Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Agosto de 2004, número de resolución KLAN200201022
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200201022 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Agosto de 2004 |
EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES
CIRCUITO REGIONAL DE BAYAMÓN
| RESIDENCIAS DE LUQUILLO, INC. Apelada V. I.B. HOMES CONTRUCTION CORP. Apelante | KLAN200201022 | APELACION procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón NUM. DCD1999-2979 |
Panel especial integrado por su presidente, Juez Sánchez Martínez, la Juez Cotto Vives y el Juez Vivoni del Valle
Vivoni del Valle, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 30 de agosto de 2004.
Acude ante nos I.B. Homes Construction Corp.
inconforme con una sentencia emitida el 22 de agosto de 2002, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón, en la cual declaró con lugar una demanda en su contra y la condenó a pagar $160,000 a la parte apelada, Residencias de Luquillo. Resolvemos la controversia en torno a la concesión de daños cuando existe un contrato con una cláusula penal.
Por los fundamentos que exponemos a continuación procede modificar la sentencia apelada.
El 16 de diciembre de 1997, IB Homes y Residencias
Luquillo suscribieron un contrato de obra (en adelante el contrato), en el cual IB Homes se comprometió a construir dos estructuras residenciales en dos lotes propiedad de Residencias de Luquillo. Residencias de Luquillo escogió que se construyeran los modelos conocidos como Monique y Patricia".
El contrato fue firmado por la señora Olga Mirella Chávez Organista y el ingeniero Andrés Bermúdez Gómez, en representación de las corporaciones Residencias de Luquillo y IB Homes, respectivamente. A este contrato la señora Chávez le añadió una cláusula penal.(1)
El contrato, en las cláusulas que estimamos pertinentes al caso de autos, dispone lo siguiente:
Que EL CONTRATISTA se dedica a la construcción de viviendas y edificios comerciales de diferentes tipos en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico para familias y/o entidades privadas o gubernamentales con solares. Además de la construcción, EL CONTRATISTA gestiona permisos de construcción, pólizas del Fondo del Seguro del Estado, ayuda en la gestión del financiamiento y le entrega la vivienda con Permiso de Uso y la llave a EL DUEÑO[, p]ortones de garajes y entradas, rejas, terrazas abiertas, decks en madera y landscaping
ilustrados en planos esquemáticos no están incluidos en el precio básico del modelo y no formarán parte de este Contrato a menos que se indique como contratados específicamente.
[...]
EL DUEÑO se compromete a suplir al CONTRATISTA toda información y documentos necesarios para conseguir el permiso de construcción con la Administración de Reglamentos y Permisos ARPE, y a la entidad bancaria toda información y documentos necesarios para la tramitación del préstamo, en el caso de que EL DUEÑO decida financiar la construcción de la estructura. Todo esto se debe hacer dentro de los próximos treinta (30) días calendario a partir de la fecha en que se solicite la información.
[...]
La construcción se comenzará tres (4) [sic] semanas después de haber firmado éste [sic] contrato y haber notificado al DUEÑO por escrito. Cualquier orden de cambio iniciada por las partes deberá ser aprobada por escrito antes de poder proceder con los trabajos especificados en dicha orden. EL CONTRATISTA podrá aumentar, con previa consulta al DUEÑO, el tiempo de construcción debido a una demora substancia [sic] de parte del [sic] EL DUEÑO en aprobar cualquier orden de cambio que impida continuar con los trabajos originalmente estipulados en el contrato. Lo mismo aplica a cualquier demora en escoger cualquier equipo o accesorio especificado en los anejos I & II de éste [sic] contrato o en órdenes de cambio iniciadas por EL DUEÑO.
[...]
EL CONTRATISTA viene obligado a entregar las estructuras en un término no mayor de doscientos cuarenta días (240) a partir del comienzo de la construcción de la obra. EL CONTRATISTA tendrá una prórroga de tiempo por causas ajenas mayores que afecten el período estipulado de construcción y notificará al [sic] EL DUEÑO por escrito. EL CONTRATISTA tendrá 15 días de gracia adicionales concedidos por EL DUEÑO. A partir de estos, es decir 255 días, EL CONTRATISTA pagará a DUEÑO la suma de $200.00 diarios por cada casa. El término de entrega variará en aquellos casos donde el dueño, una vez comenzada la construcción pida cambios a la misma. El mes de diciembre no contará como tiempo de construcción dentro del período de entrega estipulado en el Contrato. (Énfasis suplido.)
Antes del comienzo de la construcción, a principios de enero de 1998, luego que Residencias de Luquillo pagara el dinero inicial y entregara la documentación requerida en la cláusula quinta del contrato, IB Homes notificó a Residencias de Luquillo que debían realizar unos movimientos de tierras, a los que ésta accedió.
No obstante lo anterior, IB Homes nunca le advirtió a Residencias de Luquillo que el movimiento de tierras afectaría el término de construcción pactado. Tampoco existe documento de cambio de orden firmado por las partes según lo establece la cláusula séptima del contrato. Así las cosas, la construcción comenzó el 16 de febrero de 1998, siendo notificado dicho acto a Residencias de Luquillo el 23 de febrero de 1998.
A tenor con la exposición narrativa de la prueba oral estipulada y conforme a lo que decidió el tribunal apelado, la fecha cierta en que debió comenzar la construcción era el 22 de enero de 1998, o sea, tres semanas contadas a partir del primero de enero como lo establecía la cláusula séptima del contrato, ya que el mes de diciembre no cuenta para efectos de la construcción en acorde a la cláusula novena. El tribunal apelado llegó a tal conclusión porque si bien el contrato dispone que son tres semanas contadas a partir de haberlo firmado y haber notificado al dueño por escrito, comenzar a contar las tres semanas luego de la notificación hubiese quedado al único arbitrio de IB Homes. Asimismo, determinó que el movimiento de tierras no afectó el término de construcción pactado porque conforme a lo establecido en el contrato no constituyó una orden de cambio por no haber sido estipulada ni aprobada por escrito.
Entre los meses de junio y julio de 1998, IB Homes le indicó a Residencias de Luquillo que el solar donde estaba ubicada la casa Patricia tenía un problema de mensura. Entretanto, por razón del Huracán George, que afectó la isla de Puerto Rico el 19 de septiembre de 1998, I.B. Homes solicitó una extensión de 21 días al contrato.
IB Homes se comprometió a realizar los trámites para corregir el problema de mensura. El 9 de diciembre de 1998 le informó a Residencias de Luquillo...
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