Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Octubre de 2001, número de resolución KLAN0001376
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0001376 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2001 |
LEXTCA20011031-10 Autoridad de Carreteras v. Metropolitan Shopping Center Inc.
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
EN EL TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES
CIRCUITO REGIONAL DE SAN JUAN
| AUTORIDAD DE CARRETERAS Y TRANSPORTACIÓN DE PUERTO RICO Apelada v. METROPOLITAN SHOPPING CENTER, INC. Apelantes | KLAN0001376 | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Expropiación Forzosa KEF1998-0379 (1003) |
Panel integrado por su presidente, Juez Gierbolini y los Jueces Cordero y Rodríguez Muñiz.
Cordero, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 31 de octubre de 2001.
Oportunamente, Atilano Cordero Badillo (Cordero Badillo) nos solicitó la revisión de una Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, el 9 de noviembre de 2000, notificada el 14 noviembre de 2000. En la misma se decretó que entre Cordero Badillo y Metropolitan Shopping Center, Inc. (Metropolitan) no existe un contrato de arrendamiento a largo plazo por lo que Cordero Badillo no tiene derecho a lo que reclama.
I
El 5 de mayo de 1998, la Autoridad de Carreteras y Transportación de Puerto Rico (Autoridad) presentó una petición de expropiación en contra de las propiedades inmuebles pertenecientes a Metropolitan. En dicha propiedad
inmueble Cordero Badillo operaba un Supermercado Grande.
Como parte del procedimiento de expropiación, la Autoridad consignó la suma de $8,785,840.00 como justa compensación.
Cordero Badillo compareció el 8 de julio de 1998 por vía de una reconvención, alegó, en síntesis, que existía un contrato de arrendamiento entre Metropolitan y éste, por lo que debían compensarle la suma de $4,358,700.00 a ser pagada de los fondos depositados por la Autoridad por concepto de justa compensación a lo que Metropolitan se opuso. Metropolitan indicó que Supermercados Grande ocupaba el local bajo un acuerdo de arrendamiento de mes a mes y que las partidas reclamadas no eran compensables con lo depositado como justa compensación.
Dicha reclamación fue desglosada de la siguiente forma:
1. Ganancias dejadas de devengar $3,826,500.00
2. Valor económico de activos fijos 652,200.00
3. Costo de remoción de equipo y
limpieza del local 50,000.00
4. Costo de liquidación e inventario 10,000.00
Posteriormente, durante una vista sobre el estado de los procedimientos, Cordero Badillo limitó su reclamación a recobrar el valor de los bienes muebles alegadamente perdidos o dañados por la expropiación(1) y el valor del arrendamiento que alegadamente se perfeccionó. Es esta última reclamación la que es objeto de la controversia suscitada ante nos.
Luego de varios trámites procesales, se acordó que el Tribunal de Primera Instancia celebraría una vista evidenciaria en la que sólo se dilucidaría la controversia sobre la existencia o inexistencia de un contrato de arrendamiento a largo plazo entre las partes. De existir un contrato a largo plazo, o sea, de treinta (30) años, mediante una segunda vista evidenciaria se dilucidaría el interés y el valor perteneciente a Cordero Badillo de los fondos consignados como justa compensación. Por el contrario, si el tribunal determinaba que Cordero Badillo no ostentaba un arrendamiento a largo plazo y que su derecho a permanecer en el local respondía a un contrato de mes a mes, entonces, la reclamación de un interés en los fondos se tornaba inoficiosa.
Las partes estipularon que Cordero Badillo, advino arrendatario de Metropolitan como sucesora en interés de los derechos que ostentaba en dicho local The Grand Union Company (Grand Union). A su vez, ésta advino arrendataria como cesionaria de un contrato de arrendamiento originalmente suscrito por International Basic Economic Corporation (IBEC) y Metropolitan.(2)
El contrato de arrendamiento antes expuesto fue otorgado el 12 de febrero de 1957 entre Metropolitan e International mediante escritura pública. El mismo tendría una fecha de vigor de diez años, renovables por diez años adicionales por lo que vencía el 31 de enero de 1977. Cuando Grand Union asumió dicho contrato de arrendamiento, el mismo sufrió ciertas modificaciones de las que se destaca que se extendió la fecha de vencimiento del contrato original al 31 de enero de 1990 y que Grand Union no tendría derecho a extender dicho contrato más allá de la nueva fecha de vencimiento.(3) A su vez, dicho contrato en la cláusula número veinte establece:
Any holding over after the expiration of the term of this lease and any extension hereof shall be construed to be a tenancy from month to month and shall otherwise be on the terms and conditions herein specified as far as applicable. (Énfasis suplido.)
Cordero Badillo presentó como prueba una carta de 12 de septiembre de 1995 dirigida a Metropolitan de la cual surge que las Empresas Codero Badillo (h/n/c Supermercados Grande) tienen interés en negociar un contrato a largo plazo en el Metropolitan Shopping Center..., prosigue estableciendo que la intención es remodelar la tienda con una inversión total entre $800,000.00 a $1,000,000.00 y que para poder hacer esta remodelación, la institución que nos provee financiamiento, Citibank, N.A, nos requiere un contrato de arrendamiento a largo plazo... y sigue Mucho le agradeceré que coordinemos una reunión en conjunto con nuestros asesores legales para discutir términos, condiciones, preparar y firmar el contrato a largo plazo.
En contestación a la carta antes mencionada, Metropolitan suscribió una carta el 19 de octubre de 1995 en la que indicó quetiene interés de...
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