Sentencia de Tribunal Apelativo de 19 de Abril de 2005, número de resolución KLRA0400614
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA0400614 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 19 de Abril de 2005 |
| BRENDALY COLON COLLAZO Apelante-Recurrente v. JUNTA DE APELACIONES SOBRE CONSTRUCCIONES Y LOTIFICACIONES Apelada-Recurrida | KLRA0400614 | REVISIÓN Caso Núm.: JACL:02-217-AC |
Panel integrado por su presidente, Juez Rafael Ortiz Carrión, y los Jueces Luis Rivera Román y Antonio J. Negroni Cintrón
Negroni Cintrón, J.
En San Juan, Puerto Rico, a 19 de abril de 2005.
La Sra.
Brendaly Colón Collazo solicita la revisión y revocación de la resolución emitida por la Junta de Apelaciones Sobre Construcciones y Notificaciones (JACL) al adjudicar una apelación administrativa instada por ella. Mediante ese dictamen, el organismo indicado confirmó, a su vez, una decisión de la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPe) denegándole la consulta de conformidad con la reglamentación vigente que la Sra. Colón presentó ante esa agencia para legitimar la construcción de tres apartamentos de un cuarto y
3 estudios que había realizado antes sin permiso previo en una casa suya de una planta ubicada en una Zona R-3, con el fin de alquilarlos. En su recurso la Sra. Colón le imputa a la JACL haber errado al confirmar la decisión de la ARPe y negarle las variaciones que solicita.
Le concedimos término a las partes recurridas para que presentaran sus alegatos, pero solamente lo hizo el Sr. Manuel Arroyo, un vecino de la propiedad de la Sra. Colón.
Sin trámites ulteriores, resolvemos.
I
La Sra. Colón reside y es dueña de una casa de una planta en la Calle 2 G-47, Urbanización Villa Universitaria de Humacao.
Adquirió esta propiedad el 18 de febrero de 2000 y la misma está ubicada en un Distrito R‑3 y cerca de una universidad. Toda vez que no obtuvo permiso previo de la ARPe para realizar la construcción y remodelación de su casa, la Sra. Colón le sometió a la Oficina Regional de la ARPe una consulta de conformidad con la reglamentación vigente para legalizar tres estudios y tres apartamentos de un cuarto, con el propósito de alquilarlos a pupilos. Dicha oficina celebró una vista administrativa ante un Oficial Examinador.
El 17 de septiembre de 2002, luego de considerar la evidencia recibida, el Director de la Oficina Subregional de Humacao de la ARPe denegó la consulta presentada por la Sra. Colón y la instruyó a que se ajustara a la reglamentación vigente.
Inconforme, la Sra. Colón solicitó la reconsideración de esta decisión. Denegada, apeló la decisión ante la JACL. Esta celebró una vista pública a la que comparecieron las partes representadas legalmente, el Sr. Julio De Jesús del Departamento de Planificación del Municipio de Humacao y los vecinos de la Sra. Colon, los Sres. Juan Cruz, Manuel Arroyo y Amed Ortiz Arroyo. El primero declaró como testigo de la Sra. Colón y los últimos dos en contra de las pretensiones de ésta.
Oportunamente, la JACL emitió la decisión recurrida.
Conforme la prueba que recibió estimó probados los siguientes hechos:
El solar cuenta con una cabida de 348.66 metros cuadrados y la estructura es de una sola planta y tiene dimensiones de 45 pies por 58 pies y 11 pulgadas. En el momento de someter la consulta ante la ARPe, contaba de tres apartamentos de un dormitorio y tres estudios, todos con facilidades de cocina y baños individuales.
El área de ocupación de la casa es de 57.3 por ciento y la densidad poblacional es de 16 metros cuadrados por unidad de vivienda básica. El patio delantero es de 2.10 metros; el patio izquierdo de 1.67 metros; el patio derecho de 0.91 metros y el posterior de 3.27 metros. La propiedad sólo puede proveer cuatro espacios para estacionamiento no funcionales dentro del solar, de los siete requeridos por el Reglamento de Zonificación Número 4. En el sector existen propiedades con patios invadidos que se utilizan para proveer hospedajes como la de la apelante.
La estructura es de un nivel en hormigón. Colinda al lado derecho con la Sra. Lydia, al izquierdo con la del Sr. Manuel Arroyo y al frente con la Calle 2. Al otro lado de la casa existe un terreno baldío.
La Sra. Colón mantiene en la propiedad tres apartamentos de una habitación y tres tipo estudio. Los últimos con baños, un cuarto y una cocina, todos pequeños. Tiene un administrador que reside en uno de los apartamentos.
La Sra. Colón adoptó un reglamento que prohíbe que en la propiedad se pueda oír música alta, ver la televisión a alto volumen o utilizar vocabulario impropio. Controla, además, las visitas y apercibe al que viole las normas que será desalojado, aunque a la fecha de la vista la Sra. Colón no ha tenido problemas. La Sra. Colón vive de la renta de los apartamentos y de un trabajo a tiempo parcial que para la fecha de la vista ante la JACL estaba próximo a finalizar.
La urbanización en donde ubica la casa de la Sra.
Colón tiene dos (2) entradas; una por el Supermercado Pueblo Xtra, donde hay un edificio de Oriental Bank, una iglesia, centro comunal, casa de apartamentos y de hospedajes, y otra por el negocio El Búho, donde hay casas de apartamentos y de hospedajes. En el sector hay más negocios: un McDonalds, un negocio de bordados, una panadería y otros. La universidad está al lado opuesto o frente a la urbanización, como a tres minutos en carro y como a doce minutos a pies, medidos desde su propiedad.
La Sra. Colón tiene un vehículo, al igual que los estudiantes en su propiedad. Estacionan en la marquesina y en el frente de la casa, donde hay espacio para ello. Durante la vista celebrada ante la JACL, la Sra. Colón no recordó haber solicitado variación en estacionamientos, aunque sí en construcción, área bruta y patios.
Dentro del solar la propiedad tiene espacio para dos estacionamientos, pero si elimina la verja del frente tendría más espacio. Al otro lado de la calle hay un terreno en cuyo frente pueden estacionarse vehículos.
La Sra. Colón ha estado operando el hospedaje, figura en el Registro de Hospedajes del DACO y tiene licencia permanente. Se desconoce si los otros hospedajes y apartamentos del sector tienen permisos.
Inicialmente, la Sra. Colón dejaba a una inquilina a cargo, pero desde diciembre de 2000 tiene un administrador.
En torno a la prueba aportada por los vecinos de la Sra. Colón, la resolución de la JACL la resumió de la siguiente forma:
El Sr. Juan Cruz indicó que residen en la...
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