Sentencia de Tribunal Apelativo de 20 de Agosto de 2021, número de resolución KLRA202100172
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA202100172 |
| Tipo de recurso | KLRA |
| Fecha de Resolución | 20 de Agosto de 2021 |
Melbert Perez v. Abzco
| | | REVISIÓN JUDICIAL procedente del Departamento de Asuntos Consumidor _____________ QUERELLA NÚM.: SAN-2020-0006457 ______________ SOBRE: COMPRAVENTA DE VIVIENDA A DESARROLLADOR (Ley Núm. 130 de 13 de junios de 1967, según enmendada) |
Panel integrado por su presidente el Juez Figueroa Cabán, el Juez Salgado Schwarz y la Juez Mateu Meléndez[1].
Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de agosto de 2021.
Comparece Melbert Pérez (recurrente) mediante recurso de revisión y nos solicita la revocación de una resolución sumaria emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) mediante la cual desestimó la querella presentada en contra de ABZCO, LLC. (ABZCO) al determinar que el Contrato Uniforme de Compraventa otorgado por las partes de epígrafe había sido resuelto por ABZCO conforme a las cláusulas del mismo.
Considerados los escritos de las partes, así como los documentos que lo acompañan, a la luz del derecho aplicable, se confirma el dictamen apelado.
El 10 de marzo de 2020, el recurrente presentó una querella ante DACO en contra de ABZCO.[2] En la misma, hizo constar que en el mes de junio de 2017 había opcionado con ABZCO la unidad núm. 1 del proyecto Belmont. Entre otras cosas, solicitaba que se le reparara el sellado del techo del inmueble, construcción del desagüe del techo, la instalación del calentador solar, hacer las reparaciones del Punch list, detener la carta de resolución de contrato, y que se contratara a un Agrimensor para que tomara las medidas del terreno.[3] El recurrente anejó a la querella varios documentos los cuales fueron denominados como Anejos en la resolución recurrida.[4]
El 13 de marzo de 2020, el recurrente solicitó una Orden de Cese y Desista en la que en síntesis solicitaba que la parte recurrida no pudiera opcionar o vender el lote núm. 1 objeto de la controversia.
Ante la Pandemia del COVID-19, desde el 15 de marzo de 2020 fueron emitidas varias Órdenes Ejecutivas las cuales tuvieron como consecuencia el cierre de operaciones de DACO y solo algunas labores se pudieron continuar atendiendo de manera remota.
El 4 de mayo de 2020, enviada por correo certificado con acuse de recibo el 27 del mismo mes y año, DACO emitió la orden solicitada y le advirtió a ABZCO que la propiedad objeto del litigio no podía ser vendida o enajenada hasta tanto la misma no fuera adjudicada mediante vista administrativa, so pena de imponer las penalidades correspondientes.
El 28 de mayo de 2020, ABZCO presentó por medio de correo electrónico los siguientes documentos:
(1)Contestación a la Querella- en la misma admitió: que se había suscrito un Contrato Uniforme de Compraventa relacionado con la unidad del Proyecto de urbanización Belmont; debido a una reducción en la cabida esperada de la propiedad en agosto de 2018, el recurrente suscribió un documento reconociendo la cabida y disminuyendo el precio a razón de $250.00 el metro cuadrado; en diciembre de 2019, el recurrente inspeccionó la propiedad señalando una serie de condiciones, todas las cuales habían sido atendidas. Negó el resto de las alegaciones en la querella, y alegó afirmativamente que el contrato había sido terminado por éstos debido a que el recurrente, como estrategia de renegociación, rehusó
suplirle a First Mortgage la documentación requerida para proseguir con el proceso de aprobaciones de financiamiento a pesar de haber sido requerido por ABZCO conforme a lo que establecía el contrato.[5]
(2) Moción Informativa y de Reconsideración- exponía que la propiedad había sido vendida el 27 de abril de 2020, por lo que la orden emitida la entendía académica. Arguyó que se debió
congelar la fianza del desarrollador para atender dicho asunto y que la parte recurrente había incumplido con uno de los requisitos jurisprudenciales que dan paso a una solicitud de cese y desista.
(3) Moción de Solicitud de Resolución Sumaria- en síntesis, alegó que la querella era frívola ya que el contrato había sido resuelto debido a que el recurrente se rehusó a atender las solicitudes de ABZCO dirigidas a completar los trámites de financiamiento, por lo que solicitaba la resolución sumaria de la controversia. Incluyó en su solicitud una relación de hechos materiales sobre los que no había controversia, el derecho aplicable, y anejó 8 documentos en apoyo de sus alegaciones, los cuales fueron denominados como Exhibits en la resolución recurrida.[6]
Como hechos materiales sobre los cuales no existía controversia ABZCO estableció los siguientes:
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El 23 de junio de 2017, el Sr. Melbert J. Pérez Avilés (el Querellante) suscribió un Contrato Uniforme de Compraventa donde se obligó a adquirir el Lote 1 del proyecto de Urbanización Belmont por la cantidad de $319,091.40 (el Contrato). Al momento que se suscribió el Contrato se contemplaba que la cabida del lote sería de 365.51 m2. (Exhibit I-Contrato Uniforme de Compraventa)[7]
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Debido a la incertidumbre sobre la cabida final del lote, la cláusula 10(e) del contrato proveía para el ajuste del precio por cambios en la cabida:
Queda convenido expresamente, que si por razón de enmiendas autorizadas a los planos, la Unidad sufre aumentos de cabida que hayan sido debidamente autorizadas, así como por cualquier otra causa justificada (tales como incrementos en los costos de desarrollo y/o construcción, requisitos que impongan las entidades públicas o de utilidades, y/o por cualquier otra razón de control de la VENDEDORA), el precio de compraventa aumentará a razón de $250.00 por metro, y el aumento se pagará
mediante el ajuste correspondiente de la partida a satisfacerse por el COMPRADOR con el otorgamiento de la escritura de compraventa.
