (Carib III), Wyndham Carib Development Company IV, LLC (Carib IV) y Río Mar Resort-WHG Hotel Property, LLC (RMR) (en adelante, demandados-apelantes)
mediante el presente recurso de apelación. Solicitan la revisión de la Sentencia dictada de forma sumaria por el Tribunal de Primera Instancia (en adelante, TPI), Sala Superior de Fajardo, el 11 de febrero de 2021[1].
Allí, se declaró la vigencia de las servidumbres constituidas a favor de los titulares de los Clústers 1 y 2 de Río Mar, al no haberse cumplido la condición resolutoria.
Considerados los escritos de las partes, se confirma el dictamen apelado.
Los hechos que informan el presente caso se originan con la presentación de una acción civil sobre sentencia declaratoria instada el 2 de enero de 2008, por una veintena de titulares de los Clústers 1 y 2 de Río Mar (en adelante, demandantes-apelados), en contra de Río Mar Associates, L.P., S.E. (en adelante, RMA), Río Mar Community Association, Inc. (en adelante, RMCA), Carib III y Carib IV y otros. Los demandantes-apelados alegaron que, entre 1975 y 1976, RMA como Grantor y desarrollador original de la comunidad de Río Mar segregó dos parcelas de terreno de la parcela matriz para el desarrollo y venta de unidades de vivienda, creando así los Clústers 1 y 2, respectivamente. Asimismo, mediante Escritura Núm. 10 de 27 de junio de 1975 (Escritura Núm. 10) y Escritura Núm. 6 de 29 de abril de 1976 (Escritura Núm.
6), respectivamente, RMA creó una servidumbre a favor de los predios segregados para el uso y disfrute de las instalaciones pertenecientes a esta. Los predios segregados fueron denominados como el predio dominante. Según los demandantes-apelados, las instalaciones incluyen el campo de golf, las canchas de tenis, la casa club de golf y tenis, las instalaciones de la playa, así como los restaurantes y barras. Además, conforme a los aludidos documentos públicos, alegaron que las servidumbres continuarían vigentes siempre que los titulares de los predios dominantes pagaran las cuotas anuales allí estipuladas; las cuales aseguran han sido cubiertas todos los años.
Sin embargo, es la contención de los demandantes-apelados que Carib III y Carib IV propietarios desde el 2007 de los predios sirvientes donde ubican las instalaciones pretenden construir en dichos terrenos unidades de vivienda privada, eliminando, modificando o variando así los derechos de los demandantes-apelados sobre las servidumbres constituidas a favor de estos. Lo anterior, sin haber obtenido el consentimiento unánime de los titulares. En consecuencia, solicitaron que se declarase válidas las servidumbres constituidas a favor de los predios dominantes, en los cuales residen los demandantes-apelados.
Asimismo, que se declare que las instalaciones sobre las cuales descansan dichas servidumbres no puedan ser modificadas o destruidas sin el consentimiento de todos los propietarios de los Clústers 1 y 2, quienes pagan su cuota anual para el uso y disfrute de las mismas. Por último, solicitaron que se determinara que Carib III y Carib IV están impedidos de dejar de cobrar las cuotas como mecanismo para descontinuar unilateralmente la existencia de las servidumbres.
Carib III y Carib IV negaron las alegaciones en su contra. Por el contrario, argumentaron que las servidumbres no existen debido a que los demandantes-apelados no cumplieron con la condición para su existencia el pago de la membresía del Río Mar Country Club (en adelante, Club) y las cuotas anuales correspondientes. Además, alegaron que RMA se reservó la facultad de modificar y/o eliminar las instalaciones recreativas existentes, y que las escrituras no imponen como requisito el consentimiento de los titulares de los predios dominantes para hacer cambios o eliminar las instalaciones recreativas.
En cualquier caso, alegaron que las escrituras de servidumbre no especificaban las características sobre tipo, tamaño, ubicación, cantidad y/o clases de las canchas de tenis o los campos de golf, ni la ubicación que tendrían dentro del complejo. Por su parte, RMCA y RMA contestaron similarmente la demanda.
Alegaron, además, que las servidumbres se extinguieron por haberse tornado muy onerosas.
