Sentencia de Tribunal Apelativo de 19 de Diciembre de 2003, número de resolución KLRA0200183
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA0200183 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 19 de Diciembre de 2003 |
| Anderson Serrano Serrano; Padres del Espíritu Santo Fathers of the Holy Ghost and the Inmaculate Heart of Mary; Asociación Residentes Valle Dorado Apelantes-Recurrentes Junta de Apelaciones sobre Construcciones y Lotificaciones Agencia-Recurrida Administración de Reglamentos y Permisos Apelada-Recurrida San Mateo Property Corp. Concesionarios-Recurridos | | Revisión Judicial de Decisión Administrativa Casos Núms.: 98-155-AC 98-156-AC 98-157-AC |
Panel integrado por su presidente, Juez Arbona Lago, y los jueces Urgell Cuebas y Aponte Hernández
Aponte Hernández, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 19 de diciembre de 2003.
Los recurrentes, Padres del Espíritu Santo, Fathers of the Holy Ghost and the Immaculate Heart of Mary in Puerto Rico, Inc., el licenciado Anderson Serrano Serrano, la señora Lucila Landrón y los señores Ricardo Muñoz González, Antonio Díaz y Francisco Martínez, nos solicitan que revoquemos la resolución emitida el 21 de diciembre de 2001 y notificada el 28 de febrero de 2002 por la Junta de Apelaciones Sobre Construcciones y Lotificaciones. Mediante dicha resolución, la Junta de Apelaciones Sobre Construcciones y Lotificaciones confirmó la determinación de la Administración de Reglamentos y Permisos que autorizó el anteproyecto de construcción número 98-11-B-865-BPA para una estación de gasolina en un Distrito de zonificación R-0, vía variación en uso.
Por los fundamentos que exponemos a continuación, expedimos el auto solicitado y revocamos la resolución recurrida.
I
En el recurso presentado ante este Tribunal los recurrentes plantean una serie de alegadas irregularidades en el proceso administrativo iniciado en el año 1993 por la recurrida, San Mateo Property Corp., para conseguir un permiso para una estación de gasolina en un área residencial R-O. Luego de un prolongado trámite administrativo el permiso fue aprobado por la Administración de Reglamentos y Permisos (A.R.Pe.). Se aprobó vía variación en uso porque el predio donde se construiría la estación está en un área zonificada, residencial R-O (Residencial de Baja Densidad Poblacional), y dicho uso no está permitido para dicha zonificación.
Al aprobarse el referido permiso, el Reglamento de Planificación Número 4, Subsección 85.01, solamente le permitía al Administrador de la A.R.Pe. entender en solicitudes de permisos para nuevas estaciones de gasolina a ser construidas en áreas de zonificación permitidas por dicho Reglamento. Por su parte, la Subsección 99.05 de dicho reglamento no autorizaba (ni autoriza actualmente) que A.R.Pe. entienda en solicitudes para estaciones de gasolina en Distritos R-O. En estos casos, solamente la Junta de Planificación está facultada en ley para conceder variación en uso. Si embargo, a pesar de que dicha situación de derecho fue advertida por la Oficial Examinadora de A.R.Pe., en el Informe de Vista Pública de 19 de junio de 1996,1 y que la recomendación de la Oficial Examinadora fue DESFAVORABLEMENTE al anteproyecto sometido, el Administrador Regional de A.R.Pe. aprobó dicho permiso.
Surge del informe de una inspección del área, realizada por la Junta de Calidad Ambiental2, que frente a la estación3, a unos 400 pies de distancia, se encuentra el Pozo Santa Rosa de la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados (AAA). También existen dos pozos comunales, aparentemente abandonados, uno a unos 200 pies al norte de la estación y el otro a unos 300 pies al este de la misma. Además, existe una conexión del alcantarillado pluvial que descarga a unos 100 pies frente a la estación y por escorrentía llega al Río La Plata, que se encuentra a aproximadamente 1,000 pies de distancia. Al este de la estación, a unos 600 pies de distancia, se encuentra el Pozo Nevárez de la AAA y al sur, al cruzar el Expreso de Diego, se encuentran el Pozo Dorado Dairy 1 y el Pozo Dorado Dairy 2 de la AAA. Frente a la estación existe acumulación de terreno en un área donde se alega que hay un sumidero que fue tapado durante los trabajos de construcción de la estación.
También se señala, en otro informe de inspección de la Junta de Calidad Ambiental4, que lo observado en el área no concuerda con la información suministrada en la solicitud radicada en el Área de Calidad de Agua de la Junta de Calidad Ambiental para obtener el endoso de dicha agencia al proyecto en cuestión. Además, se indica, que a la luz de la existencia de factores no considerados en la determinación de impacto ambiental, que surgieron después a la consideración del proyecto por la Junta de Calidad Ambiental, tales como la existencia de acuífero, la posible existencia de un sumidero, la posterior instalación del Pozo Santa Rosa I y la instalación de una planta generadora de energía eléctrica de emergencia, la Junta de Calidad Ambiental comunicó a A.R.Pe. la necesidad de enmendar el documento ambiental antes de emitir el permiso de construcción.
