Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Octubre de 2004, número de resolución KLRA0300234
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA0300234 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 29 de Octubre de 2004 |
LEXTCA20041029-45 Webster Dickson v. Costa del Rey Corp.
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
| CHARLES S. WEBSTER DICKSON, MARÍA L. RODRÍGUEZ DE WEBSTER Recurridos v. COSTA DEL REY, CORP. Recurrente | KLRA0300234 | Revisión administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Defectos de Construcción, Contrato de Compraventa y Bienes Raíces-Orden de Cesar y Desistir Querella Núm. 100017438 |
Panel integrado por su presidente, Juez Gierbolini y los Jueces Cordero y Rodríguez Muñiz.
Cordero, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 29 de octubre de 2004.
Costa del Rey, Corp. (Costa del Rey) presentó una oportuna Petición de Revisión de Decisión Administrativa
en la que nos solicitó la revocación de la Resolución emitida y notificada el 14 de noviembre de 2002 por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO). Mediante la cual se decretó la nulidad de la cláusula 15 y 23 del contrato de compraventa entre Costa del Rey y Charles Webster y/o María Luisa Rodríguez(1) (los querellantes). Por consiguiente se relevó a los querellantes del pago de la comisión de corredor de bienes raíces y los honorarios de abogado.
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(1) La coquerellante María Luisa Rodríguez es, a su vez, Corredora de Bienes Raíces.
I
Las partes otorgaron un Contrato Uniforme de Opción el 13 de junio de 1999 mediante el cual se concedió a los querellantes una opción para la compra de un Apartamento Penthouse en el complejo Castillos del Mar por el precio de venta tentativo de $164,950.00. Los querellantes pagaron $2,500.00 como precio de la opción el cual se acreditaría al pronto pago a la firma del contrato de compraventa.
Luego de que se le entregara a los querellantes un desglose de los gastos, incluyendo el pago de uno y medio (1 ½%) por ciento del precio de venta por el pago de la comisión al corredor de bienes raíces y de que los querellantes el 4 de diciembre de 2000 se opusieron mediante carta al pago de la comisión, las partes firmaron el 5 de febrero de 2001 un Contrato de Compraventa Sobre Propiedad Horizontal (Contrato de Compraventa)(1) mediante el cual Costa del Rey se obligó a vender a los querellantes, y éstos a comprar, el apartamento Penthouse en el complejo Castillos del Mar. Mediante dicho Contrato de Compraventa se desglosó en la cláusula número quince (15) el precio del apartamento y otros gastos a ser sufragados por el comprador entre los cuales están los gastos de cierre, gastos adelantados, la comisión del vendedor de bienes raíces ascendente a $2,474.00 y los gastos legales ascendentes a $2,543.00.
No es hasta el 26 de junio de 2002 que los querellantes presentaron una Querella ante DACO contra Costa del Rey en la que alegaron que: (1) firmaron un Contrato Uniforme de Opción el 13 de junio de 1999 y (2) un contrato de compraventa el 5 de febrero de 2001; pero que objetan el pago de comisión a la corredora ascendente a $2,474.25 y la cantidad de $2,543.00 por honorarios legales, por lo que solicitaron que se deje sin efecto la firma del cierre hasta que se diluciden y eliminen estas partidas. Además, los querellantes solicitaron que se reparen los defectos especificados en el apartamento objeto de la compraventa. Costa del Rey contestó la querella el 4 de noviembre de 2002, en la que indicó que con la firma del Contrato de Compraventa los querellantes expresamente consintieron el pago de las cantidades a las que se oponen mediante la querella presentada.
DACO emitió el 27 de junio de 2002 una Orden de Cese y Desista y Citación Administrativa en la cual paralizó la firma de la escritura de compraventa por las partes y prohibió a Costa del Rey cancelar el Contrato de Compraventa firmado por los querellantes.
Celebrada la vista administrativa ante DACO éste emitió la Resolución objeto de revisión el 14 de noviembre de 2002. Mediante la cual el DACO determinó los siguientes hechos impugnados por Costa del Rey:
(1) El 13 de junio de 1999, los querellantes firmaron un documento titulado Solicitud de Reservación del apartamento DB PH modelo II en el proyecto Castillos del Mar en Ceiba, Puerto Rico. El documento es de una sola página fue entregado sin la firma de la parte vendedora., Costa del Rey Corp. querellada. (2) Los querellantes fueron atendidos por una representante de HF Mortgage Bankers (HF). La solicitud de reservación obligó a los querellantes a precualificarse con HF y de negarse en comparecer a la firma del contrato de opción sin haberse cualificado con HF, la querellada estaba facultada en rescindir la solicitud del acuerdo de reservación y ofrecer a la venta a otra persona la unidad reservada. (3) El precio de venta tentativo fijado en la Solicitud de Reservación es de $164,950.00 pagando los querellantes un depósito de $2,500.00 al firmar. (4) Posteriormente las partes otorgaron un contrato uniforme de opción de compraventa de aplicación retroactiva al 13 de junio de 2002.
.... (10) El 5 de febrero de 2001, los querellantes acudieron a firmar el contrato de Compraventa de Propiedad Horizontal presentando las correspondientes objeciones a la comisión de la corredora, de los honorarios de abogados y por los defectos de construcción no corregidos. (16) La solicitud de reservación, ni el contrato de opción contiene disposición alguna que obligue a los querellantes al pago de la comisión del corredor o de los honorarios de abogados.
En lo que nos concierne, DACO concluyó que se omitió a los querellantes el dato de su obligación de pagar la comisión del corredor de bienes raíces resultando ésta en una práctica engañosa. DACO determinó que el precio de venta de la unidad de vivienda debe contener la comisión del corredor y todos los gastos que no sean objeto del financiamiento hipotecario al comprador. A juicio de DACO, la inclusión de la cláusula requiriendo el pago de la comisión del corredor al comprador comprende una práctica que crea una confusión en cuanto a cuál es el precio real de la propiedad. DACO concluyó que la comisión del corredor debe ser incluida dentro del precio de venta. Por consiguiente, declaró nula la cláusula número quince (15) y la número veintitrés (23) del contrato de compraventa relevando de esta manera a los querellantes del pago de la comisión al corredor de bienes raíces y los honorarios legales.
Costa del Rey presentó unaSolicitud de Reconsideración de Resolución el 4 de diciembre de 2002 indicando que los querellantes desistieron de su reclamo con relación al pago de los honorarios de abogado. A su vez, señalaron que desde el principio los querellantes fueron informados de que los gastos de comisión a ser...
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