Sentencia de Tribunal Apelativo de 21 de Septiembre de 2005, número de resolución KLAN0301411
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0301411 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 21 de Septiembre de 2005 |
| MARIA DE LOS A. MALDONADO Demandante-Apelada | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de San Juan Civil Núm. KCM2001-1977 (602) |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Rodríguez de Oronoz, la Juez Peñagarícano Soler y la Juez Bajandas Vélez.
Bajandas Vélez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de septiembre de 2005.
Comparece ante nos, la señora Rosaida Torres, (Sra. Torres, o la apelante), y nos solicita que revoquemos la sentencia emitida el 4 de septiembre de 2003, notificada el 27 de octubre del mismo año, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI). Mediante dicha sentencia, el TPI ordenó a la Sra. Torres devolverle a la señora María de los A.
Maldonado,(Sra. Maldonado o la apelada) $2,500.00 de los $5,000.00 pagados por ésta como depósito para que le fuera concedida la opción de compra de una propiedad. De igual forma, la condenó a pagar $1,500.00 por concepto de honorarios de abogado y las costas.1
Examinados cuidadosamente y en su totalidad los escritos de las partes, los documentos que acompañan los mismos, así como el derecho aplicable, resolvemos revocar la sentencia apelada.
La Sra. Torres, corredora de bienes raíces, acordó con los codemandados Sr. Miguel Martínez y la Sra. Hilda Rivera (codemandados) la venta una propiedad de estos últimos, situada en la Urbanización Sagrado Corazón de Río Piedras. La Sra. Maldonado se interesó en la misma, por lo que la Sra. Torres preparó el Contrato de Opción de Compraventa.
El referido contrato fue firmado por la Sra. Maldonado y su hijo, el Sr. Franklin Rocafort el 21 de noviembre de 2000. Éstos le añadieron al mismo una cláusula en la que condicionaban el perfeccionamiento del contrato a que la Sra. Maldonado lograse vender un apartamento de su propiedad. Los codemandados no aceptaron esta condición, por lo que se redactó un nuevo contrato que excluyó la misma. El referido contrato fue suscrito por la Sra. Maldonado, su hijo, los codemandados y la Sra. Torres el 27 de noviembre de 2000.
El contrato contenía las siguientes cláusulas, entre otras:
Si la parte COMPRADORA asume la hipoteca o pagase en efectivo, el cierre de la transacción es efectuará en aproximadamente 90 días; si la parte COMPRADORA se propone refinanciar para comprar, el cierre se efectuará en aproximadamente 90 días. Ambas partes reconocen que pueden ocurrir demoras inevitables, pero harán todo lo posible por darle curso a la transacción.
La parte VENDEDORA confiere una opción de compra a la parte COMPRADORA por un término de 90 días, con la entrega por la parte COMPRADORA a Rosaida Torres en este momento de un depósito por la suma de cinco mil dólares ($5,000.00) para conferir la opción de compra antes mencionada...
Si la compraventa estuviese sujeta a que la parte COMPRADORA pueda refinanciar la propiedad y ésta no pudiese conseguir refinanciamiento a través de alguna compañía que se dedique al negocio de hipoteca para comprar la propiedad, la parte VENDEDORA acuerda devolverle a la parte COMPRADORA el depósito antes mencionado.
Rosaida Torres no se hace responsable por el incumplimiento, tanto de la parte COMPRADORA como de la parte VENDEDORA, en las estipulaciones del presente contrato. Además, las partes convienen en que R. Torres no es responsable por defectos de construcción e imperfecciones en el equipo, por actuar como agente de la parte VENDEDORA.
Este contrato está sujeto a la aprobación de la parte VENDEDORA y del agente de Rosaida Torres, en o antes de 3 días laborables. Una vez aprobado por la parte VENDEDORA y por el agente de Rosaida Torres, este contrato será obligatorio para ambas partes y ningún contrato verbal entre las partes modificará el mismo de manera alguna. De no aprobarse, se le devolverá el depósito de opción en su totalidad a la parte COMPRADORA.
Por otro lado, la Sra. Torres acordó verbalmente con la Sra. Maldonado tratar de vender el apartamento de esta última. La Sra. Maldonado insistía que tenía que vender su apartamento para poder comprar la casa que había opcionado. Así, durante los meses posteriores a que la Sra. Maldonado suscribiera el contrato de opción, la Sra. Torres mostró el apartamento a posibles compradores, pero no logró la venta de éste.
El 3 de enero de 2001, la Sra. Maldonado acudió a RG Mortgage Bank en compañía de la Sra. Torres para solicitar financiamiento para la compra de la propiedad objeto del contrato de opción. Según surge de los autos, en la referida institución le informaron que estaba precualificada para la concesión del financiamiento, si vendía su apartamento. Mientras, la Sra. Torres continuó tratando, sin éxito, de vender el mismo.
