Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Junio de 2006, número de resolución KLAN200501126
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200501126 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Junio de 2006 |
| ISIDORO GONZÁLEZ GUERRIDO Y RAMÓN FEBRES BERNABE Demandante-Apelado v. LUIS ROBERTO SOLIS ORTIZ E IVETTE CINTRÓN EMMANUELLI Demandada-Apelante | | Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Caso Núm. CD2004-0949 Sobre: Contrato |
Panel integrado por su presidente el Juez Martínez Torres, por el Juez Brau Ramírez y la Jueza Fraticelli Torres.
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de junio de 2006.
Acuden ante nos el señor Luis Roberto Solís Ortiz y su esposa, la señora Ivette Cintrón Emmanuelli, arrendatarios de un inmueble dedicado al negocio de restaurante. Nos piden en su apelación que revoquemos la sentencia parcial del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Toa Alta, que ordenó su desahucio y lanzamiento y desestimó la reconvención que ellos instaron contra los arrendadores, el señor Isidoro González Guerrido y la señora Ramona Febres Bernabé.
Insatisfechos con tal determinación, los apelantes le imputan al tribunal a quo que erró al dictar Sentencia Sumaria Parcial en cuanto al desahucio instado por la parte
demandante-apelada, cuando éstos incumplieron su obligación contractual con la parte demanda-apelante, según acordado en la enmienda al contrato de arrendamiento con opción a compra de fecha de 29 de mayo de 2003 y existiendo una controversia en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento.
El matrimonio Solís-Cintrón alega, en esencia, que los recurridos, los señores González-Febres, incumplieron su obligación contractual porque no realizaron en la propiedad arrendada las mejoras y reparaciones a las que se obligaron contractualmente. Tampoco cumplieron la condición que les hubiera permitido ejercer la opción a compra sobre el inmueble arrendado, como acordado.1 En la reconvención, el matrimonio Solís-Cintrón solicitó el cumplimiento específico del contrato suscrito por ambas partes más daños e intereses. Alegaron, además, que no procedía el desahucio por el incumplimiento de los arrendadores.
Por su parte, el matrimonio González-Febres alega que los pagos a destiempo, las mejoras y reparaciones realizadas sin su consentimiento escrito, la tardanza en proteger el inmueble con un contrato de seguro por responsabilidad pública, incendio, terremoto, huracán y vandalismo, y el pago con un cheque sin fondo eran razones suficientes para resolver el contrato de arrendamiento de marras. Específicamente alegan que el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento los facultaba para solicitar el desahucio de los arrendatarios sin otra justificación adicional.
Luego de paralizar los procedimientos ante el Tribunal de Primera Instancia y de atender las distintas posturas de las partes en litigio, resolvemos modificar la sentencia recurrida por los fundamentos que expresamos en esta sentencia.
Los hechos que originan la controversia de autos se remontan al 29 de mayo de 2003, cuando el matrimonio González-Febres suscribió un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre un inmueble de su propiedad a favor del matrimonio apelante. Los primeros le arrendaron el inmueble a los señores Solís-Cintrón para operar un restaurante. (Apéndice del recurso, págs.
223-230.)
El contrato de arrendamiento, según pactado entre las partes, dispone lo siguiente:
A: Por medio de presente otorgamiento, la Parte Arrendadora cede, en Arrendamiento a la Parte Arrendataria la propiedad antes descrita.--------------------------------------------------------------
B: El presente contrato de arrendamiento será retroactivo al día 28 de mayo de 2003 y constituye el canon de arrendamiento la suma de cinco mil dólares ($5,000) mensual, pagaderos todos los días veintiocho de cada mes natural.
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C: El plazo del arrendamiento será el mismo de la condición resolutoria que más adelante fijaremos al describir los acuerdos de la opción a compra.
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D: Se acuerda entre las partes que una vez surgida la condición resolutoria el Arrendatario tendrá treinta dias (30) para ejercer la opción del presente contrato y negociar la compraventa. ----------
[...]
G: Se conviene por las partes que si el Arrendatario dejare de pagar una mensualidad adelantada, esto será causa suficiente para que los Arrendadores den por vencido el presente Contrato y procedan a pedir el desalojo del local arrendado.------------------------------------------------------------------
[...]
I: La Parte Arrendataria no podrá hacer mejoras, adiciones o cambios en la propiedad arrendada a menos que previamente solicite y obtenga para ello el consentimiento escrito de la Parte Arrendadora, entendiéndose que cualquier mejora autorizada será por cuenta y a expensas del Arrendatario y la misma vendrá a ser parte de la propiedad arrendada sin que la parte Arrendadora venga obligada al pago de compensación de clase alguna.
