Sentencia de Tribunal Apelativo de 17 de Diciembre de 2004, número de resolución KLRA0300081
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA0300081 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 17 de Diciembre de 2004 |
| LUIS A. RIVERA JUSTINIANO Recurrido v. JUNTA DE DIRECTORES COND. MARINA LANAIS JULIO MIRANDA TAPIA, PRESIDENTE Recurrente | | Revisión Administrativa del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella núm. 100017797 Propiedad Horizontal |
Panel integrado por su presidente, el juez Rivera Martínez, el juez González Rivera y la juez Peñagarícano Soler.
Rivera Martínez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, 17 de diciembre de 2004.
El 12 de febrero de 2003, el Consejo de Titulares del Condominio Marina Lanais, presentó una petición de certiorari.1 Mediante la misma, solicita la revisión de una Resolución emitida por el Departamento de Asuntos al Consumidor, Oficina Regional de San Juan (en adelante DACO), en el caso Luis A. Rivera Justiniano v. Junta de
Directores Condominio Marina Lanais, caso número 100017797. Dicha resolución fue emitida el 12 de
diciembre de 2002 y notificada a las partes en esa misma fecha.
El 2 de enero de 2003, el Consejo de Titulares del Condominio Marina Lanais, (en lo sucesivo parte recurrente o Condominio), presentó ante el DACO moción de reconsideración de dicha resolución. La misma fue rechazada de plano, ya que DACO no tomo ninguna acción dentro del término dispuesto en ley para ello.
El 19 de mayo de 2003, el Sr. Luis A. Rivera Justiniano presentó ante nos oposición a solicitud de revisión administrativa.
Luego de haber ponderado los hechos y el derecho aplicable al caso de autos, y contando con la comparecencia de ambas partes, procedemos a revocar la resolución recurrida. Veamos.
El 14 de julio de 1975, el Condominio Marina Lanais se constituyó al Régimen de Propiedad Horizontal en cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley 104 de25 de junio de 1958, según enmendada, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq. y en virtud de la Escritura Matriz Núm. 382, otorgada por su dueño, Marina Lanais Inc., en San Juan, Puerto Rico, ante el Notario Público, José Luis Novas Dueño. La referida Escritura Matriz incluyó, además de los planos de inscripción, 147 descripciones individuales de cada apartamento.
Según se desprende de la certificación registral emitida por el Registrador de la Propiedad de Fajardo el 12 de mayo de 1994, dicha Escritura fue debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad al Folio 1 del Tomo 204, finca número 7354.
El uso destinado del Condominio Marina Lanais, era de Condo- Hotel, en la que se permite la venta de apartamentos en unidades individuales y de tiempo compartido (intervalistas o time sharing). En la actualidad, según alega la parte recurrente, en el Condominio residen a tiempo completo 35 familias.
En el Artículo 3 de dicha Escritura Matriz, sobre Acta de Construcción y Descripción general del edificio, se expresa que dicho Condominio consiste de 11 niveles y 10 pisos, a saber: 7 pisos de unidades de vivienda, 2 pisos de cuartos de máquina y un sótano.
Cada piso cuenta con 21 unidades de vivienda para un área agrupada de 146 unidades, más una unidad destinada para la oficina de administración en el piso 7, enumerada como 701.
Continúa describiendo el Artículo 3 y establece que el área del sótano, incluye un área de garaje (garage parking area), con espacio para acomodar 58 autos, área común de tráfico, servicios sanitarios, área de almacenaje, una cisterna, área de servicio y una planta de emergencia.
Cabe señalar que la parte recurrente alega que2 al momento de otorgarse la Escritura Matriz y al describirse los apartamentos a ser vendidos e inscritos individualmente, el Notario Público expresó que los apartamentos enumerados del 101 al 116 no tendrían derecho a estacionamiento bajo techo, para un total de 16; de los apartamentos 117, al 722 tendrían derecho a parking bajo techo con el número del apartamento para un total de 130, excluyendo la unidad para uso de administración.
Así las cosas, el 30 de mayo de 1978, el Chase Manhattan Bank National Association (en adelante el Chase) adquirió a través de un
proceso de ejecución de hipoteca 103 apartamentos en el Condominio Marina Lanais, en el caso civil número 77-3232 Sala Superior de Humacao y adjudicada por escritura de venta judicial número 62, otorgada en San Juan, Puerto Rico, el 30 de mayo de 1978 ante el Notario Público Leopoldo J. Cavaza Sauri.
