Sentencia de Tribunal Apelativo de 26 de Enero de 2006, número de resolución KLAN0501391
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN0501391 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 26 de Enero de 2006 |
| PROFESSIONAL CONSULTANTS GROUP, CORP. Demandante-Apelado v. FEDERICO L. TOGNI, ETC. Demandado-Apelante | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de Ponce Caso Núm.: JAC2000-0628 Sobre: Incumplimiento Específico de Contrato |
Panel integrado por su presidente, Juez Brau Ramírez y los jueces Colón Birriel y Hernández Torres
Hernández Torres, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 26 de enero de 2006.
Comparece ante nos la parte apelante, Federico L. Togni y otros, y nos solicita la revisión de una sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce (Hon. William Pagán Rodríguez), el 31 de agosto de 2005, y notificada y archivada en autos el 15 de septiembre de 2005. Mediante la referida sentencia, el foro a quo declaró Con Lugar la demanda radicada por la parte aquí apelada y, en consecuencia, condenó a la parte demandada-apelante a satisfacer la cantidad de cien mil dólares ($100,000.00) al demandante-apelado.
Con el beneficio de la comparecencia a de todas las partes, procedemos a resolver el recurso ante nos.
El 21 de junio de 1999, las partes de epígrafe suscribieron un contrato denominado Management and Lease Agreement. Dicho contrato conllevaba la prestación de servicios de administración y de arrendamiento de los locales comerciales, designando a la parte demandante, aquí apelada, como administrador y agente exclusivo de administración y arrendamiento del proyecto cuyo titular es la parte demandada.
I.D.I. Holding Puerto Rico, Inc., es dueño del proyecto conocido como Plaza Ceiba Shopping Center, conjuntamente con Plaza Ceiba, S.E., y el Sr. Togni, uno de los socios propietarios del proyecto.
Para el 5 de julio de 1999, se publicó un artículo en un periódico de publicación general diaria en la Isla anunciando el proyecto.
En o para el 17 de agosto de 1999, la parte demandante-apelada remitió a la consideración de la parte demandada-apelante borradores de contratos de arrendamiento para varios prospectos de arrendatarios para el Centro Comercial. Entre éstos se encontraban Supermercados Grandes, considerado en términos de la industria como tienda ancla (anchor store), así como Tiendas Capri, Sears Authorized Dealer, Caribbean Cinema, Pharmacy, McDonald´s y otros establecimientos. A todos ellos se les remitió carta de intención.
En cumplimiento de las disposiciones de la cláusula 11.3 del Contrato, el demandante-apelado preparó y sometió un documento titulado Financial Projections con fecha de 23 de junio de 1999.
La parte demandante-apelada trabajó con los arquitectos del proyecto relacionado con propuestas y/o revisión de costos estimados de construcción para el proyecto. Además, el demandante-apelado trabajó en la actualización de los estudios de viabilidad preparados por Estudios Técnicos, Inc. También, participó y aportó en las reuniones en el lugar de construcción con los desarrolladores para determinar el diseño y estructuras del proyecto. Según determinó el tribunal de primera instancia, el demandante-apelado inclusive llevó a cabo gestiones que no estaban dentro de la descripción de funciones a realizar bajo el contrato suscrito.
La parte demandada-apelante se obligó a satisfacerle a la parte demandante-apelada los honorarios correspondientes a un año, los que se denominaron administrative fees, en el caso de que el proyecto no se construyera o no llegara a su fase final.
Las disposiciones del artículo pertinente lee como sigue:
Article 9. Sale/Financing of Project
Manager agrees to cooperate with Owner by (a) providing such information as Owner reasonably requests with respect to any sale or financing, or prospective sale or financing of the Project and (b) executing such estoppel certificates as Owner may reasonably request. In the case that the projected shopping center be sold, will not be constructed or not get to their final stage, the Manager has the right of a compensation equivalent to one year of the administrative fees in consideration of its efforts and related work on Owner´s behalf. [Énfasis nuestro]
El artículo 11 del contrato suscrito establece la compensación por los servicios como administrador aplicable en cien mil dólares ($100,000.00).
El 2 de febrero de 2000, el co-demandado I.D.I. Holding PR, Inc., H/n/c Plaza Ceiba le comunicó mediante carta a Profesional Consultants Group, Corp, su intención de terminar el contrato existente entre ambos. La carta suscrita por Federica L. Togni, lee como sigue:
There being no tangible evidence of any progress as a result of leasing efforts needed for the success of the above captioned project, any and all contractual relationship by and between Professional Consultants Group, Corp. and IDI Holdings PR, Inc., d/b/a Plaza Ceiba, S.E. is hereby terminated.
Al amparo del artículo 12 del contrato suscrito entre las partes, el dueño del proyecto, en este caso el demandado-apelante de epígrafe, podía terminar el contrato en cualquier momento mediante aviso escrito al demandante-apelado con al menos noventa (90) días de anticipación a la fecha de dicha terminación.
La parte demandada, aquí apelante, se negó a cumplir la obligación contractual de satisfacer los honorarios pactados en los Artículos 9 y 11 del Contrato, correspondientes al pago de honorarios de administración en caso de que el proyecto no se construyera o no llegara a su etapa final como sucedió en el caso de...
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