Sentencia de Tribunal Apelativo de 13 de Septiembre de 2001, número de resolución KLAN99-01330

LEXTCA20010913-06 Parque de las Palomas v. Millan

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

EN EL TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES

CIRCUITO REGIONAL I DE SAN JUAN

PANEL I

PARQUE DE LAS PALOMAS Demandante-Apelada v. ROBERT MILLAN Demandado-Apelante

KLAN99-01330

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil Núm. 96-6513 (507) Sobre: Cobro de dinero

Panel integrado por su presidenta, la jueza Fiol Matta, la jueza Rodríguez de Oronoz y el juez González Román

Fiol Matta, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 13 de septiembre de 2001.

El demandado-apelante solicita que revoquemos la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, que le ordenó pagar cierta cantidad de dinero por concepto de cuotas de mantenimiento de un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal. Basándonos en el derecho vigente y en el examen del expediente que expondremos a continuación, confirmamos la sentencia apelada.

I

El 11 de junio de 1996, el Condominio Parque de las Palomas (de ahora en adelante el Condominio) radicó demanda en cobro de dinero contra Robert Millán (de ahora en adelante Millán), titular del apartamento 3-A en el mencionado condominio. Según el Condominio, Millán no había pagado las cuotas de mantenimiento correspondientes a su apartamento. Millán contestó la demanda y levantó la defensa de compensación, basándose en que antes de esa fecha había prestado una cantidad de dinero al Condominio, suma que reclamó en su reconvención. Alegadamente, dicha suma correspondía a gastos incurridos en reparar el inmueble, los cuales el Condominio se había obligado a reembolsarle.

Luego de varios incidentes procesales, el tribunal de instancia determinó que la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. §1291 y ss, permitía la compensación de deudas por concepto de cuotas de mantenimiento, luego de lo cual celebró vista adjudicativa los días 20 de agosto de 1998 y el 25 de febrero de 1999. Tras conceder término a las partes para someter memorandos de derecho, el Tribunal de Primera Instancia dictó sentencia el 1ro.

de julio de 1999 e hizo las determinaciones de hechos que resumimos a continuación:

1. El Condominio Parque de las Palomas es un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal y el demandado-apelante es titular del apartamento 3-A de dicho condominio desde 1987.

2. Millán demandó a la vendedora de su apartamento y recibió compensación por vicios ocultos, consistentes en filtraciones de agua desde el balcón de su apartamento a los apartamentos 2-A y 2-B. Intentó corregir estos defectos instalando losas nuevas sobre las ya existentes, sin autorización del Condominio.

3. En un estudio estructural del Condominio, el Ing. A. Marrero Figarella determinó que los pisos de varios de los apartamentos, incluyendo el de Millán, exhibían deflexiones excesivas porque las vigas utilizadas no eran adecuadas para resistir las cargas.

4. El 6 de noviembre de 1993, los titulares del condominio celebraron una asamblea extra-ordinaria en la que además de discutirse el informe del ingeniero Marrero Figarella, se acordó que los titulares afectados por las imperfecciones estructurales gestionarían dos o tres cotizaciones para las reparaciones necesarias.

5. En la misma asamblea se autorizó que el representante legal del Condominio incoara un pleito por los vicios de construcción. La intención era satisfacer el costo de las reparaciones de las unidades afectadas con el producto de dicha sentencia. Sin embargo, el Condominio obtuvo sentencia adversa por haber prescrito la causa de acción.

6. Millán fue Presidente de la Junta de Directores del Condominio durante el período de agosto de 1994 a noviembre de 1997. Durante su incumbencia se celebraron reuniones informales de la Junta, pero no existen minutas de ellas.

7. Las minutas de las reuniones celebradas por los titulares reflejan que los titulares afectados someterían tres cotizaciones a la Junta de Directores, luego de lo cual la Junta celebraría una reunión adicional para asignar una derrama.

8. El Condominio no aprobó derrama alguna para corregir los vicios de construcción existentes. Tampoco existe minuta alguna que refleje un acuerdo otorgando préstamo alguno a tales fines.

9. Los titulares afectados por los problemas estructurales, incluyendo a Millán, no sometieron las cotizaciones necesarias para que los trabajos correctivos fueran aprobados por la Junta.

10. Matos Construction, contratista utilizado por Millán, cotizó $7,986.00 por los trabajos a realizarse en su apartamento. Estos trabajos consistieron en demoler dos (2) capas de losas y comprar e instalar nuevas losas en un área de 146 pies cuadrados, instalar un drenaje y botar escombros.

