Sentencia de Tribunal Apelativo de 14 de Octubre de 2004, número de resolución KLAN0301383
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0301383 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 14 de Octubre de 2004 |
LEXTCA2004101 4 - 09 Miramar Steak House Inc. v.
Angevine Regina y otros
| MIRAMAR STEAK HOUSE, INC. Apelada v. KENNETH ANGEVINE REGINA Y OTROS Apelantes | KLAN0301383 | A P E L A C I Ó N procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina SOBRE: DAÑOS Y PERJUICIOS Caso Núm. FDP2001-0373 (405) |
Panel integrado por su presidente, Juez Miranda De Hostos y los jueces Colón Birriel y Escribano Medina
Miranda De Hostos, J.
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de octubre de 2004.
La parte apelante Kenneth Angevine Regina (en adelante Angevine), acude ante nos de una sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina, el cual declaró ha lugar la demanda de daños y perjuicios presentada por la parte apelada, Miramar Steak House (en adelante MSH), por la alegada imposibilidad de ejercer la opción de compraventa de un contrato suscrito entre ambas partes.
Alega en síntesis la parte apelante que, erró el tribunal de instancia al determinar que éste incumplió el contrato de opción a compra en cuestión; al conceder a la parte apelada la suma de
$60,000 en concepto de daños y perjuicios; al determinar que el apelante fue temerario.
Considerado el recurso presentado y vencido el plazo concedido a la parte apelada para presentar su alegato sin así cumplirlo, se confirma la sentencia apelada.
Veamos los fundamentos.
El 22 de febrero de 1999, la parte apelante Angevine y la parte apelada MSH, otorgaron y suscribieron contrato de opción de compra, por virtud del cual la parte apelante se obligó a vender a la parte apelada dos bienes inmuebles donde ubican unas estructuras utilizadas para operación hotelera. (Ap., págs.
166-174.)
El precio de compraventa pactado una vez se ejerciera la opción de compraventa fue de $1,800,000.00 dólares. Al momento de suscribirse la opción de compraventa, en concepto de prima, MSH a través de su presidente Héctor Rodríguez Rodríguez, le entregó a la parte apelante Angevine, $100,000.00 para reservar su derecho por un periodo de seis(6) meses para ejercer la opción, los cuales podrían prorrogarse seis(6) meses adicionales, en cuyo caso tendría que entregar $100,00.00 adicionales. La diferencia de $1,600,000.00 ó $1,700,000.00 según fuese el caso, sería pagadera al momento en que se otorgase entre las partes la eventual escritura de compraventa.
Las partes acordaron que las cantidades entregadas por concepto de prima, no serían reembolsables a MSH en caso de que éste no ejerciese la opción. Al momento de suscribirse la opción de compraventa en cuestión, se estableció que los dos inmuebles estaban sujetos a las siguientes hipotecas o gravámenes:
(1) Doral Mortgage por la cantidad de $300,000.00;
(2) Small Business Administration por la cantidad de $79,700.00;
(3) Small Business Administration por la cantidad de $38,300.00;
(4) Arrendamiento a favor de Santa Rosa Guest House and Benedict Anthony Gillespie;
(5) Embargo originado en el Caso Civil 93-2057 ante el Tribunal Federal Distrito de Puerto Rico, por la cantidad de $75,000.00 para cada una de las propiedades.
Conforme la cláusula 5 del contrato de opción de compraventa, las partes acordaron que Angevine cancelaría todas las hipotecas o gravámenes que afectaban las dos propiedades inmuebles con Small Business Administration, el contrato de arrendamiento y el embargo, previo o a más tardar el día en que una vez se ejerciera la opción y se otorgara la escritura de compraventa. Dicha cláusula lee como sigue:
Except for the mortgage for the principal sum of THREE HUNDRED THOUSAND DOLLARS ($300,000.00) in favor of Doral Mortgage, SELLER will cancel all existing liens at the time of the closing and will be responsible to pay the notarial fees and expenses for said cancellations to the Notary chosen by SELLER. The Mortgage for TRHEE HUNDRED THOUSAND DOLLARS ($300,000.00) will be assumed by BUYER according to the requirements of Doral Mortgage and BUYER will pay all notarial fees and expenses on its cancellation. (Ap., pág. 115.)
Del mismo modo, el apelante Angevine informó, representó y acreditó que la hipoteca de $300,000.00 con Doral Mortgage era asumible conforme sus términos y condiciones, y que por tal razón MSH no tendría necesidad de desembolsar la cantidad adicional de $300,000.00, sino que meramente la asumiría y como consecuencia de ello, de la cantidad total a desembolsarse al apelante, se retendría la referida suma de $300,000.00 dólares.
El 22 de agosto de 1999, MSH representada por el Presidente de la Junta de Directores, Héctor Rodríguez Rodríguez, extendió por un periodo adicional de seis(6) meses su derecho de opción de compraventa, mediante la firma de un acuerdo con la parte apelante Angevine. Simultáneamente, MSH le entregó a Angevine $100,000.00 conforme lo pactado y se dispuso que el último día para que se realizara la compraventa sería el 22 de febrero de 2000. (Ap., págs.
177-180.)
Así las cosas, y luego de la celebración de varias reuniones y del intercambio de varias cartas entre los representantes legales de ambas partes contratantes, el 14 de enero de 2000, el representante legal de MSH le notificó a Angevine que la compraventa de los dos inmuebles donde ubicaba el Hotel Casablanca, se llevaría a cabo el 19 de enero de 2000, a las 10:30 a.m., en sus oficinas ubicadas en Hato Rey. No obstante, dicha reunión no pudo efectuarse. (Ap., págs. 183-185.)
El 27 de enero de 2000, el representante legal de MSH le envió carta al representante legal de Angevine y le informó que en relación a las dos hipotecas a favor de Small Business que gravaban las propiedades ascendentes a $107,347.17, tenían que ser canceladas por Angevine y de no hacerlo, MSH retendría dicha cantidad para su eventual cancelación. También le informó que el arrendamiento a favor de Santa Rosa Guest House & Benedict, debía ser cancelado mediante una instancia al Registrador de la Propiedad, estimando su costo de honorarios en $200.00 dólares. Con relación a los dos embargos del Gobierno Federal que gravaban las propiedades ascendentes a $75,000.00 cada uno, para un total de $150,000.00, le informó que dicha cantidad de dinero sería retenida por MSH para cancelarlos. Además, con relación a la hipoteca de Doral Mortgage, reducida en aquel entonces a $278,000.00, MSH la iba a asumir en ese momento, por lo que procedía que el comprador retuviera la referida cantidad. (Ap., pág. 184.)
A base de dicha información, MSH le indicó a la parte apelante Angevine...
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