Sentencia de Tribunal Apelativo de 24 de Mayo de 2006, número de resolución KLRA0600049
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA0600049 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 24 de Mayo de 2006 |
| ISMAEL NUÑEZ MARTÍNEZ JUNTA DE DIRECTORES CONDOMINIO PARQUE DE PONTEZUELA Querellante-Recurrida V. PONTEZUELA DEVELOPMENT, INC.; UNIVERSAL INSURANCE CO.; QUALITY CONSTRUCTION SERVICES, S.E. Querellado-Recurrente | | Revisión Administrativa procedente del DACO Querella Número: 100011536 Sobre: Vicios de Construcción, Incumplimiento de Contrato; Ley 130 y 104 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Martínez, el Juez Aponte Hernández y el Juez Morales Rodríguez
Aponte Hernández, Juez Ponente
S E N T E N C I A
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de mayo de 2006.
Las recurrentes, Pontezuela Development, Inc. y Quality Construction Services, S.E., nos solicitan que revoquemos la resolución emitida el 24 de agosto de 2005 por el Departamento de Asuntos del Consumidor. Mediante la misma, dicho foro ordenó a las recurrentes corregir, de forma solidaria, ciertas deficiencias o vicios de construcción del Condominio Parque de Pontezuela, así como al pago por concepto de costas y honorarios de abogado.
Por los fundamentos que expondremos, se confirma la resolución recurrida.
I
Pontezuela Development, Inc. (en adelante, Pontezuela) desarrolló el proyecto denominado Condominio Parque de Pontezuela, ubicado en Carolina. Consiste de un desarrollo residencial multipisos tipo walk-up que consta de 72 apartamentos distribuidos en 12 edificios de tres plantas. La construcción del mismo estuvo a cargo de Quality Construction, S.E. (en adelante, Quality).
Antes de entregar la administración a los residentes, Pontezuela fungió como administradora interina del complejo.1 Como tal, recibió quejas de varios titulares por defectos en la construcción.
Los defectos señalados estaban relacionados con la pintura exterior de los edificios, los portones peatonales y de entrada y salida vehicular, estacionamientos, áreas comunes en general y servicio de mantenimiento.
Con el propósito de que se atendieran las reclamaciones, varios titulares de los apartamentos formaron un comité de residentes. El 14 de noviembre de 2000 dicho comité notificó por escrito al señor Alfonso Valdés, presidente de Pontezuela, varios vicios de construcción y otros problemas vecinales. Al día siguiente, el 15 de noviembre de 2000, el señor Ismael Núñez, como presidente de dicho comité, presentó querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante, DACO) en contra de Pontezuela y de Universal Insurance Company.2 La carta dirigida al Sr. Alfonso Valdés formó parte del documento de querella. Dicha carta enumeró, entre los defectos manifiestos, los siguientes: los estacionamientos y edificios no estaban identificados; ausencia de un buzón para la Junta; falta de candados y cerraduras para los portones del área de zafacones; falta de mantenimiento en áreas verdes y piscina; incumplimiento con las especificaciones de los planos en cuanto a la construcción de media cancha de baloncesto al lado del área de los zafacones, la instalación de árboles o plantas decorativas, medidas de los estacionamientos, baños en el área de la piscina y entrada adicional; estacionamiento mal pavimentado; funcionamiento ineficiente de los portones de control de acceso vehicular y peatonal; problemas de agua empozada en las escaleras y edificios del 1b al 3b; deterioro de la pintura exterior de los edificios; falta de iluminación en las áreas de la piscina, zafacones y estacionamiento; y problemas de grietas, filtración y desprendimiento de empañetado. Solicitaron la corrección de los problemas señalados.3
La querella fue enmendada en dos ocasiones. La primera, para incluir a Quality como parte querellada. La segunda, efectuada el 5 de febrero de 2001, para agregar las siguientes deficiencias: (1) sistema de intercom no ha sido instalado; (2) portones peatonales no tienen tirador; (3) diseño de los edificios no es uniforme; (4) postes en el área de piscina no son iguales; (5) estacionamientos no cumplen con las medidas correctas; (6) paredes con filtraciones; (7) indicar status del play ground (área recreativa); (8) baño en área de piscina no existe; (9) no hay planos para desarrollar terrazas en los primeros y terceros pisos; y (10) la cancha de baloncesto no existe.4
El 5 de febrero de 2001, un técnico del DACO realizó una inspección ocular a los fines de verificar los estacionamientos y el mantenimiento de las áreas verdes y la piscina. El 19 de abril de 2001, suscribió el informe de inspección.5 La parte querellante objetó dicho informe debido a que no se examinaron los defectos reclamados en la enmienda a la querella realizada el 5 de febrero de 2001.
