Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Junio de 2000, número de resolución KLAN0000175
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0000175 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 2000 |
LEXTCA20000630-62 Rosario Rivera v.
H.F. Mortgage
William A. Rosario Rivera, Janice Febus Nogueras y la Sociedad Legal de Gananciales por ellos compuesta, Demandantes-Apelantes
Núm.
KLAN0000175
Apelación
Procedente de Sala Superior de Bayamón
Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Martínez, la Jueza Cotto Vives y la Jueza Ramos Buonomo
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2000.
La controversia que debemos resolver es si una institución financiera responde por los daños sufridos Por un matrimonio que adquirió su residencia mediante un préstamo hipotecario facilitado por dicha institución, debido a que la tasación requerida por la referida institución y realizada por un tasador asignado por el Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (U.S. Department of Housing and Urban Development, en adelan-
te, HUD) fue hecha de forma negligente, al certificar que dicha propiedad no estaba localizada en un área inundable, por lo que la institución financiera no le exigió al matrimonio la compra de un seguro contra inundación, y la propiedad sufrió daños por inundaciones luego del paso de un huracán. El Tribunal de Primera Instancia desestimó la demanda en contra de la institución financiera mediante una sentencia sumaria parcial, al resolver que ésta había cumplido su deber de evaluar el caso y referirlo al tasador designado por HUD. La parte demandante recurre ante nos en apelación.
Acogemos el recurso como un certiorari, por tratarse de una sentencia que no es final, y denegamos la expedición del auto solicitado.
El señor William Rosario Rivera y su esposa Janice Febus Nogueras le solicitaron a H.F. Mortgage Corp. un préstamo hipotecario garantizado por la Administración de Vivienda Federal (F.H.A.) para adquirir un inmueble residencial ubicado en una urbanización de Bayamón.
Para la aprobación del préstamo hipotecario, H.F. le requirió una tasación de la propiedad al matrimonio Rosario Febus, quien pagó por el costo de la misma a la referida institución financiera. La tasación fue realizada por el Sr. Jesús M. Bosques, tasador asignado por HUD, el cual estaba inscrito en el HUD "Fee Panel of Appraisers". El Sr. Bosques no era empleado de H.F. ni dicha institución tuvo participación alguna en la selección de dicho tasador.
El Sr. Bosques realizó la tasación y certificó que la propiedad no se encontraba en una zona inundable. Basada en
la certificación del tasador, H.F. le aprobó el préstamo hipotecario al matrimonio Rosario Febus sin requerirle a éste que asegurara la propiedad contra inundación. Tres años más tarde, el huracán Hortense azotó a Puerto Rico y la propiedad del matrimonio Rosario Febus se inundó. Luego resultó que dicha propiedad estaba localizada en una zona inundable en un mapa publicado por la Administración Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inglés).
El matrimonio Rosario Febus y la sociedad legal de gananciales compuesta por ellos demandó en daños y perjuicios a H.F., a Financial Caribbean Corp., a Santander Mortgage, al Sr. Jesús M. Bosques y a su sociedad legal de gananciales, si la tuviera, y a las respectivas compañías de seguros, para recuperar los daños estructurales alegadamente sufridos por la propiedad, la pérdida del mobiliario, enseres y otros bienes muebles contenidos dentro de la propiedad, así como los daños sufridos por angustias mentales.
H.F. contestó la demanda y adujo que no incurrió en conducta negligente; que la negligencia era atribuible al Sr. Jesús M. Bosques, quien había sido el tasador que había certificado que la propiedad no estaba localizada en una zona inundable; y que no existía relación alguna de tipo contractual, ni de patrono-empleado, ni de contratante-contratista independiente entre el tasador y H.F., por lo que no era de aplicación la doctrina de responsabilidad vicaria. Junto a la contestación a la demanda, H.F.
entabló demanda contra coparte contra el tasador, Sr. Jesús M. Bosques, en la que aseveró que éste respondía de los daños di-
rectamente al matrimonio Rosario Febus por haber sido el causante directo de los daños reclamados.
El Sr. Bosques contestó la demanda contra coparte y adujo que nunca había tenido relación contractual alguna con H.F., así como tampoco había rendido labor alguna para dicha corporación. Éste también señaló que la obligación de solicitar la póliza para cubrir daños por inundaciones recaía sobre la institución prestataria, debido a que dicha garantía es vitalicia mientras dure el término de pago del préstamo.
