Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Enero de 2002, número de resolución KLAN0100519
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0100519 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Enero de 2002 |
LEXTCA20020130-07 Consejo de Titulares del Condominio Galerias Ponceñas v.
Galerias Ponceñas Inc.
| CONSEJO DE TITULARES DEL CONDOMINIO GALERIAS PONCEÑAS Apelante v. GALERIAS PONCEÑAS, INC. Apelado | KLAN0100519 KLAN0100520 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de Ponce Sobre: Acción Confesoria de Servidumbre; Cobro de Dinero y Ejecución de Gravamen; Impugnación de Decisiones Tomadas en la Asamblea Casos Núms. Casos Núms. JCD93-0004, JAC93-0013, JAC 93-0014, JAC 93-0446 |
Panel integrado por su presidente, Juez Brau Ramírez, el Juez Aponte Jiménez y la Jueza Pabón Charneco.
Pabón Charneco, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de enero de 2002.
Comparece ante nos, mediante recursos independientes de apelación, el Consejo de Titulares del Condominio Galerías Ponceñas, en adelante, Consejo de Titulares, solicitando la revisión de la Sentencia Parcial emitida en el caso JAC93-0013 y la Sentencia emitida en los casos JCD93-0004 y JAC93-0446 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce.
Mediante el dictamen emitido en el caso JAC93-0013, el tribunal a quo decretó la inexistencia de una servidumbre de paso a favor del Condominio Galerías Ponceñas, en adelante, Condominio.
A su vez, el decreto del Tribunal de Primera Instancia en los casos JCD93-0004 y JAC93-0446, según consolidados por el foro de instancia, determinó la inexistencia de una deuda por parte de la Corporación Galerías Ponceñas, Inc., en adelante, Galerías Ponceñas, y la invalidez de una Asamblea celebrada por el Consejo de Titulares del Condominio.
Por las razones que expondremos a continuación y, luego de consolidar los recursos de apelación instados y de considerar detenida y cuidadosamente la comparecencia de las partes, resolvemos que procede confirmar la Sentencia en el caso KLAN0100519 y se modifica la Sentencia en el caso KLAN0100520.
I
Conforme surgen de los expedientes ante nuestra consideración, Galerías Ponceñas, antes conocida como Valle de Collores Parking, Inc., construyó un edificio para principios de los años 1970, conocido como Centro Comercial Galerías Ponceñas.
El inmueble es una edificación de dos (2) plantas dedicadas al comercio.
La primera planta está constituida de quince (15) locales comerciales mientras que la segunda planta es un área abierta utilizada como estacionamiento. Galerías Ponceñas es, a su vez, dueña del local contiguo al Centro Comercial Galerías Ponceñas, también dedicado al negocio de estacionamiento. Dicho predio ostenta una servidumbre de paso a su favor a través del terreno donde está sito el Condominio.
Los locales comerciales del inmueble fueron destinados por años a alquiler, por parte de Galerías Ponceñas. Así las cosas, el 9 de noviembre de 1984, Galerías Ponceñas decidió someter el edificio al Régimen de Propiedad Horizontal. A esos efectos, otorgó la Escritura Pública Núm. 116, intitulada, Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, ante el notario Lcdo. Enrique A. Vicéns, en adelante, Escritura Matriz. Cabe puntualizar que, en dicho documento se hizo constar una servidumbre de paso, la cual no está en controversia.1
El Régimen de Propiedad Horizontal quedó propiamente constituido el 18 de febrero de 1986, fecha en que se inscribió la Escritura Matriz en el Registro de la Propiedad, Sección Segunda de Ponce, y se constituyó el Condominio Galerías Ponceñas. Desde la edificación del inmueble hasta el 19 de enero de 1987, la administración del mismo estuvo a cargo primeramente de Valle de Collores Parking, Inc., y posteriomente de Galerías Ponceñas. Asimismo, Galerías Ponceñas tuvo a su cargo la administración temporera del edificio luego de haber sido sometido éste al Régimen de Propiedad Horizontal (11 meses).
El 19 de enero de 1987, fue electa la primera Junta de Directores del Consejo de Titulares del Condominio siendo electo el señor José R. Labrador como su Presidente. En esta primera Asamblea también se presentó el primer presupuesto operacional, el cual fue aprobado por los presentes y el cual ascendía a la cifra de $36,000. Es menester puntualizar que dicho presupuesto operacional para el año 1987 fue distribuido únicamente entre los locales de la primera planta del edificio, es decir, se tomó como base particional las respectivas participaciones que tenían los titulares de los locales comerciales a razón del total de participaciones que poseían los titulares del primer piso del condominio. Esta distribución no asignó partida alguna presupuestaria al área abierta que comprende la segunda planta o estacionamiento la cual tiene una participación de un 57.652 porciento de las áreas comunes del Condominio en su totalidad. En ese momento, Galerías Ponceñas era propietaria de varios locales comerciales en el primer piso (locales 4,6,7,8,9,10) por lo que le fue asignada una contribución de $1,407.60 mensuales o un 46.9% del presupuesto total aprobado para el año 1987. (Ver Minuta de la reunión del 19 de enero de 1987, Apéndice a la pág. 213).
