Sentencia de Tribunal Apelativo de 24 de Octubre de 2005, número de resolución KLCE200501243
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE200501243 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 24 de Octubre de 2005 |
| FIRAS ISSA ABU JAMIL RECURRIDO v. IDELFONSO MARIO FRAGELA LEZCANO, CARMEN MARIA ZAYAS SUÁREZ Y LA SOC. LEGAL D GAN. COMPUESTA POR AMBOS PETICIONARIOS | KLCE200501243 | CERTIORARI Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Superior de Sobre: Incumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios Caso Núm. DAC2004-3191 |
Panel integrado por su presidente, Juez Arbona Lago, el Juez Miranda de Hostos y la Jueza Pabón Charneco
Arbona Lago, J.
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de octubre de 2005.
Mediante contrato privado otorgado el 21 de mayo de 2003, el Sr. Firas Issa Abu Jamil (Firas) tomó en arrendamiento por término de 5 años un local comercial sito en Paseo Ambar J-2719 de Levittown, Toa Baja, P.R., también descrito por el demandante como Avenida Boulevard de Levittown, Toa Baja, entonces propiedad del arrendador Sr. Ildefonso Mario Fragela Lezcano, (Fragela).
En el contrato escrito se dispuso que el término de 5 años ... será improrrogable (Ap. pág. 17) y ...EL ARRENDATARIO no podrá hacerle cambios a la estructura sin el previo consentimiento de EL ARRENDADOR, en caso de que este así lo autori[c]e cualquier mejora realizada quedará a
beneficio de este sin que tenga que pagar suma alguna por las mismas. Las mejoras que puedan removerse sin causar daños al inmueble podrán ser removidas.
Según surge de autos, el Sr. Firas habilitó el local para instalar allí una pizzería que comenzó operaciones al público el 27 de agosto de 2003. El contrato de arrendamiento continúa actualmente y vence el 21 de mayo de 2008.
Entre el 21 de mayo de 2003 (firma del contrato de arrendamiento) y apertura al público de la pizzería (27 de agosto de 2003), el Sr. Firas y el Sr. Fragela mantuvieron conversaciones respecto a la compraventa del inmueble, en esos 3 meses se hicieron oferta y contra oferta. El dueño del inmueble hizo oferta de venta por la suma de $200,000.00. El Sr. Firas contra ofreció la suma de $175,000.00. Debido a una diferencia de $25,000.00 no pudieron arribar a un acuerdo de compraventa.
Posteriormente el Sr. Fragela vendió el inmueble al Sr. Carlos Alvarado Encarnación y su esposa Alice Net Carlo, por la suma de $205,000.00. Los compradores a su vez lo hipotecaron por $232,200.00 a favor del First Bank P.R. (Contestación A Escrito de Certiorari, pág. 2-3 y su anejo 5). No surge de autos que con ello se afectó el contrato de arrendamiento, el que continúa vigente entre el inquilino Firas y los nuevos dueños del local.
El 9 de septiembre de 2004, es decir a los 15 meses aproximados del inicio del arrendamiento, el Sr. Firas demandó al Sr. Fragela ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón (DAC2004-3191)
(TPI) en reclamo de Incumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios. Tal acción en daños no se predica en que el nuevo dueño del inmueble se niegue a respetar el contrato de arrendamiento acorde a sus términos. De acuerdo a las alegaciones de la demanda, la acción se fundamenta en que el Sr. Fragela negoció de mala fe con el Sr. Firas. A tal respecto, se efectúan las siguientes alegaciones en la demanda DAC2004-3191:
[...]
11. El demandado negoció de mala fe con el demandante ya que le sugirió al demandante y ante testigos, que el inmueble era para él. El demandado hizo comentarios tales como sigue trabajando en el edificio porque la propiedad es para ti. (énfasis suplido)
12. La Parte Demandante invirtió $50,000.00 en las mejoras estructurales permanentes, equipos de pizzería, muebles, aire acondicionado, decoración, y otros.
13. La promesa del Demandado generó una obligación voluntaria y unilateral. El Demandado en la fase de contratación, rompió en forma injustificada las negociaciones, las que se consideraban como al ilícito y constituye un quebrantamiento de la buena fe.
14. La buena fe es un principio que impone a la parte una lealtad recíproca en las negociaciones. El vendedor nunca fue honesto y se aprovechó de las mejoras hechas al edificio. Los contratos que se revisten de todos los elementos esenciales, se perfeccionan por el mero consentimiento y obligación, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado. La buena fe rige los tratos preliminares entre los contratantes. El quebrantamiento de este principio genera responsabilidad en la etapa de las negociaciones.
15. En el presente caso se configura la mala fe, fraude, engaño y dolo, por lo que la Parte Demandada está sujeta a la indemnización de los daños y perjuicios
causados por el incumplimiento de la obligación. [...]
[...]
18. El propósito económico que persigue la figura del tanteo, consiste en otorgarle a una persona la facultad de adquirir determinado bien con preferencia frente a cualquier posible comprador, en el caso de que el propietario decida enajenarlo.
