Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Septiembre de 2004, número de resolución KLAN200300678
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200300678 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Septiembre de 2004 |
| D.H.S. ENTERPRISES, INC., DORA H. SANTIAGO ORTIZ et. als. Apelantes v. SUPERMERCADO DEL ESTE, INC., RAFAEL SOTO, et als. Apelados D.H.S. ENTERPRISES, INC., DORA H. SANTIAGO ORTIZ et. als. Apelado v. SUPERMERCADO DEL ESTE, INC., RAFAEL SOTO, et als. Apelantes | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao Civil Núm. HAC1999-0059 Sobre: Incumplimiento de Contrato; Daños y Perjuicios Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao Civil Núm. HAC1999-0059 Sobre: Incumplimiento de Contrato; Daños y Perjuicios |
Panel integrado por su presidente, el Juez Soler Aquino, y los Jueces Colón Birriel y Escribano Medina
Colón Birriel, Juez
S E N T E N C I A
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de septiembre de 2004.
Se invoca la jurisdicción y competencia de este Tribunal mediante dos (2) recursos independientes y separados uno del otro, a saber: (1) el recurso de apelación (KLAN0300678) llamado erróneamente certiorari presentado el 13 de junio de 2003, por D.H.S. Enterprises, Inc. (DHS) y Dora H. Santiago Ortiz (Santiago Ortiz); y, (2) el recurso de apelación (KLAN0300683) presentado el 16 de junio de 2003, por Supermercados del Este, Inc. (Supermercados del Este). Por tratarse ambos recursos del mismo asunto y de los mismos hechos ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao (el TPI), Caso Civil Núm. HAC1999-0059, sobre incumplimiento de contrato y daños y perjuicios, consolidamos el identificado como KLAN200300683 con el KLAN200300678 y así consolidados resolveremos. Ambas partes recurren de la Sentencia Enmendada emitida por el TPI el 13 de mayo de 2003, archivada en los autos copia de su notificación el 15 de mayo de ese año. Mediante el dictamen se condenó a Supermercados del Este a pagar a DHS y a Santiago Ortiz $60,888.74, más las costas y gastos del proceso.
Supermercados del Este informó, que adoptaba por referencia sus planteamientos en su escrito de apelación KLAN0300683, solicitando se tomaran como su alegato en el caso de la apelación KLAN0300878, presentada por DHS. Por su parte, DHS hizo igual solicitud. En consideración a lo solicitado, con el beneficio de los escritos y de la Exposición Narrativa de la Prueba, resolvemos, no sin antes exponer, en lo pertinente, lo acontecido en el TPI.
Se desprende de la Escritura Número Cinco (5) sobre Contrato de Arrendamiento otorgado en Humacao, Puerto Rico el 27 de febrero de 1991, ante el Abogado y Notario Público, Lcdo. Telesforo Rosa Resto, que el 27 de febrero de 1991, Supermercados del Este (como arrendataria), suscribió un contrato de arrendamiento con López International, Inc. (como arrendador), sobre un local dedicado a negocio de supermercado localizado en el municipio de Yabucoa. Las partes estipularon, entre otras, que el local tenía una cabida de quince mil (15,000) pies cuadrados; el canon de arrendamiento se fijaría a base de pie cuadrado; y, el término del contrato sería originalmente por cinco (5) años, con derecho a prorrogarse por dos (2) términos adicionales de cinco (5) años. Durante el periodo original del contrato, Supermercados del Este pagaría $6.50 por pie cuadrado. Durante la primera prórroga de cinco (5) años el canon de arrendamiento sería a razón de $6.85 el pie cuadrado, y durante la segunda y última prórroga de cinco (5) años a razón de $7.25 el pie cuadrado. Se estipuló, además, que en la eventualidad en que Supermercados del Este fuere autorizada a realizar construcciones o ampliaciones en el local o sus alrededores, en la cláusula trece (13) del contrato se dispuso, que ésta acreditaría de manera razonable su costo, luego de lo cual, las partes, se pondrían de acuerdo en cuanto a cuándo y en que medida, si alguna, hubiera de modificarse el canon de arrendamiento a ser pagado. Luego de firmado y suscrito el contrato, las partes acordaron ciertas modificaciones o enmiendas, entre éstas acordaron, que luego del séptimo año de estar en uso cualquier ampliación construida por Supermercados del Este, éste pagaría una renta adicional de tres dólares ($3.00) por pie cuadrado sobre la ampliación construida.