Este presupuesto permaneció inalterado por los condóminos durante muchos años, sin que se aprobara o ratificara el mismo por el Consejo de Titulares del Condominio anualmente conforme establece el ordenamiento jurídico. Sin embargo, fue la costumbre de todos los condómines cumplir con el mismo.
En enero de 1993, el señor Juan Rivera Chévere, en adelante, señor Rivera Chévere, como Presidente de la Junta de Directores y, en representación del Consejo de Titulares del Condominio, interpuso tres (3) demandas independientes contra Galerías Ponceñas, Casos Civil Núms. 93-0004, 93-0013 y 93-0014. Las acciones fueron interpuestas sin la aprobación del Consejo de Titulares del Condominio y sin la asignación de partida presupuestaria atribuible2.
En el Caso Civil Núm. 93-0004, el Consejo de Titulares reclamó el pago de $120,204.42 que alegó le adeudaba Galerías Ponceñas por concepto de cuotas de mantenimiento atrasadas atribuibles al estacionamiento ubicado en el segundo piso del Condominio.El caso Civil Núm. 93-0013 consistió de una acción confesoria de servidumbre mediante la cual el Consejo de Titulares solicitó al tribunal a quo determinara que era titular de una servidumbre de paso sobre un predio de terreno que colinda por el área este del Condominio que pertenece a Galerías Ponceñas. Por último, en el Caso Civil Núm. 93-0014, solicitó al tribunal de instancia declarara nula la Cláusula Novena de la Escritura Matriz del Condominio, la cual reserva a Galerías Ponceñas varios derechos sobre el edificio. Oportunamente, el tribunal a quo consolidó los recursos para todos los propósitos.
Galerías Ponceñas contestó las demandas incoadas en un solo escrito. En éste planteó como defensa afirmativa, entre otros extremos, la incapacidad legal del señor Rivera Chévere para instar las reclamaciones judiciales ya que, a su juicio, no contaba con autorización alguna para ello por parte del Consejo de Titulares.
Trabada la controversia y, luego de varios incidentes procesales, Galerías Ponceñas presentó una solicitud de sentencia sumaria en la que se reafirmó en la alegación arriba esbozada, amparándose en los Arts. I, II, III y V del Reglamento sobre Administración del Edificio.
Ante este cuadro fáctico y, mientras se ventilaban las acciones arriba reseñadas, la Junta de Directores del Consejo de Titulares convocó una Asamblea de este cuerpo el 27 de agosto de 1993. Dicha Asamblea tenía el propósito de ratificar las acciones presentadas por el Presidente del Consejo de Titulares ante los tribunales y obtener la aprobación de los condóminos para realizar unas enmiendas al Reglamento del Condominio. En dicha reunión, Galerías Ponceñas estuvo debidamente representada. Sin embargo, conforme alega el representante de Galerías Ponceñas el señor Rivera Chévere le impidió ejercer la totalidad de los votos a los que tenía derecho según su participación en el Condominio debido a la alegada deuda existente. A tales efectos, se le señaló que sólo se le permitiría votar por su participación correspondiente al local ubicado en el primer piso, en relación al cual la Junta de Directores estimaba no había deuda alguna pendiente. Luego de oponerse a este curso de acción, el representante de Galerías Ponceñas abandonó la reunión. Surge del expediente que los condóminos presentes en esa ocasión ratificaron la actuación del Presidente de la Junta de Directores.
Posteriormente, Galerías Ponceñas incoó en el Tribunal de Primera Instancia una demanda en la que impugnó las decisiones tomadas en dicha Asamblea bajo el fundamento de que, al tomar los acuerdos, la Junta de Directores del Condominio no cumplió con el criterio de mayoría para su adopción conforme lo establecía el Reglamento de Administración del Edificio. Al respecto, adujo que poseía una participación como dueño de un área privada equivalente al 61.671% de la superficie del Condominio y que, al no participar en la reunión, la suma de las participaciones correspondientes a los presentes sólo alcanzaba el 38.33% de participación en la totalidad del Condominio, lo que, a su juicio, no configuraba la mayoría requerida para que los acuerdos tomados fueran válidos.
En consecuencia, ambas partes solicitaron al tribunal a quo emitiera sentencia sumaria a su favor: Galerías Ponceñas en cuanto a su demanda de impugnación y el Consejo de Titulares del Condominio en cuanto a las restantes reclamaciones. Así las cosas, dicho foro emitió por separado una resolución y dos sentencias parciales. En la resolución determinó que procedía consolidar la demanda de impugnación con la reclamación de cobro de dinero ya que, a su juicio, para adjudicar ambas controversias debía determinar sí Galerías Ponceñas estaba obligada a pagar el 57.652%, por concepto de su participación en el segundo piso del edificio, de la...
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