Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Mayo de 2004, número de resolución KLAN0300066
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0300066 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 28 de Mayo de 2004 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de Bayamón Civil Núm. DAC1998-0423 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Martínez, la Juez Cotto Vives y el Juez Vivoni del Valle
Sánchez Martínez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de mayo de 2004.
El Tribunal de Primera Instancia declaró con lugar una demanda por incumplimiento de contrato y cobro de dinero y condenó solidariamente a Builders Square y a Rexach Construction Company a pagarle $350,000 a Plaza Bayamón, S.E., más las costas y gastos incurridos. Inconforme con la sentencia, Rexach presentó un recurso
de apelación. Por los fundamentos expuestos a continuación, se confirma la sentencia apelada.
Kmart Corporation interesaba identificar propiedades inmuebles donde pudiera desarrollar y construir establecimientos comerciales para instalar tiendas de una de sus subsidiarias, conocida como Builders Square, Inc. Kmart era la única dueña de Builders Square. Kmart entró en negocios con Plaza Bayamón, S.E., propietaria de una finca localizada en la Carretera 2, de Hato Tejas, Bayamón.
Kmart le solicitó a Plaza Bayamón que le permitiera desarrollar el lugar por sí misma, ya que quería asegurarse de que se cumpliera con los planos y criterios que se utilizaban en la construcción de todas las tiendas Builders Square en Estados Unidos. Igualmente, Kmart quería asegurarse de evaluar e intervenir en cualquier cambio estructural que pudiese surgir. Se acordó, entonces, que Kmart suscribiría un contrato de desarrollo a través de su subsidiaria Builders Square. Plaza Bayamón pagaría por el desarrollo del proyecto, pero toda la contratación con la firma de arquitectos y la compañía de construcción la realizaría Kmart.
Plaza Bayamón y Builders Square otorgaron un contrato de arrendamiento el 5 de marzo de 1992 que establecía que Plaza Bayamón construiría en el predio de terreno de Hato Tejas varias estructuras con un área aproximada de 130,000 pies cuadrados, de los cuales Builders Square ocuparía 90,000 pies cuadrados. Builders Square tendría el control exclusivo de los planes de construcción de su tienda, así como también tendría el control exclusivo en la selección del contratista que realizaría las obras, con sujeción a ciertos términos acordados por las partes.
Los costos de construcción atribuibles a Builders Square se estimaban en $4.4 millones de dólares, cantidad que fue depositada en una cuenta de plica (escrow). Builders Square efectuaría los pagos al contratista, pero los arquitectos contratados por Plaza Bayamón (Andrés Otero & Associates) verificarían todas las certificaciones para pago presentadas por el contratista a Builders Square, las cuales no serían pagadas hasta tanto los arquitectos dieran su aprobación. Plaza Bayamón le arrendaría a Builders Square la propiedad por 25 años.
El 12 de mayo de 1992, Kmart suscribió un documento en el que garantizó todas las obligaciones de Builders Square. Posteriormente, el 22 de diciembre de 1992 Kmart y Rexach formalizaron un contrato de arrendamiento de obras para la construcción de un proyecto y operación comercial de la tienda Builders Square. Kmart firmó dicho contrato y garantizó de esa forma las obligaciones incurridas por Builders Square en el contrato de desarrollo del proyecto, en virtud del vínculo corporativo existente entre Kmart y Builders Square.
El contrato de arrendamiento otorgado entre Plaza Bayamón y Builders Square dispuso en su inciso 14 las responsabilidades de las partes en cuanto a las reparaciones, los gastos de mantenimento y la póliza de seguro de responsabilidad general comprensiva. Respecto a las áreas comunes, se acordó que Builders Square le reembolsaría a Plaza Bayamón la parte proporcional de los costos para mantener las áreas comunes, entre los cuales estaba la póliza de responsabilidad general comprensiva (General Liability Insurance).
Posteriormente, el contrato de arrendamiento entre Plaza Bayamón y Builders Square fue parcialmente enmendado mediante un acuerdo titulado Agreement, suscrito el 18 de julio de 1995. El propósito de la enmienda fue traspasar a Builders Square la responsabilidad sobre el mantenimiento de las áreas comunes, las cuales le correspondían en el contrato original a Plaza Bayamón. Builders Square pagaría por el mantenimiento y Plaza Bayamón le reembolsaría la parte proporcional que le correspondiera.
