Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Agosto de 2021, número de resolución KLAN202100390
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN202100390 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 31 de Agosto de 2021 |
The Childrens Place (puerto Rico)
| CENTER ASSOCIATES, LLC | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Caso Núm. SJ2018CV10058 Sobre: Cobro de Dinero e Incumplimiento de Contrato |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Lebrón Nieves, la Jueza Soroeta Kodesh y el Juez Rodríguez Flores
Soroeta Kodesh, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de agosto de 2021.
Mediante un recurso de apelación instado el 28 de mayo de 2021, comparece The Childrens Place (Puerto Rico)[1] (en adelante, Childrens Place o la apelante). Solicita que revisemos una Sentencia Sumaria dictada el 28 de abril de 2021 y notificada el 29 de abril de 2021, por el Tribunal de Primera Instancia (en adelante, TPI), Sala de San Juan. Por medio del dictamen apelado, el TPI declaró Ha Lugar la Moción de Sentencia Sumaria incoada Caparra Center Associates, LLC (en adelante, Caparra Center o la apelada).
Por los fundamentos que expresamos a continuación, modificamos la Sentencia Sumaria apelada. Se confirma dicho dictamen emitido por la vía sumaria en cuanto a: (1) la concesión de la moción de sentencia sumaria a favor de Caparra Center; (2) la denegatoria de la moción de sentencia sumaria de Childrens Place; y (3) el pago de la cuantía ascendente a $ 49,890.00, por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los cuatro (4)
meses desde octubre de 2017 hasta enero de 2018, adeudados por Childrens Place a Caparra Center. Sin embargo, devolvemos el presente caso al TPI, a los fines de que se adjudique y se consigne la cuantía precisa que Childrens Place le debe pagar a Caparra Center por concepto de costas, honorarios e interés legal.
En aras de establecer el marco fáctico que originó el pleito de autos, proveemos un resumen de los hechos acaecidos previo a la presentación de la Demanda de autos.
La apelante se dedica a la venta de ropa para niños e infantes. A esos fines, el 13 de mayo de 2004, suscribió un contrato con la apelada con el propósito de arrendar un local en el Centro Comercial San Patricio Plaza (en adelante, centro comercial o San Patricio Plaza). El término original del arrendamiento era de diez (10) años.
Durante el mes de agosto del año 2017, las partes se encontraban inmersas en un proceso de negociación para la extensión del contrato de arrendamiento.
Así las cosas, el 20 de septiembre de 2017, el Huracán María pasó por Puerto Rico. Los destrozos causados por este fenómeno atmosférico provocaron que el aludido centro comercial, donde estaba sito el local arrendado por la apelante, se quedara sin servicio de energía eléctrica. Por lo tanto, inicialmente se mantuvo cerrado.
El 26 de septiembre de 2017, los funcionarios de Childrens Place realizaron una inspección del local arrendado y encontraron que entró agua por el techo del centro comercial, lo cual provocó que muchos paneles de gypsum board del local se empaparan y colapsaran. En consecuencia, el 29 de septiembre de 2017, la apelante cursó un escrito a la apelada en el cual expresó que los predios del local habían sufrido daños significativos y ocasionaron que el local no fuera apto para operar su negocio de venta de niños e infantes.
Subsiguientemente, el 19 de octubre de 2017, la apelante cursó una misiva a la apelada para requerirle que se le pusiera al día con el estado de situación de la energía eléctrica en el centro comercial. El 20 de octubre del 2017, la apelada respondió que la electricidad había regresado al centro comercial y que operarían en su horario regular.
Además, Childrens Place notificó por escrito a la apelada que se llevarían a cabo exámenes para determinar la existencia de hongos en el local. El 13 de octubre de 2017, la compañía ESIS, Inc. de California (en adelante ESIS), empresa que se especializa en limpiezas ambientales, realizó
las pruebas de detección de hongos. La apelante alegó que no se le notificó el Informe final o los hallazgos de los exámenes llevados a cabo. Sostuvo que tampoco se le solicitó acto de remediación alguno relacionado con dicho Informe.
La apelante afirmó que San Patricio Plaza estuvo fuera de operaciones por un intervalo de treinta (30) días. No obstante, el expediente de autos demuestra que el centro comercial continuó operaciones, a pesar de que el servicio eléctrico no había sido restablecido. Lo anterior, mediante el uso de generadores. Childrens Plaza arguyó que el local arrendado no tenía ventanas y que la falta de ventilación y la humedad fueron las causas del desarrollo del hongo. Por su parte, la apelada adujo que el hongo fue producto de la falta de mantenimiento de la apelante y el prolongado cierre del local, lo cual agravó la situación.