H.F. presentó una solicitud de sentencia sumaria en la que señaló que no había controversia real sustancial sobre los hechos materiales del caso y que la controversia de derecho giraba en torno a si dicha institución financiera debía responder por el error cometido por el tasador asignado por HUD para tasar la propiedad cuyo financiamiento solicitó el matrimonio demandante. H.F. argumentó que ésta no debía responder y que, como cuestión de derecho, debía desestimarse la demanda en su contra debido a las siguientes razones: En primer lugar, porque el tasador fue quien cometió el error al certificar en su tasación que la propiedad a ser adquirida no estaba localizada en una zona inundable; porque dicha institución financiera no le requirió el seguro contra inundaciones al matrimonio Rosario Febus, basándose en la tasación realizada por el tasador, Sr. Bosques; porque dicha parte cumplió con el National Flood Insurance Program, 42 U.S.C. sec. 4001, et seq., que requiere que toda propiedad horizontal en una zona inundable sea asegurada contra inun-
daciones; y porque cumplió con el procedimiento establecido por HUD que requería que H.F. refiriese la solicitud del préstamo hipotecario a dicha agencia federal para asignar a un tasador para tasar la propiedad.
Asimismo, H.F. adujo que el tasador no era empleado ni contratista de dicha institución financiera, por lo que el error de éste no podía atribuírsele a la demandada; y que la determinación de inundabilidad realizada por un tasador al tasar una propiedad que va a ser financiada va dirigida a cumplir con un requisito federal que beneficia principalmente a la agencia garantizadora (HUD) y al comprador de la propiedad y que el beneficio es incidental para la institución financiera. Finalmente, H.F. planteó que aun cuando no se desestimara la demanda en su contra, debía dictarse sentencia sumaria para limitar los daños de los que podría responder dicha institución, a aquellos daños estructurales que hubiese sufrido la propiedad, sin incluir el contenido de la propiedad.
El matrimonio Rosario Febus se opuso a la solicitud de sentencia sumaria basándose en que H.F. les había exigido como requisito para considerar la solicitud de préstamo una tasación de la propiedad; en que ellos prepagaron el costo de la tasación a H.F.; en que dicha institución financiera incumplió el deber que tenía de informarle a los demandantes que la propiedad que estaban próximos a adquirir estaba localizada en una zona inundable; y en que ésta nunca les ofreció, requirió o recomendó la adquisición de un seguro
contra inundaciones según lo requerido por el Flood Disaster Protection Act de 1973, supra.
Asimismo, el matrimonio Rosario Febus indicó que era impertinente el hecho de si existía o no una relación contractual entre el tasador y H.F. y que, de ser así, eso hacía más patente la negligencia de la institución financiera, al descansar en la opinión de alguien con quien no habían contratado. Dicha parte también planteó que quien contrató con los demandantes fue H.F. y que si HUD fuese la parte responsable por los daños, ésta le respondería a H.F. y no a los demandantes.
El Tribunal de Primera Instancia dictó, una sentencia sumaria parcial al determinar que no existía controversia material sobre los siguientes hechos respecto a los cuales las partes están de acuerdo: Que el matrimonio Rosario Febus solicitó a H.F. un préstamo con garantía F.H.A.; que H.F. procedió a su financiamiento; que la tasación sobre la propiedad fue realizada por el tasador Jesús M. Bosques; que en la tasación se certificó que la propiedad se encontraba en una zona no inundable; que H.F. no requirió a los demandantes un seguro para proteger la propiedad financiada contra inundación; que el huracán Hortense pasó por Puerto Rico el 9 y 10 de septiembre de 1996; y que tras el paso de dicho huracán se inundó la propiedad de los demandantes y sufrió daños.
Luego de examinar la controversia de si H.F.
respondía por la negligencia o el error cometido por el tasador -quien era empleado o contratista independiente de HUD- al haber
certificado en su tasación que la propiedad a ser financiada se encontraba en una zona no inundable, razón por la cual dicha institución no le ofreció un seguro contra inundación a los demandantes, el Tribunal de Primera Instancia...
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