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J: La Parte Arrendadora responderá de las reparaciones que fueren necesarias en la Propiedad arrendada y que fueren referentes a su estructura, pero no así de las reparaciones que fueren necesarias por causa del uso, como roturas de plumas, cables de luz, cerrojos y llaves, inodoros y desagüe tupidos, etc., [é]stas serán por cuenta del Arrendatario[,] quien las hará sin tener que notificar a la parte Arrendadora y sin que [é]sta venga obligada al pago de compensación de clase alguna. Manifiesta la parte Arrendadora que todas las ventanas del edificio en que ubica el local arrendado están en perfecto estado de reparación, y que el techo de la estructura está en perfecto estado, no existiendo al presente goteras o filtraciones en el mismo y el Arrendatario deberá mantener el local limpio, bien pintado y preservar la estética del edificio.-----------------------
K: Se conviene por las partes que durante todo el tiempo de duración del presente Contrato, la Parte Arrendataria deberá mantener vigente una Póliza de responsabilidad Pública con una cubierta no menor de $500,000.00 y en adición deberá mantener vigente una Póliza de incendio, terremoto, huracán y vandalismo con una cubierta no menor de $1,000,000.00. Dichas pólizas contendrá el correspondiente endoso a favor del Arrendador.------------------------------------------
L: La Parte Arrendataria será responsable de la propiedad arrendada y se compromete a cuidar de la misma y la acepta en las condiciones en que se encuentra actualmente.-------------------
[...]
N: Se fija la suma de diez mil ($10,000.00) para el pago de costas y honorarios de abogados para desalojar a la parte arrendataria de la propiedad arrendada, siendo exigible dicha suma con la sola radicación de la demanda en el Tribunal correspondiente.-----------------------------------------------------------------------------------
O: La Parte Arrendataria será responsable por conseguir todos los permisos que exijan las agencias gubernamentales tanto estatales como federales para operar el negocio. En caso de que por causas no atribuibles directamente a ésta, la Parte Arrendataria no pueda obtener todos los permisos de uso necesarios luego de una diligencia razonable, tendrá la opción de dar por terminado este arrendamiento.---------------
[Énfasis nuestro.] Apéndice del recurso, págs. 46-51.
El día después de celebrado el contrato de arrendamiento, las partes lo enmendaron con el propósito de incluir otras cláusulas que obligaban a los señores González-Febres a realizar algunas reparaciones y mejoras al local del restaurante y sus alrededores. Las enmiendas disponen, particularmente, lo siguiente:
En la ciudad de Cataño, Puerto Rico, a los treinta (30) días del mes de mayo de dos mil tres (20003).
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[...]
Que en relación al contrato de arrendamiento con opción a compra original, el cual las partes suscribieron el día 29 de mayo de 2003 con el número de affidávit 25,074, ante el notario suscribiente, las partes interesan incluir en el mismo, las siguientes cláusulas: -----------------------------------------------------
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La parte vendedora, como parte de los acuerdos construirá una verja en la colindancia Oeste de la propiedad segregada. La verja será de hormigón y bloques y será debidamente empañetada.
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La parte vendedora se compromete a terminar 2 baños los cuales se encuentran en el interior del negocio y 2 baños localizados fuera del negocio en la parte Este de la propiedad.
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La parte vendedora deberá relocalizar la trampa de grasa y el cilindro de gas existente en el negocio conforme a los reglamentos de salud ambiental.
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La parte vendedora reparará las luces de la lámpara existente en la cocina del negocio. ---------------------------------------------
(Apéndice del recurso, págs. 55-56.)
El matrimonio Solís-Cintrón tomó posesión del inmueble y comenzó a prepararlo para el fin acordado. En junio de 2003, pagaron el canon con un cheque que fue devuelto por el banco por falta de fondos.
Posteriormente, los señores González-Febres recibieron y aceptaron ese pago y continuaron recibiendo regularmente los cánones de arrendamiento hasta diciembre de ese año. No obstante, desde el 28 de enero de 2004, los señores Solís-Cintrón no pagaron los cánones adeudados. No está clara la razón de esa negativa. (Apéndice del recurso, pág. 226-227.)
Los señores Solís-Cintrón iniciaron algunas mejoras y reparaciones que alegadamente...
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