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Luego de suscrito el Contrato, fue confeccionado un plan de sitio (Plot Plan)
preliminar del Lote. Dicho plano de sitio indicaba que la cabida esperada del Lote sería de 328.99 m2- una reducción de 36.52 m2. (Exhibit 2-Plot Plan)[8]
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En septiembre de 2018, en reconocimiento del cambio de cabida y el efecto sobre el precio, las partes nuevamente iniciaron el primer folio del contrato. En dicho folio las partes constataron que la cabida del lote sería de 328.99 m2 y que, consecuentemente, se reconoció que el precio se redujo por $9,130.00 a $309,961.40. (Exhibit 3-Primera página del Contrato Uniforme de Compraventa el cual indica la nueva cabida y nuevo precio de venta.)[9]
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Habiendo progresado la construcción, la mesura del solar reveló que la cabida final del Lote 1 es de 368.78 m2. Un aumento de 3.27 m2 en relación a la cabida contemplada en el contrato original. Dicho Plano de Sitio fue certificado por el Ing.
Efraín Echandi Otero y fue aprobado por la oficina de permisos del Municipio Autónomo de Guaynabo. (Exhibit 4-Plot Plan Diagram con fecha del 30 de septiembre de 2019, aprobado por la Oficina de Permisos del Municipio del Guaynabo el 27 de febrero de 2020.)[10]
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El 19 de noviembre de 2019, el Vendedor le notificó al Querellante por correo certificado con acuse de recibo del aumento de cabida y del consecuente ajuste aditivo al precio de $816.50 en relación al precio original. En dicha ocasión el Vendedor advirtió que [a]unque para efectos del Vendedor, no se requiere la firma de un nuevo contrato de compraventa, es muy probable que la entidad financiera que escogió requiera uno. Agradeceré nos indique si necesita suscribir un contrato nuevo para hacer las gestiones necesarias. (Exhibit 5-Carta enviada al recurrente.)[11]
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Conforme a lo que advirtió el Vendedor, para la aprobación del financiamiento el banco hipotecario requirió que se le supla un contrato con la cabida y precio final correcto. A esos efectos, el 20 de diciembre de 2020, First Mortgage le escribió al vendedor indicando que el tasador no puede enviar tasación debido a que necesita un contrato y plot plan correcto, al parecer lo que yo tengo está erróneo, sin embargo, tengo contrato c/v vigente, necesito se aclare esta situación ya que están dilatando el proceso. (Exhibit 6-correos electrónicos enviados entre el representante de ABZCO y First Mortgage.)[12] (Énfasis nuestro.)
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Ante la inacción del querellante por casi tres meses, el 13 de febrero de 2020, ABZCO formalmente le requirió al Querellante que, de conformidad con las cláusulas 13 y 20 del contrato suscriba el documento que refleje la cabida y precio de la unidad final y que en los próximos 10 días lo someta el mismo al banco hipotecario. Dicha comunicación fue recibida personalmente por el Querellante el 18 de febrero de 2020. (Exhibit 7- Carta enviada al recurrente.)[13]
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El Querellante no cumplió con el requerimiento del Vendedor. Por lo contrario, el 27 de febrero de 2020 envió una comunicación donde insistió en renegociar los términos contractuales, alegando estar listo para cerrar si Belmont honra el contrato de compra vigente por $309,961.40 firmado en agosto de 2018. O sea, el Querellante pretendía que el vendedor obviara la cláusula de ajuste de precio por variaciones de cabida y que asumiera una rebaja de sobre $10,000.00.
Es de notar que junto a su comunicación el querellante incluye un correo electrónico de First Mortgage donde una oficial de dicha institución reitera que necesito determier [sic.] cual va a ser el precio final y el plot plan correcto para poder terminar de trabajar su solicitud [de financiamiento].
(Exhibit 8- Carta y correo electrónico referidos.)[14]
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Ante el incumplimiento del Querellante con el requerimiento del vendedor, mediante comunicación de 4 de marzo de 2020, el vendedor dio por resuelta la relación contractual entre las partes. Dicha comunicación, por instrucciones del querellante, fue entregada personalmente a su representante legal el 6 de marzo de 2020.[15] (Exhibit 10- Carta entregada al...
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