Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 31 de Octubre de 1997 - 143 DPR (1997)
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DTS | 1997 DTS 133 |
| DPR | 143 DPR (1997) |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 1997 |
1997 DTS 133 (1997) CULEBRA ENTERPRISES V. ESTADO LIBRE ASOCIADO 143 D.P.R. 935 (1997)
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Culebra Enterprises Corp., et. al.
Demandantes-Apelantes
v.
Estado Libre Asociado de Puerto Rico
Dernandado-Apelado
143 D.P.R. 935 (1997)
143 DPR 935 (1997)
Núm. AP-95-1
Apelación
Abogado de la parte Apelante: Manuel P. Cancio Bigas (Bufete Sánchez Betances & Sifre).
Abogados de la parte Apelada: Hon. Carlos Lugo Fiol (Hon. Procurador General), Jacqueline Novas Debien (Sub-Procuradora Auxiliar), Edgardo Rodríguez Quilinchini (Procurador General Auxiliar).
OPINION DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEROR NEGRON GARCIA
San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 1997
Examinamos la justeza de la compensación [1] concedida a Culebra Enterprises Corp., etal., propietarios de unos terrenos en la Isla Municipio de Culebra, por la pérdida del valor de uso durante la vigencia de cierta reglamentación gubernamental que limitó temporalmente sus usos.
I
Entre los años 1966 al 1974, las entidades Culebra Enterprises, Corp.; Vango, Inc.; Navgo, Inc. y Govan, Inc. adquirieron aproximadamente 406 [2] cuerdas en la Isla Municipio de Culebra, para segregarlas y venderlas en fincas de cinco (5) cuerdas. El propósito era que sus adquirentes construyesen una (1) unidad de vivienda para uso vacacional. El esquema reglamentario vigente de la Junta de Planificación (Junta) así lo permitía. El 30 de noviembre de 1974, se enmendaron los Arts. 3 y 5 del Reglamento de Planificación Núm. 3 de 26 de enero de 1959 y aumentó a veinticinco (25) cuerdas el mínimo segregable. Al aprobarse estas enmiendas, Culebra Enterprises Corp., et al, habían segregado sus propiedades en lotes de cinco (5) cuerdas, para fines agrícolas. [3]
Después de la salida de Culebra de la Marina de Guerra de los Estados Unidos, se inició un proceso de planificación ordenada del municipio. La Junta, al amparo de la facultad conferida por la Ley Núm. 75 de 24 de junio de 1975, 23 L.P.R.A. secs. 1 et seq., enmendó el Plan de Usos de Culebra y reglamentó extensamente el desarrollo de sus terrenos. En el 1975 declaró a Culebra "caso especial" y aprobaron las Resoluciones JP-215, JP-215-A y Z-79. Como consecuencia, los terrenos de Culebra Enterprises Corp., et al, fueron clasificados como distritos "P" y "RO-25-C". Esta nueva reglamentación entró en vigor el 13 de agosto de 1975.
Esta primera clasificación "P" reservaba exclusivamente los terrenos así zonificados para gestiones y usos públicos. Un total de 208 cuerdas de terrenos, propiedad de las demandantes fueron así clasificadas y afectadas. [4]
La segunda clasificación, "RO-25-C", -baja densidad poblacional y uso agrícola- requería que las segregaciones tuvieran una cabida mínima de 25 cuerdas y una sola residencia para usos relacionados con actividades agrícolas. Al balance de terrenos propiedad de las corporaciones, o sea, 198 cuerdas [5] se les impuso esta zonificación. Como resultado, se detuvo el proyecto de desarrollo del complejo de residencias veraniegas.
Por tal razón, en noviembre de 1977 Culebra Enterprises Corp., et al, solicitaron a la Junta que les permitiesen segregar y vender los solares con la cabida de cinco (5) cuerdas. Adujeron tener derecho por haberse verificado esas segregaciones antes de la aprobación de los nuevos reglamentos. Esta solicitud fue denegada. Igual suerte corrió la reconsideración, notificada el 10 de mayo de 1978. No conformes, el 6 de febrero de 1979 instaron un pleito, al amparo de la Ley Federal de Derechos Civiles, 42 U.S.C.A. sec. 1983, contra los miembros de la Junta de Planificación y la Autoridad de Desarrollo y Conservación de Culebra, ante el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito de Puerto Rico.