Transcurridos varios trámites procesales,[2] el TPI dictó Sentencia Parcial el 25 de noviembre de 2009, en atención a sendas solicitudes de sentencia sumaria instadas por las partes. Luego de esbozar 18 determinaciones de hechos,[3]
y conforme al derecho aplicable, concluyó que las servidumbres que se establecieron mediante la Escritura Núm. 10 y la Escritura Núm. 6 son servidumbres de uso predial voluntarias y discontinuas. Además, resolvió que las servidumbres en cuestión no estaban sujetas a condición alguna, sino que eran de naturaleza perpetua. Por otra parte, en atención al planteamiento de los demandados sobre que las servidumbres fueron eliminadas en el 2007 a través de las Escrituras Núm. 7, 10 y 11 de 22 de marzo de 2007 razonó que adolecían de validez, toda vez que los titulares de los predios dominantes los únicos que podían renunciar a las servidumbres no comparecieron en el otorgamiento de dichas escrituras. Así, resolvió que las servidumbres que gravan los predios sirvientes de los codemandados RMA, Carib III y Carib IV, así como las instalaciones sitas en estos continuarían en pleno vigor. Por lo que expresó
que los demandados-apelantes estaban impedidos de alterar o eliminar las instalaciones objeto de servidumbres sin previa orden del tribunal.
Finalmente, el TPI aclaró que su dictamen no excluía que se autorizaran modificaciones a las instalaciones existentes, aun si los titulares no consentían a ello. Lo anterior estaba condicionado a que se evaluasen las modificaciones propuestas y los demandados-apelantes hicieran esfuerzos razonables a juicio del tribunal para obtener el consentimiento de los titulares de las servidumbres sobre los cambios propuestos.[4]
Inconformes con dicho dictamen, Carib III y Carib IV acudieron ante este Tribunal de Apelaciones en un recurso de apelación KLAN201000154. Mediante Sentencia de 19 de enero de 2012, la Sentencia Parcial fue revocada a los fines de resolver que las servidumbres estaban sujetas a la siguiente condición resolutoria: que los miembros del predio dominante mantuviesen las membresías y pagasen las cuotas y cargos relacionados al Club. De manera que las servidumbres únicamente se podían extinguir si los titulares de los Clústers 1 y 2 no cumplían con la referida condición. Sin embargo ante la existencia de una controversia relacionada al cumplimiento con la condición resolutoria fue devuelto el caso al TPI para que examinara la prueba sobre ello. En caso de determinarse que las servidumbres estaban vigentes, entonces se procedería a determinar cuáles titulares del predio dominante poseían legitimación activa para impugnar los cambios propuestos al predio sirviente.
En atención a lo anterior y luego de varios incidentes procesales impertinentes a la controversia que hoy nos ocupa el 29 de agosto de 2017, Carib III y Carib IV presentaron una Moción de Sentencia Sumaria. Allí, alegaron que luego de adquirir en el 2007 las dos parcelas denominadas como predios sirvientes y aquí en controversia, el dueño de Río Mar las liberó de las servidumbres mediante Escritura Núm. 7 de 22 de marzo de 2007. De manera que las servidumbres que reclamaban los demandantes-apelados dejaron de existir y, en consecuencia, no podían impedir su desarrollo. En cualquier caso, las propias escrituras de servidumbres disponían que el derecho de los titulares de los Clústers 1 y 2 de Río Mar a utilizar las instalaciones existentes en la finca principal estaba sujeto a que dichas instalaciones fueran mantenidas en existencia por el Grantor o sus sucesores. De manera que Carib III y Carib IV podían variar el uso o propósito de las instalaciones y disponer de las mismas a su entera discreción, incluso, terminar y eliminar cualquier derecho de uso que pudieran tener los titulares. Finalmente, los codemandados Carib III y Carib IV aseguraron que pusieron en práctica la membresía compulsoria al Club, por lo que se habían extinguido las servidumbres bajo la condición resolutoria para cualquier titular de los Clústers 1 y 2 que no fueran miembros de dicho Club.[5]
La parte demandante-apelada y la parte interventora ECORED se opusieron oportunamente.
Para la misma fecha, los titulares demandantes-apelados presentaron Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria. Contario a lo propuesto por Carib III y Carib IV, argumentaron que la condición resolutoria no había ocurrido, dado que muchos de los titulares habían pagado y continuaban pagando las cuotas de mantenimiento del Club; en ese sentido, indicaron que aquellos titulares que no pagaron las cuotas solo respondieron a la renuncia de los demandados-apelantes a exigir el pago compulsorio de la membresía. Por lo tanto, los demandados-apelantes estaban impedidos de alegar la extinción de las servidumbres a base de sus propios actos. Carib III y Carib IV replicaron.
El 30 de agosto de 2017, la parte interventoraECORED presentó una solicitud de sentencia sumaria. Similarmente, alegó que la condición resolutoria no se había configurado, dado que los demandados-apelantes dejaron de cobrar la...
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