Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Marzo de 2005, número de resolución KLAN0400777
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0400777 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Marzo de 2005 |
| GUAJANA ESTATES INC. APELANTE | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de San Juan Civil Núm. KPE97-0688 (908) |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Bajandas Vélez, el Juez Aponte Hernández y el Juez González Vargas.
Bajandas Vélez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de marzo de 2005.
Comparece ante nos Guajana Estates Inc. (Guajana o la apelante) mediante el recurso de apelación de epígrafe. En el mismo nos solicita que revoquemos la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI) el 27 de abril de 2004 y notificada el 30 de igual mes y año. A través de ésta, el TPI declaró ha lugar una moción de sentencia sumaria presentada por Britball Properties, Inc. (Britball o la apelada) y resolvió que, en virtud de ciertas condiciones suspensivas y resolutorias acordadas por las partes, procedía la cancelación de un pagaré hipotecario emitido a favor de la apelante y la devolución de los intereses pagados a ésta por la apelada.
Habiendo considerado el recurso presentado, los documentos que obran en autos y el derecho aplicable, resolvemos revocar la sentencia apelada y devolver el caso al TPI para procedimientos ulteriores.
I
El 7 de septiembre de 1994, Guajana y Britball suscribieron un contrato de opción de compraventa en el que acordaron, entre otras cosas, que Britball le compraría a Guajana aproximadamente 115 cuerdas de terreno en varias fincas ubicadas en el Municipio de Guaynabo.1 Uno de los aspectos que motivó el otorgamiento de dicho contrato fue la posibilidad de que el Municipio de Guaynabo (el Municipio) construyera la prolongación de la Carretera 834 (la Carretera), construcción que afectaría a la mayoría de las fincas envueltas en dicho contrato.
Posteriormente, el 21 de agosto de 1995, se suscribieron varios documentos relacionados con la compraventa de las fincas antes mencionadas. En específico, Guajana, AMI P.R. Investments, Inc. y el Municipio, otorgaron la escritura número 77-A de Segregación, Liberaciones de Hipotecas, Cesión, y de Servidumbres Condicionadas en la cual la apelante le cedió al Municipio ciertos terrenos necesarios para la prolongación de la Carretera y constituyó las servidumbres necesarias para dicha construcción.2 Asimismo, Britball, Guajana AMI P.R. Investments, Inc. y Crefisa, Inc., otorgaron la escritura número 78 (escritura 78) de Segregación, Agrupación, Compraventa, Condiciones Restrictas, Promesa de Servidumbre y Segunda Hipoteca.3 Dicha escritura establece en su párrafo vigésimo sexto (26) lo siguiente:
El pago del pagaré hipotecario transcrito en el párrafo SEXTO y el de sus intereses quedará en suspenso hasta tanto se comiencen las obras de construcción de la prolongación de la Carretera Ochocientos Treinta y Cuatro (834) y de no comenzarse la misma en cartorce (sic) (14) meses, se entenderá cancelada la obligación evidenciada por ese pagaré y cancelada así mismo la segunda hipoteca. El pagaré hipotecario ha sido objeto de los términos de un escrito separado entre LA COMPRADORA y LA VENDEDORA que recoge lo aquí dispuesto. (Énfasis en el original)4
Por su parte, el pagaré incluido en la escritura número 78 establece lo siguiente:
Por valor recibido la suscribiente [Britball] se compromete a pagar a Guajana Estates Inc., o a su orden, la suma principal de Doscientos Veinticinco Mil Setencientos (sic) Ochenta y Nueve Dólares con Cincuenta Centavos ($225,789.50) en moneda legal de los Estados Unidos de América en o antes de Catorce (14) meses de esta fecha, en la oficina del tenedor en Puerto Rico, la cual suma no devengará intereses, por los primeros ocho (8) meses y de ahí en adelante a razón de Ocho porciento (8%) anual pagaderos mensualmente. (Énfasis en el original)5
El mismo día en que se firmaron las aludidas escrituras, las partes de epígrafe suscribieron un contrato de prenda en el que acordaron depositar en San Juan Abstract Co. Inc el pagaré antes mencionado.6 Dicho contrato establece en su parte pertinente que:
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A los fines del cobro del Pagaré por DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE DOLARES (sic) CON CINCUENTA CENTAVOS ($225,789.50) emitido en esta fecha por Britball a la orden de GUAJANA, las partes han pactado como condición para el cobro de este Pagaré el que se comience de hecho la construcción de la prolongación de la Carretera 834 en o antes de catorce (14) meses de hoy.
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De no comenzarse la construcción de la referida prolongación de la Carretera 834 en o antes de 14 meses de esta fecha, la obligación de ese Pagaré será de 14 meses de esta fecha la obligación de este Pagaré [sic] será inexistente y BRITBALL podrá cancelar la hipoteca que garantiza el pago del Pagaré relacionado en el párrafo anterior.
Surge del expediente que el 29 de marzo de 1996 se publicó en un periódico de circulación general en Puerto Rico un aviso de subasta para el proyecto de la Carretera.7 También se desprende que, debido a varias impugnaciones y recursos ante los tribunales, se publicaron dos avisos de subasta adicionales en torno al proyecto antes mencionado. Dichos anuncios fueron publicados el 9 de agosto de 1996 y el 9 de octubre de 1996.8
Según las alegaciones de la apelada, transcurridos 8 meses de otorgada la escritura 78 y luego de la publicación del primer anuncio de subasta, ésta efectuó seis pagos de $1,505.26 por concepto de intereses en cumplimiento de la obligación que tenía con la apelante.9
El 18 de abril de 1997, casi 20 meses después del otorgamiento de la escritura 78, comenzaron los trabajos de construcción de la Carretera. Así las cosas, el 10 de octubre de 1997, Guajana presentó ante el TPI una demanda contra Britball sobre sentencia declaratoria, cobro de dinero, cumplimiento específico, daños e interdicto.10 En dicha demanda alegó que fue durante el acto de otorgamiento de la escritura 78 que por primera vez tuvo conocimiento de la condición incluida en el párrafo vigésimo sexto (26) de la misma y que por estar bajo una gran presión por varios atrasos que tenía con su acreedora hipotecaria, se vio obligada a aceptarla, no sin antes de que la apelada y el Municipio le aseguraran que las obras de construcción comenzarían mucho antes de catorce (14) meses. También adujo que, luego de las negociaciones, la verdadera intención de las partes fue que las obras se entenderían comenzadas al darse inicio el proceso de subasta y que como dicho proceso comenzó el 29 de marzo de 1996 la condición se cumplió, por lo que Britball debía cumplir con su obligación de pago. Por tales planteamientos, solicitó, entre otras cosas, que se le ordenara a la apelada que le pagara el principal del pagaré ascendente a $225,789.50, más intereses al 8% desde el 22 de junio de 1996.
En su contestación a la demanda, Britball negó haber acordado con la apelante que la fecha en que se entenderían comenzadas las obras de la Carretera sería la del inicio del proceso de subasta y adujo que se tenía que atender al tenor literal del párrafo vigésimo sexto (26) de la escritura 78 ya que éste fue acordado libremente por las partes. En dicho escrito la apelada también incluyó una reconvención en contra de Guajana en la que solicitó que se le devolvieran los $9,031.56 que le había pagado por concepto de intereses.11
Luego de varios trámites procesales,12 el 23 de agosto de 2001, Guajana presentó una moción de sentencia sumaria en la cual sostuvo que al no existir controversias de hechos sustanciales, el TPI debía considerar los actos anteriores, coetáneos y posteriores a los acuerdos suscritos por las partes para determinar que la...
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