Sentencia de Tribunal Apelativo de 16 de Octubre de 2007, número de resolución KLAN200601567
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200601567 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 16 de Octubre de 2007 |
| DENISE ZAYAS FELICIANO MICHAEL ORTIZ RODRÍGUEZ Y LA SOCIEDAD LEGAL DE BIENES GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS Apelados v. ANA GLORIA RODRÍGUEZ TORO Y JUANA TORO Apelantes | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Mayagüez Caso Núm.: ISCI200401680 Sobre: Cumplimiento Específico de Contrato y Acción de Daños |
Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Muñiz y los Jueces Soler Aquino y Cordero Vázquez
Cordero Vázquez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 16 de octubre de 2007.
El 4 de diciembre de 2006, Ana Gloria Rodríguez Toro (la apelante Rodríguez) presentó un recurso de Apelación ante este Tribunal en solicitud de que revisemos una Sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Mayagüez (TPI), el 26 de octubre de 2006, archivada en autos y notificada el 2 de noviembre de 2006.
En la mencionada Sentencia, el TPI declaró Ha Lugar la Demanda presentada por Denise Zayas Feliciano, Michael Ortiz Rodríguez y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (los apelados) en reclamo del cumplimiento específico de un contrato de opción de compra suscrito entre los aquí litigantes, además de daños y perjuicios. El TPI condenó a la apelante Rodríguez al pago de $5,467.00 a favor de los apelados como indemnización por los perjuicios sufridos como consecuencia del incumplimiento de la obligación y $3,000.00 en honorarios de abogado.
Con el beneficio de los escritos de ambas partes, por las razones que discutimos a continuación, este Tribunal revoca la Sentencia apelada.
La corredora de bienes raíces Susana Feliciano
Santiago (la realtor) visitó el negocio de Juana Toro López (Sra. Toro) y ésta última le comentó acerca de que su hija, la apelante Rodríguez, interesaba vender un inmueble ubicado en el Barrio Minillas en San Germán, Puerto Rico. La realtor
se comunicó con la apelante Rodríguez, quien residía en el estado de Nueva Jersey en EE.UU., para comenzar los trámites de venta.
De acuerdo con la Sentencia, el 10 de mayo de 2004, la apelante Rodríguez y la realtor1 suscribieron la Autorización de Venta (Exclusiva) de la propiedad por $75,000.00.2 Sin embargo, según surge de la transcripción de la vista en su fondo, la Sra.
Toro fue quien firmó la Autorización de Venta (Exclusiva) por sí y además firmó por su hija, la apelante Rodríguez.3 Mediante este acuerdo de venta exclusiva, las partes acordaron la contratación de los servicios profesionales de la
realtor para la venta de la propiedad.4 Específicamente acordaron que la parte vendedora (la apelante Rodríguez) confirió a la realtor el derecho exclusivo, por el término de 180 días, de vender la propiedad descrita. Además, se acordó que el precio de venta sería de $75,000.00 y la comisión para la realtor sería el 5% del valor de la venta, esto es $3,750.00.
Entre la apelante Rodríguez y la realtor mediaron llamadas telefónicas e intercambio de documentos relacionados con la venta de la propiedad. El intercambio de documentos se realizaba entre la Sra.
Toro y la realtor o a través de una empresa de envíos. Una vez acordado el precio de venta ($75,000.00), la realtor puso un rótulo en la propiedad con el nombre de su negocio, Su Casa Realty, y su teléfono. Allá para julio o agosto de 2004, los apelados vieron el rótulo y se interesaron por la propiedad, por lo que se comunicaron con la realtor
para conocer más información sobre la venta del inmueble. Una vez dialogaron con la realtor sobre el precio de venta, los apelados comenzaron a gestionar cómo financiar la propiedad5 y pagaron $467.00 para gastos relacionados con el financiamiento en RG Mortgage, sucursal de San Germán.6
Luego de varias gestiones con la entidad hipotecaria, el proceso de financiamiento se detuvo porque faltaban dos (2) documentos importantes para la aprobación del préstamo hipotecario: el permiso de construcción de ARPe7 y el Contrato de Compraventa firmado por ambas partes (la vendedora y los compradores).8
Con fecha del 9 de agosto de 2004, la realtor envió una carta a la apelante Rodríguez junto con el Contrato de Opción de Compraventa9 y el Contrato de Compraventa10 para que ésta los firmara y los enviara de vuelta a la realtor
para la gestión de compraventa de la propiedad. Sin embargo, la apelante Rodríguez afirmó que no estaba de acuerdo con el precio de venta que aparecía en los documentos suministrados por la realtor
($65,000.00) y decidió no firmarlos. En el expediente del caso ante nuestra consideración no hay evidencia documental que verifique que la apelante Rodríguez autorizara a la realtor a negociar, renegociar o reducir el precio de venta. Además, ni la realtor ni la Sra. Toro (madre de la apelante Rodríguez) tenían un mandato para renegociar o reducir el precio de venta acordado por la apelante Rodríguez, quien era la única que podía fijar el precio de venta de la propiedad.
Así las cosas, con fecha del 29 de octubre de 2004, los apelados presentaron una Demanda contra la apelante Rodríguez11 y la Sra. Toro12. Los apelados solicitaron el cumplimiento específico del Contrato de Opción a Compra suscrito entre las partes y además, daños y perjuicios por el incumplimiento contractual. Es importante mencionar que este contrato sólo fue firmado por los apelados y la realtor, pero
no por la apelante Rodríguez. En la Demanda, los apelados alegaron ―entre
otros asuntos― lo siguiente:
-
Que en este documento de opción compareció Doña Juana Toro, madre de la Co-Demandada Ana Gloria Rodríguez Toro como su representante.
-
Que aún cuando ya ha sido aprobado el crédito a los Demandantes por R-G Mortgage, para la adquisición por compra de dicho inmueble, la Co-Demandada, ANA GLORIA RODRÍGUEZ TORO, se niega, ahora, a cumplir con el contrato de venta
-
Que esta conducta de la Parte Demandada han (sic) conllevado daños a los aquí
Demandantes, no sólo por las angustias mentales y sufrimientos de esta decisión; tomada por la parte Demandada al desconocer la promesa de venta.... (Énfasis nuestro.)
En febrero de 2005, la apelante Rodríguez presentó su Contestación a la Demanda (negó las alegaciones de los apelados) y adujo ―como
defensa afirmativa― que no procedía la causa de acción porque la apelante nunca firmó contrato alguno con los apelados.
El 16 de febrero de 2006, el TPI celebró la vista en su fondo.13
El el TPI dictó Sentencia el 26 de octubre de 2006 (archivada en autos y notificada el 2 de noviembre de 2006), en la que:
(1) declaró la obligatoriedad del contrato de opción suscrito entre los apelados y la apelante Rodríguez, por lo que ésta venía obligada a realizar las gestiones necesarias para otorgar el contrato de compraventa del inmueble por el precio acordado de $65,000.0014;
(2) ordenó que el contrato de compraventa se efectuara dentro de los 90 días de la Sentencia advenir final y firme;
(3) condenó a la apelante Rodríguez al pago de $5,467.00 a favor de los apelados como indemnización por los perjuicios sufridos como consecuencia del incumplimiento de la obligación y además $3,000.00 en honorarios de abogado a favor de los apelados.
Inconforme con la determinación del TPI, la...
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