No surge de la resolución aquí recurrida que A.R.Pe. ni la Junta de Apelaciones Sobre Construcciones y Lotificaciones (JACL) atendieran el señalamiento formulado por la Junta de Calidad Ambiental. Las resoluciones emitidas por ambas agencias gubernamentales guardan silencio sobre el particular, a pesar de que la Junta de Calidad Ambiental le advirtió a A.R.Pe., que el Reglamento Sobre Declaraciones de Impacto Ambiental requiere que se enmiende el documento ambiental.
Ante la seriedad de la situación expuesta y la Moción Urgente en Auxilio de Jurisdicción presenta por los recurrentes conjuntamente con su recurso de revisión, ordenamos la paralización de cualquier obra en la estación y en el trámite de los permisos para operar la misma.
La cronología en el trámite para conseguir los permisos para la referida estación de gasolina resulta preocupante.
Amparándose en la reglamentación vigente para el 1993, la San Mateo Property Corp. (San Mateo Property) sometió ante la consideración de la Junta de Planificación la consulta número 93-11-1062-JPU. Mediante ésta, proponía la ubicación de un proyecto comercial en una finca con cabida de 7.0 cuerdas en la Carretera Estatal 659, kilómetro 0.1 en Dorado, que consistía de una plaza de servicios con un mini-banco y siete (7) restaurantes de comida rápida. En los planos sometidos también aparecía el diseño de una estación de gasolina que no formó parte de la consulta. Igualmente, se proponía una enmienda para reclasificar el área objeto del proyecto de un Distrito Residencial de Baja Densidad Poblacional (R-0) a un Distrito Comercial Central Intermedio (C-2).
La Junta de Planificación, luego de dejar en suspenso la consulta hasta tanto recibiera comentarios de las agencias consultadas5, determinó necesario darle cumplimiento a la Ley sobre política pública ambiental, Ley Número 9 de 18 de junio de 1970, y celebrar vista pública. Ésta fue celebrada el 30 de junio de 1994. Durante su celebración, se le indicó al proponente, San Mateo Property sobre la necesidad de someter un plano enmendado en el cual la gasolinera fuera eliminada. En cumplimiento con dicho requerimiento, San Mateo Property sometió el 6 de julio de 1994 un plano enmendado en el cual se ubicó un restaurante de comida rápida en sustitución de la estación de gasolina.
Los vecinos del predio sobre cuya consulta se trataba se opusieron al proyecto a través del licenciado Anderson Serrano, quien también es vecino y colindante del terreno en cuestión. En la vista pública los vecinos presentaron su oposición alegando que el desarrollo rompería la armonía del lugar, es dañino al ambiente (en dicha área existía un bosque al momento de la consulta), atraería criminalidad por ser un desarrollo comercial y el ruido que produciría perturbaría la comunidad. Más aún, a los vecinos opositores les preocupaba que los pozos acuíferos que se encuentran en la zona podrían verse afectados por contaminación.
Luego de la vista pública y de recibir los comentarios de las agencias consultadas, la Junta de Planificación autorizó la consulta de ubicación para el desarrollo del terreno según descrito anteriormente, por entender que su desarrollo era viable según propuesto. Es decir, se le dio permiso a San Mateo Property para construir siete restaurantes de comida rápida (fast food) y un mini banco, según los parámetros de diseño conformes a un Distrito C-2. Así pues, también dispuso que sería la A.R.Pe. quien determinaría las próximas etapas en el trámite del proyecto, las cuales deberían cumplir con todas las disposiciones de ley, reglamentos y normas de planificación vigentes y aplicables, siguiendo las recomendaciones de la Junta de Calidad Ambiental y demás agencias concernidas.
Con esta aprobación de la Junta de Planificación, San Mateo Property sometió ante A.R.Pe. una solicitud de anteproyecto para la construcción de un restaurante para comidas rápidas y servicarro vía excepción al uso. Éste fue aprobado ya que el uso solicitado puede ser considerado a tenor con las disposiciones de la Sección 99.05 18 inciso (ah) del Reglamento de zonificación
vigente. Informe sobre acuerdo adoptado por el director regional, 26 de agosto de 1994.
Así las cosas, el 19 de abril de 1995, la San Mateo Property solicitó ante A.R.Pe., caso número 95-11-C-061-BPA, la aprobación de un segundo anteproyecto para la construcción de una estación de gasolina vía variación en uso. Según se desprende del recurso, se invitó a varias agencias gubernamentales, así como a los residentes de la comunidad en cuestión, mediante notificaciones, por escrito y vía edicto, de 24 de octubre de 1995, a expresarse sobre el proyecto. Consiguientemente, se llevó a cabo una vista pública el 26 de diciembre de 1995. Alegan los recurrentes, que el licenciado Anderson Serrano Serrano recibió citación escrita el 17 de noviembre de 1995 para la celebración de dicha vista...
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