Sentencia de Tribunal Apelativo de 10 de Diciembre de 2021, número de resolución KLAN202000600
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN202000600 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 10 de Diciembre de 2021 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Civil Núm.: D DP2013-1018 Sobre: Daños y Perjuicios Contractuales |
Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Pagán Ocasio y el Juez Ronda Del Toro[1]
Ronda Del Toro, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 10 de diciembre de 2021.
Oriental Bank and Trust [en adelante, Oriental Bank] nos solicita la revisión y revocación de la Sentencia emitida el 20 de mayo de 2020, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón (en adelante, TPI). Mediante referida Sentencia el foro primario declaró Ha Lugar la demanda presentada por Denisse Rivera Izquierdo [en adelante, Denisse Rivera o apelada] en contra de su hermano, José Ramón Rivera Izquierdo, [en adelante José Rivera] y Oriental Bank.
Por las razones que exponemos a continuación confirmamos el dictamen apelado.
I.
El 5 de diciembre de 2013, Denisse Rivera instó una demanda en contra de varias personas incluyendo a Oriental Bank, José Rivera, Migdoel Rodríguez (tasador) y Jesús Conde (ingeniero). En esta demanda, Denisse Rivera alegó que sufrió daños como consecuencia de tanto la conducta fraudulenta por parte de José Rivera, que es su hermano, como de la crasa negligencia por parte de Oriental Bank, Migdoel Rodríguez y Jesús Conde durante los trámites de un negocio de compraventa y constitución de hipoteca sobre un bien inmueble, el cual se llevó a cabo en el año 2004. En la contestación a la demanda, Oriental intentó levantar la defensa de prescripción; sin embargo, el foro primario entendió que la misma no era de aplicación en este caso.
En específico, Denisse Rivera alegó que su hermano, José Rivera, le ofreció
vender a ésta el lote ubicado en la Carretera 165 Km 4.0 Reparto Mariela D-6, Toa Alta, P.R. 00953, el cual cuenta con una vivienda de cemento y que ésta aceptó la oferta. Ambos hermanos comparecieron a Oriental Bank para el trámite de financiar la compraventa de la propiedad por parte de la apelada. Como parte del proceso de financiamiento, la institución bancaria envió a un tasador, Migdoel Rodríguez, quien preparó un informe de tasación de la propiedad por él evaluada. Oriental Bank envió además a un ingeniero civil, Jesús Conde, y este último preparó un plot plan que reflejaba la realidad física de una propiedad que supuestamente alguien interesaba comprar. Ambos documentos, el informe de tasación y el plot plan, identificaban erróneamente la propiedad como la D-14 en lugar de la D-6 que era la que la apelaba interesaba comprar.
El 12 de febrero de 2004 Denisse Rivera y José Rivera suscribieron un Contrato de Compraventa mediante escritura pública. Sin embargo, el objeto de dicha compraventa fue la propiedad D-14, la cual consiste en un barranco inhabitable sobre el cual no existe ninguna estructura. Denisse Rivera deseaba comprar la estructura residencial localizada en la propiedad D-6 y firmó el contrato de compraventa bajo la impresión de que compraba la propiedad D-6. Oriental Bank otorgó contrato de Hipoteca por escritura pública.
Luego, Denisse Rivera realizó sus pagos mensuales diligentemente desde el año 2004 hasta el 2013. En cuanto a esto último, ésta declaró en corte abierta haber pagado aproximadamente $130,000 en concepto de la hipoteca, haber incurrido en mejoras a la propiedad ascendentes a $60,000 aproximadamente; y aunque de esto último no se presentó prueba documental, dicha parte del testimonio no fue impugnada y el foro primario le adjudicó entera credibilidad.
En el año 2013 Denisse Rivera acude a Doral Bank, banco que había adquirido el crédito hipotecario, en busca de refinanciar su préstamo. Es en este entonces que Doral Bank le indica a Denisse Rivera que la propiedad que está pagando y la que está a su nombre en el Registro de la Propiedad es la D-14, en la cual no hay ninguna estructura.
La propiedad D-6 constaba en el Registro de la Propiedad a nombre de José
Rivera y éste utilizó dicho lote como garantía en varios préstamos hipotecarios con otras instituciones bancarias a sabiendas de que la propiedad era ocupada por su hermana, Denisse Rivera, y que ésta última estaba bajo la creencia de que la propiedad D-6 era suya.
El foro primario, luego de aquilatar toda la prueba, determinó que José Rivera demostró malicia premeditada y claro menosprecio por el bienestar personal de su hermana, Denisse Rivera, al defraudarla en dicha compraventa al hacerle creer que el predio que estaba comprando era el que tenía la residencia enclavada en él, cosa que él conocía que no era cierto. Debido a este engaño y fraude, lo que se inscribió en el Registro de la Propiedad a nombre de Denisse Rivera fue la propiedad D-14 y no la D-6, como le habían hecho creer.
Por otro lado, el foro de instancia determinó que Oriental Bank fue negligente en la supervisión de la preparación de las escrituras de compraventa y preparación de los demás documentos necesarios para el negocio jurídico en cuestión. Esta negligencia se debe a que no se hizo el due diligence
necesario y requerido para verificar que en efecto el contrato de compraventa y constitución de hipoteca que se estaba llevando a cabo era el correcto y que todos los documentos así lo demostraran.
En cuanto a esto, Oriental Bank preparó toda la documentación conforme al predio D-14, cuando la intención de Denisse Rivera era adquirir el predio D-6. Oriental Bank no verificó que el predio objeto de la compraventa por parte de la apelada era uno distinto al que estaba siendo tasado y medido.
Respecto a los demandados Migdoel Rodríguez y Jesús Conde el foro primario determinó que estos descansaron en la identificación del supuesto lote objeto de compraventa conforme la información brindada por la parte que los contrató, Oriental Bank. Se determinó a su vez, que no hubo negligencia alguna por parte del ingeniero civil o el tasador, pues no se demostró que estos se hayan apartado de su práctica profesional ni que hayan utilizado un procedimiento inadecuado mientras realizaron sus tareas.
En lo pertinente, y además de los gastos incurridos en el pago de la hipoteca y mejoras a la propiedad, Denisse Rivera declaró que sufrió angustias mentales por no dormir, desunión familiar, vivir con el temor de ser desalojada de su hogar y no poder dejarle algo a su hijo.
En fin, el foro primario declaró Ha Lugar la demanda instada por Denisse Rivera en contra de José Rivera y Oriental Bank. En cuanto a los demandados Migdoel Rodríguez y Jesús Conde, el foro de instancia desestimó la demanda. En su Sentencia, el foro de instancia declaró nula la constitución de hipoteca por haberse constituido sobre la propiedad errónea al contrato de compraventa real entre los hermanos y que no pertenece a Denisse Rivera, y ordenó
a Oriental Bank a devolverle a Denisse Rivera la cantidad pagada por ésta en concepto de la hipoteca.
A su vez, el foro primario le ordenó a José Rivera la devolución...
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