Mientras tanto, a principios de noviembre de 2017, las partes continuaban en negociaciones para la renovación del contrato de arrendamiento del local en cuestión. El 14 de noviembre de 2017, el Sr. Luis Rafael González (en adelante, el señor González), vicepresidente de arrendamientos de Caparra Center, le cursó un correo electrónico a la apelante en el cual expresó
preocupación, debido a que la tienda permanecía cerrada, a pesar de que el tráfico de compradores en el centro comercial era sustantivo, las utilidades estaban funcionando y los accesos al centro comercial habían vuelto a la normalidad. Expresó su inquietud por el cierre de la tienda, no solo por su efecto en las ventas, sino por el deterioro que el cierre pudiera causar en el centro comercial. Surge del expediente ante nos que, en este momento, la apelante no había iniciado los trabajos de limpieza o remediación del local. En igual fecha, 14 de noviembre de 2017, la apelante contestó el correo electrónico. Manifestó que tenían como meta reabrir para el viernes negro (‟Black Friday), pero enfrentaban obstáculos sustanciales en obtener los recursos necesarios alrededor de la Isla. Con relación a las preocupaciones esbozadas en el correo del señor González, la apelante replicó que:
What exactly is the concern inside the premises, lack of HVAC? Our unit is broken there. I believe we are arranging to have the store cleaned up but again getting our resources around the island has not been happening as quickly as wed prefer.[2]
El 15 de noviembre de 2017, los funcionarios de ESIS notificaron los hallazgos de su inspección del local a la apelante. En el reporte, ESIS expuso que encontraron la existencia de hongo en algunas áreas del local.
En consecuencia, propuso un protocolo para la rehabilitación del local. A tales efectos, la recomendación de ESIS reza como sigue a continuación:
Higher than normal interior spore concentrations in air can adversely affect inventory in these stores. Therefore, ESIS believes that inventory is not in a suitable condition for retail sale to children and newborns and should be removed from the store prior to commencing remediation.[3]
El 17 de noviembre de 2017, el ajustador de la compañía de seguros realizó la inspección del local y confirmó que el inventario no estaba en condiciones de ser vendido. Por consiguiente, afirmó que dicho inventario debía considerarse como pérdida total, ya que se había contaminado con hongo.
Consecuentemente, la apelante se vio obligada a remover el inventario del local, bajo la supervisión del ajustador de la aseguradora. Así pues, el 20 de diciembre de 2017, la apelante realizó los trabajos de rehabilitación del local arrendado. Sin embargo, no fue hasta el 18 de enero de 2018, cuando ESIS inspeccionó el local y certificó que estaba apto para resumir la operación comercial.
Entretanto, las partes de epígrafe no lograron alcanzar un acuerdo para renovar el contrato de arrendamiento, el cual expiró, de acuerdo con sus términos, el 31 de enero de 2018. La apelante entregó la propiedad, la cual fue aceptada por Caparra Center.
Así las cosas, el 21 de febrero de 2018, la apelada envió una carta a la apelante en la cual reclamó el pago de $49,890.68, por concepto de cánones de arrendamiento adeudados, correspondientes a los meses entre octubre de 2017 a enero de 2018. El 10 de julio de 2018, la apelante cursó una misiva a Caparra Center, en la cual expresó lo siguiente:
As Tenant determined (in its sole discretion, pursuant to its rights under said section of the Lease) that it was unreasonable for Tenant to continue operating its business at the Premises as a result of the foregoing damage to the Premises and inventory, Tenant rightfully closed its store and the Rent and other charges should properly have been abated.[4]
Con posterioridad y debido a la inacción de la apelada ante el reclamo de la apelante, el 20 de noviembre de 2018, Caparra Center incoó una Demanda en cobro de dinero en contra de la apelante. En apretada síntesis, reclamó los cánones de arrendamiento correspondientes a cuatros (4) meses desde octubre de 2017 hasta enero de 2018.
Por su parte, el 25 de junio de 2019, la apelante interpuso una Moción de Sentencia Sumaria. En síntesis, alegó que no existía una controversia de hechos que le impidiera al foro primario concluir que no procedía el pago de los cánones de renta adeudados. Lo anterior, debido a que el contrato de arrendamiento le confería la facultad de determinar que el local arrendado no estaba apto para operar y mantener su tienda cerrada hasta tanto se realizaran...
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