Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Abril de 2006, número de resolución KLRA200500037
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200500037 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 28 de Abril de 2006 |
| LUIS M. CASTRO, Presidente de la Junta de Directores, Consejo de Titulares Condominio Caminos Verdes Recurrente v. TRI-STELLA DEVELOPMENT GROUP, INC.; F & R CONTRACTORS CORP.; UNITED SURETY & INDEMNITY CO. Recurridos | KLRA200500037 | REVISIÓN Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: 100019090 |
Panel integrado por su presidente, Juez Urgell Cuebas, y los Jueces Rodríguez Muñiz y Morales Rodríguez
Morales Rodríguez, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de abril de 2006.
El Condominio Caminos Verdes (en lo sucesivo el Condominio) es un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal desde el 9 de octubre de 2001. Tri-Stella Development Group, Inc. (en adelante Tri-Stella), desarrolló el proyecto y asumió la administración interina del Condominio el 9 de octubre de 2001. Culminó sus funciones el 1 de julio de 2002, fecha en que se eligió a la primera Junta de Directores (en adelante la Junta).
Cuando Tri-Stella traspasó la administración del Condominio a la Junta ésta le presentó una
serie de reclamos. Inconforme con las respuestas, presentó una querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO). Planteó allí que durante su administración interina Tri-Stella había incumplido con su obligación de pagar las cuotas de mantenimiento por los apartamentos que no habían sido vendidos aún; que incumplió con su deber de cobrar a los nuevos adquirentes sus cuotas de mantenimiento; y que además es responsable por los defectos encontrados en las áreas de estacionamiento del edificio. La Junta pidió a DACO que responsabilizara a Tri-Stella por la reparación de dichos defectos y por el pago de las cuotas de mantenimiento de los apartamentos no vendidos durante su administración. Pidió además, que se indemnizara al Condominio por los daños que le ocasionó Tri-Stella al no cobrar las cuotas de mantenimiento a los nuevos adquirentes y que se le impusiera el pago de los honorarios de abogado.
La Junta llegó a un acuerdo de transacción con la co-querellada F&R Contractors Corp. (en adelante F&R Contractors). Esta fue la compañía encargada de la construcción del Condominio. Por tal razón, las únicas controversias pendientes de adjudicación fueron las anteriormente mencionadas.
Sometida la prueba sobre los defectos en los edificios para estacionamiento, DACO resolvió que esos edificios no fueron diseñados para sostener la carga de vehículos pesados; que por lo tanto, los defectos de agrietamiento de la losa de dichos edificios no fueron defectos de construcción; que el agrietamiento fue consecuencia del tránsito de vehículos pesados por las áreas de estacionamiento. Impuso responsabilidad a Tri-Stella por tres razones: (1) por no seguir las recomendaciones de F&R Contractors de instalar barreras permanentes para restringir la entrada de vehículos pesados al área de estacionamiento, (2) porque durante su administración interina permitió la entrada de camiones a los edificios y (3) por haber asignado los estacionamientos de carga al nivel superior del estacionamiento.
Sobre las cuotas de mantenimiento DACO determinó que Tri-Stella tenía el deber de pagar las cuotas de los apartamentos no vendidos y de cobrar las de los que fuese vendiendo, según las escrituras de compraventa que otorgaba. La responsabilizó por el pago de las cantidades correspondientes a dichas cuotas. Le impuso además honorarios de abogado por temeridad.
Tri-Stella acude ante nosotros para impugnar la referida Resolución. Nos pide que revoquemos las determinaciones de DACO sobre los defectos en los edificios de estacionamiento alegando que los condóminos fueron los responsables de las quebraduras en la losa. Nos pide que revoquemos además la responsabilidad que le impuso en torno a las cuotas de mantenimiento.1 Los abordaremos en ese orden.
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Sobre los estacionamientos
DACO determinó que las grietas en el pavimento de los edificios de estacionamiento del Condominio fueron causadas por actos específicos de Tri-Stella; que ella autorizó la entrada de vehículos pesados al estacionamiento; que asignó los estacionamientos de carga al segundo piso de los edificios; y que dejó de instalar unas barreras permanentes que fueron sugeridas por el constructor. Todos estos factores, según lo entendió
DACO, se sumaron para producir el agrietamiento de la losa. Por eso impuso a Tri-Stella el pago de todos los tratamientos necesarios para su reparación.
Tri-Stella arguye que DACO no podía concluir que F&R Contractors le indicara sobre la necesidad de instalar barreras permanentes porque no existe prueba en el expediente que demuestre que en efecto hizo esa indicación. Plantea además que tampoco existe un Reglamento de Edificación de la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) que disponga para la instalación de barreras permanentes en la entrada de los estacionamientos; que muchos otros estacionamientos utilizan barreras horizontales de PVC para los mismos fines; y que ese requerimiento tampoco surge de los planos del Condominio los cuales fueron aprobados por ARPE.
Luego de una evaluación del expediente en su totalidad encontramos que la única prueba de que F&R Contractors recomendara a Tri-Stella instalar barreras permanentes, es el testimonio pericial del Ing.
Emiliano Ruiz. Éste declaró lo que se transcribe a continuación:
LCDO. CINTRON: Seguimos en esa misma página y hay un dato interesante que, donde usted habla básicamente que esta recomendación a base del reglamento se le hizo al desarrollador. Establecer una restricción arquitectónica de carácter permanente.
TESTIGO: Sí, señor. Esa es la información que tengo. Como estaba allí.
LCDO. CINTRON: ¿Esa fue la información que usted le ofreció?
TESTIGO: Sí.
El Ing. Ruiz no estuvo encargado de supervisar las obras de construcción del Condominio. Tampoco estuvo en contacto con Tri-Stella previo a la radicación de la querella. Él fue el perito que evaluó la estructura para ofrecer testimonio pericial a favor de F&R Contractors en la vista. Al evaluar el informe pericial preparado por éste nos topamos con que no surge de su propio conocimiento que F&R Contractors hiciera la recomendación de instalar barreras. Él se basó en expresiones del ingeniero encargado de la construcción, Antonio Fullana Morales. La referencia específica en dicho informe dice: según el ingeniero del constructor, el desarrollador fue informado del criterio de diseño mediante carta del consultor estructural.2 Esta prueba en que se basó DACO es prueba de referencia.
Para que la prueba de referencia se estime como equivalente a prueba sustancial obrante en el expediente tiene que ser tan confiable que unhombre prudente y razonable descansaría en ella para llevar a cabo sus negocios. Otero Mercado vs. Toyota de Puerto Rico Corp., resuelto el 3 de febrero de 2005, 2005 TSPR 8, 163 D.P.R. ____ (2005). No estamos ante el tipo de prueba que daría a un hombre prudente y razonable la...
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