Posteriormente, el 29 de diciembre de 1994, el Sr. Luis. A. Rivera Justiniano (en adelante la parte recurrida), adquirió el apartamento núm. 516 del Condominio Marina Lanais, mediante escritura núm. 17 otorgada ante el notario Juan A. Muñiz Ramos.3 La cuota de mantenimiento en el Condominio Marina Lanais es de $144.16 para unos apartamentos, y de $151.37 para otros. El recurrido del caso de autos, al percatarse de lo anterior se dio a la tarea de investigar por qué pagaba de cuota de mantenimiento por su apartamento la cantidad de $151.37.
A esos fines, descubrió que su apartamento, el número 516 del piso quinto del Condominio Marina Lanais, incluye un estacionamiento bajo techo (covered parking space) identificado con el número de la unidad, de apartamento. Lo anterior, según la certificación expedida por el Registrador el 31 de mayo de 2001, la cual expone:
Urbana: Propiedad Horizontal marcada con el número 516 que forma parte del 5 piso del Condominio Marina Lanais de Fajardo con área aproximada de 616.39 metros cuadrados. La descripción más amplia del apartamento de este número resulta de la escritura sobre constitución del Régimen archivado en esta oficina [...](Énfasis suplido)
La descripción de dicho apartamento que consta en la Escritura Matriz es la siguiente:
HORIZONTAL PROPERTY, UNIT NUMBER FIVE HUNDRED SIXTEEN (516).
URBAN: Individualized Unit of reinforced concrete and concrete blocks, situated in the Municipality of Fajardo, Puerto Rico, identified with the number Five Hundred Sixteen (516), located on the Fifth floor of the building known as Marina Lanais. This Unit has an area of approximately SIX HUNDRED SIXTEEN POINT THIRTY-NINE (616.39) SQUARE FEET, and is bounded on the North by the interior wall which separates it from the common hallway; on the South by the exterior wall of the building; on the East by the interior wall which separates it from Unit number Five Hundred Seventeen (517), and on the West with the interior wall which separates it from number Five Hundred Fifteen (515).
The entrance of this Unit communicates with a common use hallway and the common use stairways, elevators and grounds that give access to State Road Number Nine Hundred Eighty-Seven (987). This Unit consist of an entrance with a walk-in closet and kitchenette, a combination living-dining sleeping area; a bathroom; a dresser area with a closet; and a balcony. This Unit has appurtenant to it POINT SEVEN ZERO FIVE TWO PERCENT (.7052%) of the Common Elements of the Property, a covered parking space identified with the number of this Unit, and is valued in the amount of Thirty Four Thousand Five Hundred Fifty Five (34,555.00) Dollars for individualization purposes. (Énfasis suplido).
La parte recurrida alega que desconocía que su apartamento incluía un espacio de estacionamiento bajo techo, ya que no se especificó en la escritura de compraventa.
De otra parte, el recurrente de autos alega que luego de constituido el Régimen de Propiedad Horizontal y del Condominio Marina Lanais, Inc. haber comenzado a vender individualmente ciertos apartamentos, cinco (5) en total según las certificaciones registrales, los dueños del condominio se percataron de que no habían estacionamientos suficientes para todos y cada uno de los apartamentos con derecho a estacionamiento bajo techo, por lo que descontinuaron la venta de los mismos con derecho a parking, y al otorgar las subsiguientes escrituras de compraventa individualizadas, no expresaron en las mismas el derecho reconocido en la Escritura Matriz.4
Una vez establecido el Consejo de Titulares y en virtud del Reglamento del Condominio, según alega el recurrente, se establecieron las reglas de uso del estacionamiento bajo techo en el área del elemento común general del sótano. A esos efectos, el Reglamento o By Laws del Condominio estableció en su Artículo 6, A1, denominado Limitación de Uso, que ningún titular usará un espacio de estacionamiento, otro que no sea el espacio o los espacios, si alguno incluido en su unidad sin previa autorización de la Junta de Directores, ni ocupar dicho espacio por más de un automóvil5.
Ahora bien, en cuanto a la controversia del caso de autos y según se desprende de los Apéndices presentados, el 12 de julio de 2002, la parte recurrida envió una carta al Administrador del Condominio, Sr. Evaristo Pantojas. En la misma le indicó, entre otras cosas, que en una visita que hiciera al estacionamiento del Condominio se percató de que el número que había sido pintado en la pared para poder identificar
el estacionamiento que le correspondía, había sido cubierto con pintura. Además, en dicha carta el recurrido le señaló al Administrador del Condominio que presumiblemente el personal de dicho Condominio le había pegado letreros de no estacione en los cristales laterales y frontal de su automóvil, el cual se encontraba estacionado en su estacionamiento. A esos efectos, le indicó...
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