Así las cosas, en el año 1994, el Sr. Manuel López, Presidente de López International, Inc. se divorció de su esposa la señora Dora H. Santiago. Al dividirse la sociedad de gananciales, la señora Santiago tomó posesión exclusiva del local arrendado a Supermercados del Este, organizó la corporación DHS y se convirtió en su dueña. DHS continuo el contrato existente con Supermercados del Este. Para el mes de marzo de 1994, se comienzan a hacer los pagos del arrendamiento a DHS.
Estando el local en posesión de DHS se necesitaba hacerle a éste un sinnúmero de reparaciones. El sistema pluvial del centro comercial se encontraba en mal estado, no tenía la suficiente capacidad de absorber el agua que pudiera discurrir en el área; el alumbrado necesitaba ser reparado, así como realizar ciertas reparaciones estructurales motivada por filtraciones en el techo de los locales. A pesar del conocimiento de la situación desde el 1994, DHS no realizó ninguna reparación significativa en el centro comercial. Por el contrario comenzó a construir una estructura en el área de estacionamiento del local, lo que motivó mermara el espacio para el estacionamiento, y empeoró la situación del estancamiento de agua en dicha área, impidiendo que el agua discurriera.
Posteriormente, Supermercados del Este realizó unas mejoras y ampliaciones al local a un costo de $60,000.00. El costo de las mejoras por acuerdo de las partes le serían reembolsadas a Supermercados del Este mediante el pago de $1,000.00 mensuales. Al principio DHS hizo los pagos directos a Supermercados del Este, luego el método de pagó varió, comenzando Supermercados del Este a descontar el pago de su renta mensual.
Cuatro (4) años luego, es decir, en el año 1998, llovió torrencialmente en el área Este de Puerto Rico. Como resultado de las lluvias el estacionamiento del centro comercial se inundó, el agua que no pudo discurrir penetró en el local de Supermercados del Este causándole cuantiosas perdidas. Sufrieron daños el estacionamiento, la estructura del centro comercial, entre ellas, su techo. La situación hacía imperante que inmediatamente se efectuaran las reparaciones necesarias al local afectado. Supermercados del Este alegó, que por razón de la dejadez de DHS en iniciar las reparaciones, ésta procedió a realizarlas a su costo, a los fines de rehabilitar el local y el centro comercial, y así poder reiniciar sus operaciones. Además, procedió a cobrar a DHS el balance aún adeudado de los $60,000.00 que pagó por las mejoras y ampliaciones. Una vez Supermercados del Este cobró de DHS lo adeudado, continuó pagando normalmente los cánones de arrendamiento.
Así las cosas, el 9 de febrero de 1999, DHS y Santiago Ortiz presentaron una demanda juramentada por incumplimiento de contrato y daños y perjuicios contra Supermercados del Este, Rafael Soto Vázquez, su esposa Milagros Soto Reinosa y la Sociedad Legal de Gananciales por ellos compuesta. Alegaron, en esencia, como sigue:
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DHS suscribió un contrato de arrendamiento con Supermercados del Este, de un local dedicado a negocio de supermercado con un área de construcción de 18,000 pies cuadrados;
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posteriormente el área arrendada fue ampliada en 784 pies cuadrados, en virtud de una enmienda a dicho contrato de arrendamiento;
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al momento de la presentación de la demanda Supermercados del Este continuaba ocupando el local operando un supermercado;
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Supermercados del Este había optado ilegal y unilateralmente por descontinuar el canon de arrendamiento por el local arrendado, adeudando a la fecha de la demanda $38,896.15 en concepto de cánones atrasados;
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ocupaba, además, un área de 942 pies cuadrados no comprendidos dentro del área objeto del arrendamiento, adeudando por dicho espacio $13,564.80;
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el incumplimiento de Supermercados del Este, ocasionó que DHS incumpliera con el pago de un...
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