Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Enero de 2005, número de resolución KLAN200300578
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200300578 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 28 de Enero de 2005 |
| ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO Apelada v. PUERTO NUEVO DEVE-LOPMENT Y OTROS Apelantes | KLAN200300578 KLAN200300581 | APELACION procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan CIVIL NÚM. KEF 89-0371 (1002) SOBRE: Expropiación forzosa |
Panel integrado por su presidente, Juez Sánchez Martínez, la Juez Cotto Vives y el Juez Vivoni del Valle
Vivoni del Valle, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 28 de enero de 2005.
Tenemos ante nuestra consideración los recursos KLAN2003-00578 y KLAN2003-00581, consolidados en virtud de la Regla 38.1 de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III R. 38.1, y la Regla 80 del Reglamento del Tribunal de Apelaciones. En ambos escritos se recurre de la sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia (en adelante TPI), Sala Superior de San Juan, el 28 de enero de 2003, notificada y archivada el 3 de febrero de 2003. En virtud de dicha sentencia, el TPI determinó que la justa compensación por la propiedad expropiada era $14,527,356. más los intereses legales devengados desde la fecha de presentación del caso, el 17 de octubre de 1989, a la tasa de interés fijada por el Comisionado de Instituciones Financieras vigente a la fecha de la sentencia.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la sentencia apelada.
El 17 de octubre de 1989 el Estado Libre Asociado de Puerto Rico (en adelante el Estado) para beneficio de la Puerto Rico Telephone Company, presentó una demanda de expropiación forzosa para adquirir una propiedad de Puerto Nuevo Development Corp. (en adelante la parte con interés) localizadas en el Parque Industrial conocido como Puerto Nuevo Distribution Center en el Barrio Palmas de Cataño, Puerto Rico. El mismo día, el Estado depositó $11,400,000 como justa compensación.
El Estado basó su determinación de justa compensación en el Informe de valoración del tasador, el Sr. Mario Dumont, luego de que éste dedujera $1,600,000. por concepto de reparaciones. No obstante lo anterior, el señor Dumont describió el área como una con un alto grado de actividad industrial, y con los edificios en el complejo bien mantenidos y utilizados. Además, del expediente surge que a la fecha de la expropiación del edificio, el uso actual industrial conforme a su zonificación, resulta ser el mayor y más provechoso para el edificio expropiado como parte de un complejo a tales fines.
Para estimar la corriente de ingresos que el edificio expropiado puede producir, los peritos analizaron las rentas contractuales que tenía los otros edificios localizados en áreas comparables. Las rentas contractuales con las cuales se comparó el edificio expropiado fueron ajustadas a base de las proyecciones del mercado, para obtener el valor por capitalización.
Así las cosas, la parte con interés objetó la cantidad consignada como justa compensación. El perito tasador de la parte con interés, el Sr. Pedro Monserrate, alegó en su testimonio que el valor de la propiedad ascendía a $23,000,000 y a ésta le dedujo $592,500. por concepto del valor de unas reparaciones. Por su parte, Teachers Insurance and Annuity Association of America probó su derecho preferente sobre la cantidad depositada ya que era acreedor hipotecario de la parte con interés y solicitó el retiro de los fondos depositados, a lo que el TPI accedió mediante una orden al respecto de 21 de marzo de 1990.
El 10 de agosto las partes sometieron al TPI el Informe de Conferencia con Antelación al Juicio, el cual fue discutido el 13 de agosto de 1998. Se señaló la vista en su fondo para el 25 de agosto de 1998. En ésta se determinaría el justo valor en el mercado de la propiedad expropiada, así como la determinación de la procedencia, si alguna de "descontar las reparaciones de los defectos estructurales por la depreciación del sujeto". Comenzada la vista en su fondo y luego de que la parte con interés presentara su prueba documental y testifical, que consistió en el testimonio del perito tasador agrónomo, Sr. Pedro Monserrate, y el Informe de Tasación por él rendido, el Estado solicitó la desestimación por insuficiencia de prueba. La referida solicitud fue declarada con lugar.
De tal dictamen la parte con interés recurrió ante nos y el 21 de marzo de 2000(1) revocamos al TPI y ordenamos la reinstalación de los procedimientos y la continuación del trámite hasta su final adjudicación. En nuestro dictamen, se dispuso que frente a la prueba, que no fue impugnada ni controvertida en forma alguna por el Estado, presentada por la parte con interés, y ausente razón o fundamento alguno para descartarla de todo valor probatorio, incidió el TPI al desestimar la acción instada. Oportunamente, el Estado recurrió al Tribunal Supremo, mas éste no expidió el auto.