El 3 de mayo de 2001, el técnico del DACO suscribió un segundo informe que incluyó los hallazgos relacionados a los defectos notificados en la querella enmendada. Además, se hizo constar que aún Pontezuela no había entregado a los querellantes los documentos relacionados con el condominio.6
El 25 de agosto de 2003, el técnico del DACO realizó otra inspección ocular y suscribió un nuevo informe. Dicho informe incluyó un estimado del costo de reparación de las filtraciones de las paredes.7 La parte querellante objetó este último informe, al argumentar que era uno generalizado, que no contaba con un análisis objetivo por parte del técnico. Ello, debido a que para poder identificar varias de las deficiencias reclamadas e incluidas en el informe, se necesitaban los planos del condominio y el técnico no los tuvo a su disposición.
El DACO celebró vista los días 16 de febrero y 4 de abril de 2005.8 Conforme a los testimonios ofrecidos por la parte querellante, incluyendo el de su perito, Sr. Alí Fawaz, los cuales merecieron entera credibilidad a dicha agencia, el 24 de agosto de 20059 el DACO emitió la resolución recurrida en la que ordenó a las recurrentes Pontezuela y Quality lo siguiente:
Dentro de un término de treinta (30) días la co-querellada Pontezuela Development tendrá que cumplir con lo siguiente, a partir de la fecha de la notificación de la presente resolución:
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Rembolsar a la parte querellante, Consejo de Titulares del Condominio Parque de Pontezuela, la cantidad de $4,950.00 gastada por ésta para la reparación de los tiradores de los portones peatonales y por el reemplazo del motor de los portones de entrada y salida vehicular.
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Pintar la parte exterior del condominio que da para la parte de los estacionamientos con una pintura adecuada para el clima y condiciones del área donde está localizado el mismo, o en su defecto, pagar a la parte querellante la cantidad de $32,000.00 para que ésta lleve a cabo dicha obra.
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Adquirir y sembrar los 27 árboles de húcar que faltan en el condominio conforme lo especifican los planos del proyecto. De lo contrario, deberá pagar a la parte querellante la cantidad de $3,150.00 para que ésta adquiera y siembre los mismos.
De otra parte, las co-querelladas, Pontezuela Development, Inc. y Quality Constructon, S.E., solidariamente, tendrán que, en un plazo de veinte (20) días, a partir de la fecha de notificación de la presente resolución:
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Corregir las deficiencias en las medidas de los estacionamientos para conformarlos con los planos del condominio y los reglamentos de construcción vigente. De lo contrario, responderán, solidariamente, a la querellante del pago de la cantidad de $350.00 para la reparación del estacionamiento #57.
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Reparar los defectos en los drenajes en los segundos pisos y en los techos de todos los edificios del Condominio Parque de Pontezuela, conforme a las especificaciones en los planos y al código de construcción vigente. De lo contrario, deberán responder, solidariamente, pagando la cantidad de $80,000.00 a la querellante para que ésta realice la obra de reparación.
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Instalar los equipos que faltan por instalar en el playground y construir la caja de...
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