Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Septiembre de 2005, número de resolución KLRA200500450
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200500450 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 30 de Septiembre de 2005 |
| MORA DEVELOPMENT CORP. Parte Recurrente v. JUNTA DE SUBASTAS DEL MUNICIPIO DE SAN JUAN; MUNICIPIO DE SAN JUAN; PICERNE DEVELOPMENT CORP., AFIG CORP. Parte Recurrida | | Revisión Administrativa procedente de la Junta de Subastas de Municipio de San Juan |
Panel integrado por su presidente, el juez Rivera Martínez, y los jueces González Rivera y Ramírez Nazario.
Ramírez Nazario, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de septiembre de 2005.
Mora Development Corp., (en adelante Mora) recurre ante nos mediante recurso de Revisión Administrativa y solicita la revisión de un Aviso de Adjudicación de Subastas del Municipio de San Juan, emitida el 10 de junio de 2005. En esta, se adjudicó la buena pro para el proyecto de Desarrollo de un Complejo Residencial-Comercial Turístico y Estacionamiento, Proyecto San Agustín (en adelante Proyecto San Agustín) a Picerne Development Corp., (en adelante Picerne).
Luego de varios incidentes procesales, el Municipio de San Juan presentó su alegato. Examinados los escritos presentados así como el derecho aplicable resolvemos
confirmar la Adjudicación de Subasta del Municipio de San Juan emitida el 10 de junio de 2005.
El 20 de enero de 2005, el Municipio de San Juan publicó un Aviso de Solicitud de Subasta para el desarrollo de un proyecto mixto de uso residencial, comercial, turístico y de estacionamiento. Este sería denominado Proyecto San Agustín y estaría localizado en una parcela de 2.19 cuerdas, propiedad del Municipio de San Juan ubicada en Puerta de Tierra.
Los licitadores interesados debían someter sus propuestas para la adquisición del inmueble, así como el diseño y construcción de las estructuras. La Junta de Subastas, con la recomendación de un Comité Evaluador, escogería la propuesta que proveyera el mayor beneficio económico al Municipio de San Juan, que fuera innovador y que aportara al entorno urbano inmediato. La Solicitud de Propuestas, estableció que las propuestas serían evaluadas a través del procedimiento establecido en el Reglamento de Subastas del Municipio de San Juan.
La Solicitud de Propuestas, indicaba en su parte VII-Proceso de Evaluación y Fechas Límites- que la Oficina de Subastas recibiría las propuestas y evaluaría si el proponente sometió todos los documentos requeridos. Luego, el Comité
Evaluador consideraría las propuestas y recomendaría a la Junta de Subastas aquellas que cumplan con los requisitos exigidos. Finalmente, la Junta de Subastas emitiría una adjudicación que sería notificada conforme el Reglamento de la Junta de Subastas.
Las propuestas presentadas, que cumplieran con todos los requisitos, serían evaluadas a base de varios factores de evaluación y unos parámetros de puntuación, enumerados en la Solicitud de Propuestas. Estos factores son los siguientes: 1) Oferta de adquisición (0-20 Pts.), 2) Experiencia de desarrollo de este tipo de proyecto (0-15 Pts.), 3) Financiamiento/Capacidad financiera (0-20 Pts.), 4) Diseño (Innovación y Creatividad) (0-15 Pts.), 5) Calidad y cantidad de amenidades recreacionales (0-15 Pts.) y 6) Tiempo en construcción (0-15Pts.).
La misma Solicitud de Propuestas, en su parte XII- Cualificaciones de los Proponentes- indica la composición del equipo de desarrollo y algunos de los criterios utilizados para evaluar los equipos proponentes. Algunos de los criterios señalados son: 1) experiencia previa en este tipo de proyecto de interés social e historial de cumplimiento para la escala y complejidad del mismo, 2) fortalezas del equipo de desarrollo y la capacidad financiera de las firmas que lo componen, 3) entendimiento del mercado al cual se orienta el proyecto, 4) experiencia de cooperación entre los diversos integrantes del equipo para desarrollo.
Finalmente en su parte XIII-Documentos requeridos para procesar propuestas- se enumeran los documentos requeridos, que son: 1) Carta trámite, 2) Certificación del Registro de Licitadores del Municipio de San Juan, 3) Planos esquemáticos del Proyecto, 4) Descripción de la vivienda a ser construida con el área por pies cuadrados para cada habitación, incluyendo dormitorios, cocina, baños, clósets y comedor, 5) Diseño del Plan Maestro estacionamiento, áreas públicas, áreas recreativas, amenidades y de servicio, 6) Itinerario del desarrollo de Proyecto con fechas estimadas para el inicio y terminación de las distintas etapas, 7) Carta compromiso que incluyan los términos y condiciones de aportaciones al proyecto, 8) Detalle de las fuentes y uso de fondos por partida, 9) Estimado de ingresos y costos de construcción incluyendo costos indirectos, costos de construcción e ingresos y 10) Gráficas de Presentación.
El 4 de abril de 2005, se llevó a cabo la Apertura de Pliegos y las siguientes empresas presentaron sus propuestas: A) AFIG Corp., B) Picerne Development Corp. y C) Mora Development Corp. El 10 de junio de 2005, la Junta de Subastas emitió un Aviso de Adjudicación. En éste la Junta de Subastas decidió adjudicar la misma a Picerne. Estableció en su adjudicación que según la Ley Núm. 81-Ley de Municipios Autónomos- en su artículo 10.006, se dispone que en el caso de venta o arrendamiento de bienes muebles e inmuebles se adjudicará al postor más alto.
Igualmente indicó que las adjudicaciones se hacen tomando en consideración: que las propuestas sean conforme a las especificaciones, los términos de entrega, la habilidad del postor para realizar y cumplir con el contrato, la responsabilidad económica del licitador, su reputación e integridad comercial, calidad del equipo, producto o servicio y cuales quiera otras condiciones que se hayan incluido en el pliego de subasta.
Según surge de la Adjudicación de Subasta, los criterios de evaluación y los parámetros de puntuación específicos indicados en la Solicitud de Propuestas (oferta monetaria de adquisición del terreno, experiencia en desarrollo de este tipo de proyecto, financiamiento y capacidad financiera, diseño (innovación y creatividad), calidad y cantidad de amenidades recreacionales y tiempo de construcción) se aplicarían a la luz de los requisitos esbozados en la Solicitud de Propuestas, los cuales son: consideración hasta un máximo de 20%
de las unidades de vivienda parawork-force cuyos precios fluctuarían entre los $115,000-150,000; considerar unidades de 1,2 y 3 habitaciones; contar con certificación de Registro de Licitadores del Municipio de San Juan; como amenidad deseable proveer estacionamiento público y operado por el proponente así como en cumplimiento con la reglamentación municipal; considerar el uso mixto de residencial comercial; garantizar que el área de construcción y altura máxima cumpliera con las reglamentaciones vigentes; efectuar estudio de mercado para el proyecto; certificar el cumplimiento con todas la leyes, reglamentos y ordenanzas aplicables a la construcción y operación del complejo de vivienda; y el cumplimiento con todos los permisos y endosos locales, y las normas federales mínimas de construcción de la FHA establecidas en la sección 200.95 y 200.96 de 24 CFR como requisitos de accesibilidad para personas impedidas; código modelo de energía delCouncil of American Buiding Officials, requisitos de realojo,Equal...
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