Luego de que la determinación del Tribunal Supremo adviniese final y firme, nuestra sentencia se convirtió en la ley del caso y se señaló la continuación de la vista en su fondo para los días 25 y 26 de junio de 2002. El 25 de junio de 2002, el Estado presentó su prueba, consistente en el testimonio del tasador, Sr. Mario Dumont. Luego de que éste fuera debidamente contrainterrogado, el Estado sometió su caso.
Examinada la prueba presentada por las partes, así como la prueba estipulada, el 28 de enero de 2003 el TPI dictó sentencia en la cual declaró que el título absoluto de dominio sobre la propiedad expropiada queda investido en el Estado para uso y en beneficio de la Autoridad de Teléfonos de Puerto Rico. A su vez, determinó que la justa compensación por la propiedad expropiada a la fecha de expropiación por el Estado es $14,527,356.
De la sentencia recurrida se desprende que para analizar la capacidad que tiene el edificio expropiado para generar una corriente de ingresos que sirva para estimar el valor de la propiedad mediante el método de capitalización, se pueden utilizar las rentas de los tres edificios del complejo industrial.(2)
El tribunal apelado tomó la determinación en cuanto a las rentas potenciales o de mercado que la propiedad podría generar luego que analizó los Informes de Valoración emitidos por los peritos de ambas partes. A su vez, el TPI determinó el valor en el mercado de la propiedad expropiada utilizando el enfoque de ingresos, estimando una renta neta que al capitalizarse produce un estimado de valor para la propiedad. El método se desarrolla estimando el ingreso que la propiedad pudiera generar al ser arrendada y los gastos de operación necesarios para generar esos ingresos para así poder determinar el ingreso neto que produce la propiedad mediante la deducción de los gastos de operación del estimado de ingresos o ingreso bruto. Luego se determina la tasa de capitalización y el ingreso neto es dividido por la tasa de capitalización para producir el estimado de valor. Veamos:
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| Luis Acosta, Inc. | Almacén- regular | 60,000 | $4.50 | $270,000 | |
| Luis Acosta, Inc. | Oficina | 10,000 | 5.00 | 50,000 | |
| Ryder-Nationwide | Almacén-regular | 25,000 | 6.25 | 156,250 | |
| Colgate-Palmolive | Almacén-regular | 10,500 | 6.50 | 68,250 | |
| PR Telephone Co. | Almacén-regular | 146,553 | 4.25 | 622,850 | |
| PR Telephone Co. | Oficina | 16,459 | 7.50 | 123,443 | |
| PR Telephone Co. | Almacén-mezzanine | 16,068 | 4.00 | 64,272 | |
| PR Telephone Co. | Taller(Almacén-refrigerado) | 31,876 | 6.00 | 191,256 | |
| PR Telephone Co. | Exterior | 340,398 | .75 | 255,299 | |
| Vacante | Almacén-regular | 2,000 | 7.15 | 14,300 | |
| Total de ingreso bruto | | ||||
| Menos gastos de operaciones: | |||||
| Reparaciones y mantenimiento 2% | ($36,318) | ||||
| Administración 3% | (54,478) | ||||
| Reserva para reemplazo 3% | (54,478) | ||||
| Total de gastos | ($145,274) | ||||
| Total ingreso neto | $1,670,646 | ||||
| Valor indicado | [la tasa de capitalización aplicable en este caso es de 11.5%, cónsona con los indicadores de mercado] | | | |
Aunque el TPI consideró el método de costo y de ventas comparables desarrollados por los tasadores, de la sentencia apelada surge que le dio mayor peso al enfoque de capitalización que tiene la propiedad expropiada. Finalmente, ordenó al Estado a consignar adicionalmente $3,127,536. más los intereses legales devengados desde la fecha de presentación del caso, 17 de octubre de1989, a la tasa de interés fijada por el Comisionado de Instituciones Financieras vigente a la fecha de la sentencia.
El 13 de febrero de 2003 el Estado presentó una moción en la que solicitó determinaciones de hechos adicionales. La parte con interés presentó también una moción en la que solicitó determinaciones adicionales de hecho y conclusiones de derecho. El Estado presentó entonces su réplica conforme a una orden emitida el 21 de febrero de 2003 por el TPI y expuso su posición en torno a la moción que presentó la parte con interés. El 25 de marzo de 2003 el TPI emitió una resolución en la que denegó las solicitudes de ambas partes. Por su parte, el 11 de abril de 2003 el...
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