En virtud de este acuerdo, Plaza Bayamón sería responsable de obtener y mantener la póliza de responsabilidad general comprensiva para las áreas comunes en la cual Builders Square figuraría como asegurado adicional. Debido a que Plaza Bayamón no había construido otras estructuras en el lugar para esa fecha, se acordó que mientras no se construyera el edificio B, la participación proporcional de Plaza Bayamón en los gastos de mantenimiento se limitaría al seguro. Builders Square reconoció en el acuerdo que hasta esa fecha había estado pagando todos los gastos sobre las áreas comunes, con excepción de las obligaciones de Plaza Bayamón y que renunciaba a recobrar de Plaza Bayamón la participación proporcional que le correspondía.
Por otro lado, Plaza Bayamón reconoció en el inciso H del acuerdo otorgado el 18 de julio de 1995 que Builders Square había cumplido con sus obligaciones en cuanto al contrato de desarrollo y el contrato de construcción suscrito con Rexach, excepto por un muro de contención que estaba en disputa. Builders Square se comprometió en el contrato a realizar todas las gestiones necesarias para exigirle a Rexach que ajustara el muro de contención construido a las especificaciones del plano, además de mantener consigo el balance retenido dispuesto en el contrato de construcción hasta que el asunto fuese resuelto. A tales efectos, Builders Square asumió la obligación de cooperar con Plaza Bayamón para que el muro de contención fuese reparado o reconstruido de acuerdo con los planos y especificaciones. Finalmente, en ese inciso H, Builders Square transfirió a Plaza Bayamón todos los derechos y garantías relacionados con el contrato suscrito con Rexach.
A pesar de lo establecido en el acuerdo, treinta días después de suscribir el acuerdo en el que Builders Square se comprometió a retener la cantidad de $67,997.36 adeudada a Rexach, Builders Square le pagó a Rexach la referida cantidad y dio por terminado el contrato de construcción.
Builders Square le cedió su contrato a Massó Export Corp. y/o Empresas Massó, sin haber pagado la proporción que le correspondía del pago de la póliza de responsabilidad general comprensiva y sin corregir o exigir a Rexach que corrigiera el problema del muro de contención.
Plaza Bayamón entabló una demanda por incumplimiento de contrato y cobro de dinero contra Builders Square, Kmart y Empresas Massó. En dicha alegación, Plaza Bayamón le reclamó a las demandadas el pago de la póliza correspondiente a éstas, así como también le reclamó por violación de contrato al fallar en exigirle a Rexach la construcción del muro de contención conforme a las especificaciones del diseño.
Massó pagó su parte proporcional de la póliza de responsabilidad general comprensiva a Plaza Bayamón y presentó una moción de sentencia sumaria en la que solicitó que se le relevara del pleito, debido a que no había asumido la obligación relacionada con el muro. Builders Square y Kmart se allanaron a que se dictara sentencia sumaria a favor de Massó y el Tribunal de Primera Instancia archivó la reclamación en contra de dicha corporación.
Posteriormente, Plaza Bayamón enmendó la demanda para incluir como codemandada a Rexach. Por su parte, Rexach entabló demanda contra tercero contra Andrés Otero & Associates, firma de arquitectos encargada del proyecto.
Plaza Bayamón y Builders Square solicitaron que se dictara sentencia por estipulación en cuanto a la controversia sobre los pagos de las pólizas de seguro y el Tribunal de Primera Instancia emitió una sentencia parcial a esos efectos. El Tribunal de Primera Instancia también archivó la reclamación contra Kmart, por dicha parte haber radicado un procedimiento de quiebra.
El tribunal a quo celebró el juicio donde tuvo ante sí prueba documental y testifical consistente de los siguientes testigos: Ing. Benigno Despiau, Ingeniero de Suelo del proyecto, Ing. Jorge Blanco, Ingeniero Civil a cargo del diseño del proyecto, Ing. Gustavo Rutzen, perito a cargo de estimar los costos de conformar el muro de contención a las especificaciones del diseño, y el Sr.
Rafael Rivera, socio administrador de Plaza Bayamón.
El Ing. Benigno Despiau declaró que durante el proceso de construcción y desarrollo del proyecto surgieron una serie de deficiencias, entre las que estaba que el suelo correspondiente al área de construcción presentaba características de expansividad, lo que tenía el efecto de crear cargas hidráulicas en la construcción que allí se hiciera y de afectar la seguridad y la estabilidad de la estructura. Éste declaró que dicha situación exigía que dicho terreno fuese removido y sustituido por material granular no expansivo.
Por otro lado, el Ing. Jorge Blanco, diseñador del muro, testificó sobre las características de su diseño y los elementos que tomó en consideración al momento de confeccionarlo. Se presentó en evidencia, además, los diseños que establecieron los parámetros que debía seguir el desarrollador del proyecto. El Ing. Blanco también testificó y su diseño demostró que tomó en consideración los estudios de suelo preparados por el Ing. Despiau y ordenó en su diseño del muro...
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