19. En el presente caso, la promesa o contenido verbal no tenía términos fijos, ni tenía condiciones, la promesa fue una unilateral que surgió del Demandado al decir esto es para ti. El Demandado se obligó a vender sin haberse tomado en consideración el precio de venta.
20. En este caso se configuraron los requisitos del contrato.
-
Consentimiento de contratantes capaces.
-
Objeto cierto que sea materia del contrato
-
Causa de la obligación que se establezca
16. 21. La Parte Demandada en base al Artículo de Incumplimiento Doloso (Artículo 1054 y 1065), quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados, los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurra en dolo, negligencia y morosidad.
[...]
(Ap. págs. 2-3)
También surge del pliego de la demanda (Ap. Págs. 1-4) que el Sr. Firas había solicitado que en el contrato de arrendamiento se incluyera ...una Opción de Compra del Inmueble la cual fue rechazada por el Sr. Frajela [sic], alegando que se podía negociar después. (Ap. pág. 1)
Ante tal cuadro litigioso, en o para el 4 de marzo de 2005, ampliada el 25 de abril de 2005, el Sr. Fragela solicitó del TPI sentencia desestimatoria por las alegaciones de la demanda, al amparo de la Regla 10.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. III, R. 10.3. A ello se opuso el Sr. Firas en escrito firmado el 11 de marzo, pero presentado ante el TPI el 13 de abril de 2005 (Ap. pág.
21).
En la Moción Solicitando Que Se Dicte Sentencia Al Amparo De La Regla 10.3 De Procedimiento Civil del 4 de marzo de 2005 (Ap.
pág. 8) y su Moción Complementaria ...) del 25 de abril de 2005 (Ap.
pág. 58), el Sr. Fragela expone de la siguiente forma:
[...]
El contrato suscrito por las partes habla por sí mismo; fue firmado por la parte demandante libre y voluntariamente y en ningún momento hace referencia a ningún negocio jurídico distinto al arrendamiento pactado. En consecuencia, el remedio que la parte demandante solicita, no procede en derecho. El reclamante solicita que se le pague por un incumplimiento que no existe; ya que, en ningún momento las partes pactaron un contrato de opción de compraventa del inmueble objeto de este pleito. El único acuerdo pactado entre las partes fue el arrendamiento, cuya copia se ha acompañado con la presente Moción. Tampoco se le ha causado daño alguno al demandante, toda vez que al día de hoy, éste continúa disfrutando el arrendamiento de la propiedad en controversia.
En síntesis, el demandante pretende que se le indemnice por una alegada promesa opción de venta, que nunca fue contemplada en el acuerdo suscrito entre las partes y alega un incumplimiento de dicha promesa, la cual nunca existió, fundamentándose en unas alegaciones que no ha podido sustentar. Es decir, no sólo las propias alegaciones dejan de exponer un reclamo que justifique la concesión de un remedio, sino que, posteriormente, la parte demandante le notificó a la parte demandada un documento titulado Contestación al Primer Pliego de Interrogatorios y Producción de Documentos, en adelante Contestación a Primer Interrogatorio, el cual no sustenta las alegaciones de la Demanda. [---] (Énfasis suplido)
El planteamiento al amparo de la Regla 10.3 de Procedimiento Civil, supra, se afianza en que el único contrato que existió entre las partes fue y es uno de arrendamiento de local comercial urbano, y respecto al cual el Sr. Firas no ha sufrido ni reclama daño alguno en la demanda DAC2004-3191.
La oposición del Sr. Firas a la solicitud sumaria para desestimar la demanda, incursiona en varias figuras del derecho civil, que menciona, como: 1) la opción a compra, 2) la mala fe incontraendo, 3) el tanteo y 4) el pre-contrato, contrato de promesa o la promesa unilateral,.
Así las cosas, mediante Resolución del 12 de agosto de 2005, el hermano foro de primera instancia dictó Resolución, notificada el 16 de igual mes y año, en la que desestimó la Moción de Sentencia Sumaria presentada por el Sr. Fragela, de la siguiente manera:
[...]
En el caso de autos hay una controversia de hecho que impide su disposición a través del mecanismo de sentencia por las alegaciones de la Regla 10.3 de Procedimiento Civil, supra, o a través del mecanismo de sentencia sumaria de la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra. De las alegaciones y los documentos acompañados por las partes a sus respectivos escritos, surge que hay controversia real sustancial en cuanto a si efectivamente se dio un contrato verbal de opción de compra entre los comparecientes. (énfasis suplido)
En tales circunstancias, el factor credibilidad juega un papel importante en el resultado de la reclamación y cualesquiera de las versiones expuestas de los hechos podría razonablemente ser sostenida. Por lo tanto, es necesario que dilucidemos el hecho material en controversia, luego de que las partes prueben sus alegaciones durante la vista en su fondo. [...]
No conforme, el Sr. Frajela acude en la petición de Certiorari del epígrafe e imputa al TPI incidir de la siguiente forma:
[...]
Erró el Honorable Tribunal...
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