Sentencia de Tribunal Apelativo de 17 de Noviembre de 2003, número de resolución KLAN0300790
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0300790 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 17 de Noviembre de 2003 |
| JOHN POLITIS Apelante v. GABRIEL REYES ALBANDOZ, IRIS V. RODRÍGUEZ BEYLEY Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS Apelados | KLAN0300790 | A P E L A C I Ó N procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Río Grande SOBRE: COBRO DE DINERO Caso Núm. CD-00-274 |
Panel integrado por su presidente, Juez Miranda De Hostos, la Jueza Hernández Torres y el Juez Martínez Torres
Miranda De Hostos, J.
En San Juan, Puerto Rico, a 17 de noviembre de 2003.
La parte apelante John Politis, acude de una sentencia sumaria final dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Río Grande, a favor de la parte apelada Gabriel Reyes Albandoz y su esposa Iris Rodríguez Bayley así como la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos, que desestimó una demanda en cobro de dinero que él presentara. Además, el tribunal de instancia le impuso a la parte apelante el pago de costas y $2,000.00 por concepto de honorarios de abogados.
Alega en síntesis la parte apelante que erró el tribunal de instancia, al no concluir que la controversia sobre la devolución de la opción a compra ya había sido dilucidada ante la Corte de
Quiebras y por lo tanto, aplicaba la doctrina de res judicata y procedía el cobro de dinero.
Vencido en exceso el plazo concedido a la parte apelada para presentar su alegato, se revoca la sentencia apelada, por los siguientes fundamentos.
Los esposos Reyes-Rodríguez, eran dueños en pleno dominio de una finca rústica en el Bo. Herrera en Río Grande denominada como Parcela A y de un predio de terreno en el Bo. Jiménez denominada como Parcela B, ubicada en dicha ciudad. (Ap. I, págs. 23-24.) Es un hecho incontrovertido que los esposos Reyes-Rodríguez, habían proyectado la segregación de un predio de terreno de veintidós (22) cuerdas de la Parcela A y la Parcela B completa, para el desarrollo y ubicación de un centro comercial. (Ap. 1, pág. 25.)
El 1 de abril de 1991, los esposos Reyes-Rodríguez, le cedieron mediante contrato de opción el derecho a comprar el predio de terreno a ser segregado de la Parcela A y la Parcela B, para un total de 26.485 cuerdas a Shopping Centers Group (en adelante Shopping Centers). Los esposos Reyes-Rodríguez recibieron la cantidad de $5,000.00, por la opción, la cual fue depositada en una cuenta plica, que sería aplicada al precio de compraventa final.
El contrato de opción a compra de los esposos Reyes-Rodríguez y Shopping Centers otorgado el 1 de abril de 1991, -el cual luego se hizo formar parte de la escritura de compraventa- establece entre otros términos lo siguiente:
-------DOS:-El término de este Contrato es hasta que se obtengan o no de forma final y firme todas las aprobaciones y todos los permisos para el desarrollo y construcción del Centro Comercial. La COMPRADORA tendrá el término de sesenta días (60) a partir de dicha aprobación o denegación final para ejercer el derecho de opción concedido por este Contrato. De no ejercer el derecho en dicho término la COMPRADORA retendrá el depósito en la cuenta de Plica relacionado en el párrafo UNO.------------TRES:-De ejercer el derecho de opción dentro del periodo de sesenta (60) días concediendo la COMPRADORA depositará la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL DOLÁRES ($45,000.00) [...] y las partes se obligan a suscribir las correspondientes escrituras y/o documentos necesarios para perfeccionar el negocio jurídico dentro del término de sesenta (60) días contados a partir de la notificación por parte de la COMPRADORA de su decisión de ejercer su derecho. Disponiéndose que de existir cualquier defecto en el título de la propiedad, el término de SESENTA (60) DIAS para firmar las escrituras se considerará a partir de la fecha en que los VENDEDORES notifiquen a la COMPRADORA por correo certificado que el título de la propiedad esta libre de defectos.
-------SEIS:-
El precio total de venta de las propiedades objeto de este Contrato con una cabida total de VEINTISESIS PUNTO CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO (26.485)
CUERDAS, será la suma de CIENTO UN MIL CIENTO SETENTA DOLARES ($101,170.00) por cuerdas para un total aproximado de DOS MILLONES SESIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOSN OCHENTA Y SIETE DÓLARESCON [SIC] CUARENTA Y CINCO CENTAVOS ($2,679,487.45) que serán pagados de la siguiente manera:-----------------------------------------A.-La cantidad de CINCO MIL DOLARES ($5,000.00) pagados de acuerdo con el contrato del primero (1ro.) de abril de 1991.--------------------------B.-La cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL DOLARES ($45,000.00) que se pagarán al momento de ejercer la opción.----------------------------------------C.-El remanente del precio o sea la cantidad, DOS MILLONES SEISCIENTOS VEINTINUEVE MIL CUATROCIERNTOS OCHENTA Y SIETE DOLARES CON CUARENTA Y CINCO CENTAVOS ($2,629,487.45) será pagadera en su totalidad al momento del cierre.----------------
-------NUEVE:-En caso de la COMPRADORA no ejerce su derecho a comprar en el plazo estipulado, perderá la cantidad de CINCUENTA MIL DOLARES ($50,000.00) depositada más los intereses devengados en consideración a este contrato, determinándose que esta cantidad de dinero es considerada como una suma líquida, por el tiempo que han reservado la propiedad los VENDEDORES para vender la misma a la COMPRADORA y por los daños causados debido al no cumplimiento de este contrato.
------DOCE:-Manifiestan las partes que es condición de esta opción que se obtengan los permisos necesarios para dedicar la propiedad al uso para el cual la adquiere la COMPRADORA; que los terrenos objetos de esta transacción no sean clasificados como Zona Inundable I; que el Cuerpo de Ingenieros de los Estados Unidos de Norteamérica no adquiera jurisdicción sobre los terrenos; que el costo del relleno para sacar el terreno de Zona Inundable no exceda de TRESCIENTOS MIL DOLARES ($300,000.00); que el interés preferencial (prime rate) al momento del cierre exceda del Doce Porciento [sic] (12%); y que se obtengan los arrendatarios anclas (anchor tenants) para los locales comerciales que estarán disponibles; disponiéndose que de no obtenerse los correspondientes permisos, que los terrenos objetos de esta transacción sean clasificados como Zona Inundable I; que el Cuerpo de Ingenieros de los Estados Unidos de Norteamérica adquiera jurisdicción sobre los terrenos; que el costo del relleno para sacar el terreno de Zona Inundable exceda de CINCUENTA MIL DOLARES ($50,000.00) pagada como consideración de este Contrato le será devuelta a la COMPRADORA, al finalizar el término de este Contrato y las parte quedarán relevadas de cualquier responsabilidad.
(Ap. 1, pág.
26-30.)
El 13 de diciembre de 1991, los esposos Reyes-
Rodríguez, suscribieron otro contrato de compraventa con Charles Jerry Kerry, representante y tesorero de Rico Shopping Centers, Inc. (en adelante Rico) en el cual se incluía y cedían como condición la opción a compra del predio de terreno de veintidós (22) cuerdas, que se había acordado con Shopping Centers el 1 de abril de 1991. El aquí apelante John Politis, adquirió el 20 de diciembre de 1995, el crédito de Rico.
Los esposos Reyes-Rodríguez para el año 1993...
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