Así las cosas, con fecha de 8 de febrero de 2001, la Sra. Maldonado le envió una carta a la Sra. Torres, en la cual le expresaba su decisión de rescindir el contrato de opción de compra suscrito el 27 de noviembre de 2000. Solicitó además, la devolución, dentro de un plazo de diez días, de los $5,000.00 que había pagado para que se le concediera la opción de compra. La Sra. Maldonado indicó en su carta que a veinte (20) días de vencerse el referido contrato de opción para adquirir la propiedad de los codemandados, la Sra. Torres no había logrado vender su apartamento, lo que le causaba grandes angustias mentales. Expresó: Como usted sabe, la compra de dicha propiedad estaba sujeta a que usted vendiera mi apartamento, pues no cuento con los recursos líquidos para realizar dicha transacción si no se ha vendido el mismo. Señaló que el financiamiento solicitado a RG Mortgage Bank estaba aprobado. Expresó además,: ...Es por eso, que para darle la oportunidad de que pueda vender dicha propiedad y porque no es mi culpa que usted no haya podido vender mi apartamento, he decidido rescindir del Contrato de Compraventa que firmamos.... En fin, puntualizó que debido a las angustias mentales que le causaban las circunstancias explicadas, se veía en la necesidad de rescindir el contrato de opción.2
La Sra. Torres declaró durante la vista en su fondo que le había explicado a la Sra. Maldonado que si rescindía el contrato no se le devolvería el dinero de la opción. Acotó también, que había llevado la mencionada carta a los codemandados 3
El 28 de febrero de 2001 la Sra. Maldonado entregó una segunda carta a la Sra.
Torres, a la cual anejó un documento de denegación de crédito de RG Mortgage Bank con fecha 27 de febrero de 2001. Del mismo surgía que el banco le había denegado el financiamiento debido a que la apelada tenía obligaciones excesivas. Mediante la referida carta, la Sra. Maldonado solicitó la devolución del depósito de $5,000, en virtud de la cláusula duodécima del contrato de opción.
El 1 de marzo de 2001 la Sra. Torres, con el visto bueno de los codemandados, envió una carta a la Sra. Maldonado, en la que acusaba recibo de su carta del 27 de febrero, y le explicaba que luego de analizar la misma con los codemandados, se percataron que no procedía la devolución del dinero, toda vez que el término para ejercer la opción de compra había vencido el 25 de febrero. Precisó que al la Sra. Maldonado haber notificado la denegación de financiamiento el 28 de febrero, lo había hecho 3 días después de vencido el plazo de 90 días de la opción.
Insatisfecha con dicha determinación, el 30 de noviembre de 2001 la Sra.
Maldonado presentó inicialmente una demanda por cobro de dinero en contra de la Sra. Torres. En la misma, alegó que la Sra. Torres tenía conocimiento de que para poder cualificar para el financiamiento tenía que vender su apartamento. Adujo que la Sra. Torres no cumplió con su obligación contractual de devolverle el dinero del depósito, tras haberle notificado antes de los 90 días para ejercer la opción, que no había cualificado para el préstamo con el cual poder adquirir la propiedad. La Sra. Maldonado aclaró que el préstamo había sido preaprobado, y que la aprobación estaba sujeta a la venta de su apartamento. Apuntó además, que desde el 8 de febrero de 2001 había notificado a la Sra. Torres la rescisión del contrato de opción debido al incumplimiento de ésta con el acuerdo de vender su apartamento, por lo que le solicitó también la devolución del dinero de la opción. Finalmente, sostuvo que el 27 de febrero de 2001 le entregó a la Sra. Torres copia del Statement of Denial, Termination, or Change mediante el cual el banco le denegó el financiamiento.4
El 4 de febrero de 2002 la Sra. Torres contestó la demanda. Negó las alegaciones medulares de la demanda y levantó las siguientes defensas afirmativas: Falta de parte indispensable pues no se había demandado a los dueños de la propiedad objeto del contrato, y quienes retuvieron el dinero en virtud del mismo; que la Sra. Maldonado no había actuado de buena fe después de suscrito el contrato; que ésta no había sido diligente en solicitar financiamiento; que no podía ir en contra de sus propios actos; que la cláusula penal del contrato de opción era válida; que la demanda dejaba de exponer una reclamación que justificara la concesión de un remedio; que de existir alguna deuda, la misma no estaba vencida, que la contratación verbal entre la Sra.
Maldonado y la Sra. Torres no era condición para que de efectuara la compra de la propiedad opcionada; falta de jurisdicción sobre la materia, y que no se agotaron remedios administrativos por no acudir al Departamento de Asuntos del Consumidor.5
El mismo día en que contestó la demanda, la Sra. Torres presentó una Moción Solicitando Sentencia Sumaria y/o Desestimación. Solicitó la Sra. Torres que dictara sentencia...
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