11. Las obras realizadas por Millán en su apartamento resultaron en su beneficio y tuvieron el efecto de corregir una situación que él mismo había provocado al instalar una segunda capa de losas sobre las existentes.

12. Millán pagó la suma de $664.38 por concepto de gastos de electricidad y limpieza del Condominio.

En su sentencia, el tribunal ordenó a Millán pagar al Condominio la suma neta de $8,501.70. Computó dicha partida a razón de $9,166.08 en cuotas de mantenimiento atrasadas, suma que incluye la cantidad de $982.08 por concepto del interés devengado a razón del 12% anual. A esta cantidad restó los $664.38 pagados por el demandado en beneficio del Condominio, más los intereses generados a razón de 8.75% anual.

El 23 de julio de 1999, Millán presentó moción solicitando determinaciones adicionales de hechos, declarándose ésta “No Ha Lugar” mediante resolución notificada el 9 de noviembre de 1999.

Oportunamente, el 9 de diciembre de 1999, presentó su escrito de apelación, en el que imputó al tribunal de instancia tres errores, a saber: 1)llegar a conclusiones de hechos y derecho que no encuentran apoyo en la prueba desfilada; 2) concluir que no se configuró un préstamo entre las partes y 3) concluir que la doctrina del enriquecimiento injusto no es aplicable a los hechos de este caso.

II

El objetivo de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, 31 L.P.R.A. §1291 y ss., es reglamentar la coexistencia de dos modalidades jurídicas de titularidad en los inmuebles sometidos a dicho régimen. La Ley reconoce la titularidad individual del apartamento y que ésta concurre con una comunidad forzosa indivisible sobre elementos comunes del inmueble, según definidos por la propia ley, sin los cuales no existiría el mencionado régimen. Godreau, Michel J., El Condominio, Editorial Dictum, San Juan, 1992, pág. 10. A tales fines, la ley establece el porcentaje de participación de los titulares en los elementos comunes y la correspondiente aportación proporcional de los titulares a los gastos de mantenimiento; provee los mecanismos para el cobro de cuotas y delimita los poderes y facultades del Consejo de Titulares y los administradores. Además, establece el elemento de mayoría requerida para realizar los distintos tipos de trabajo que requiere el inmueble y dispone la jurisdicción del foro adjudicativo para atender las situaciones y controversias que puedan surgir.

La Ley de Propiedad Horizontal fue concebida como una alternativa al problema de escasez de terrenos urbanizables, la alta demanda de viviendas, el explosivo aumento poblacional y la limitada extensión territorial de nuestro país. Godreau, supra, pág. 17; Exposición de Motivos, Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976. Reconociendo esto, nuestro Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente que en respuesta a una clara política pública dirigida a estimular su utilización, el Régimen de Propiedad Horizontal goza de protección jurídica. Asociación de Condómines v. Naviera, 106 D.P.R. 88, 91 (1977); Arce v. Caribbean Home Construction Corp., 108 D.P.R. 225, 242 (1978); Maldonado v. Consejo de Titulares, 111, D.P.R. 427, 429 (1981); Pueblo v. Pérez Pérez, 115 D.P.R. 827 (1984); Ortiz Alvarez(DACO) v. Condominio Martí, 88 J.T.S. 111.

La ley de referencia dispone que “[l]as obras necesarias para la conservación del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes serán acordadas por la mayoría de los titulares”. Asimismo, requiere el consentimiento unánime de los titulares “[p]ara toda obra que afecte los elementos comunes del inmueble”. Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, 31 L.P.R.A. §1291(n).

Sin embargo, la ley permite que cualquier titular haga a su costo obras urgentes o necesarias de reparación, seguridad o conservación, en el inmueble o sus elementos comunes y repita “contra los demás para el pago proporcional de los gastos hechos”, siempre y cuando los justifique. 31 L.P.R.A. §1291(o). Ahora bien, “[n]ingún titular podrá, sin el consentimiento unánime de los otros, construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones, o realizar obras que afecten a la seguridad, solidez y conservación del edificio”. Id, 31 L.P.R.A. §1291(p).

La administración del condominio se rige por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y por un reglamento que deberá acompañar a la escritura de constitución del régimen que se presenta en la sección correspondiente del Registro de la Propiedad. 31 L.P.R.A. §1293. El Consejo de Titulares, que es el organismo o...