Alegaron que las actuaciones de los demandados violaron sus derechos civiles, al privarles de su propiedad sin el debido procedimiento de ley y que el haber mantenido las zonificaciones "P" y "RO-25-C" constituía una incautación de la propiedad, sin compensación.
El 15 de agosto de 1984, tras nueve (9) años de estar en vigor la reglamentación aludida, en virtud de una estipulación aprobada por el Tribunal de Distrito Federal, [6] las restricciones impuestas fueron eliminadas. La Junta permitió vender los solares de cinco (5) cuerdas para el desarrollo originalmente proyectado, una (1) unidad de vivienda de uso vacacional por cada solar. De esta forma desaparecieron las limitaciones al uso de las propiedades.
Quedó pendiente la reclamación por daños y perjuicios por la privación temporera en el uso de la propiedad.
El 28 de junio de 1985 fue desestimada por prematura. El Tribunal de Apelaciones Federal para el Primer Circuito confirmó. Véase, Culebra Enterprises, et al. v. Rivera Ríos, 813 F. 2d. 506 (ler. Cir. 1987).
Así las cosas, el 17 de junio de 1986 demandaron al Estado Libre Asociado en el Tribunal Superior, Sala de Humacao. Alegaron que las designaciones de zonificación y uso constituyeron una congelación total de la propiedad que les privó de todo uso. Adujeron además, que las incautaciones de la Junta constituyeron una expropiación temporera sin justa compensación.
El ilustrado tribunal de instancia (Hon. Aldo Segurola), resolvió que la acción estaba prescrita por haber sido presentada transcurrido el año desde que las demandantes tuvieron conocimiento del daño, a saber, en 1975, cuando se rezonificaron los terrenos a distritos "P" y "RO-25-C". En revisión, mediante Opinión emitida en Culebra Enterprises, et al. v. Estado Libre Asociado, 127 D.P.R. 943 (1991), revocamos y devolvimos los autos al foro de instancia con el mandato de dilucidar en sus méritos el reclamo de incautación temporera por las clasificaciones impuestas por el Estado sobre los terrenos de las corporaciones.
Oportunamente las demandantes solicitaron Sentencia Sumaria Parcial respecto a las propiedades clasificadas como "P". El tribunal accedió y dictó Sentencia concluyendo que el Estado les había privado de todo uso productivo sobre esas propiedades, mientras estuvo vigente la clasificación "P", es decir, desde el 13 de agosto de 1975 al 15 de agosto de 1984. Subsiguientemente, durante la vista evidenciaria para adjudicar ]a reclamación y compensación sobre las propiedades zonificadas "RO-25-C", las demandantes presentaron los testimonios de Andrew Fletcher -oficial de las corporaciones- Carlos Gaztambide -ingeniero, agrimensor y tasador- y el economista Bartolomé Stipec. El testimonio del agrónomo Santiago Crespo Ocasio fue estipulado. Aunque el tribunal le requirió anticipadamente al Estado la presentación de prueba pericial sobre el valor de los daños, éste no lo hizo ni presentó prueba pericial para rebatir la de los demandantes. Subsiguientemente, en ninguna de las etapas ulteriores del litigio, el Estado la presentó. [7]
En síntesis, el perito Gaztambide estableció, primero, el valor de cada parcela antes de la reglamentación y, segundo, su valor residual luego de la nueva reglamentación. Para obtener esta cifra, las propiedades clasificadas como "P" no fueron valoradas, contrario a las clasificadas "RO-25C". Tercero, consignó la pérdida de valor en el mercado luego de aplicada la zonificación establecida por la nueva reglamentación. Determinada la diferencia, Gaztambide estimó el valor de inversión de las parcelas para lo cual consideró, (a) los gastos incurridos para la venta, que fueron descontados del valor en el mercado antes de la reglamentación; (b) el período durante el cual las parcelas serían vendidas [estimado en una parcela al mes durante un plazo de seis (6) años] y, por ú1timo, (c) la tasa de descuento para determinar el valor presente de las parcelas. [8]
Sobre los terrenos clasificados como "P", 208 cuerdas, el perito Gaztambide calculó en $1,971,000.00 su valor antes de la zonificación. Como consecuencia de la nueva clasificación, concluyó que perdieron todo valor. Posteriormente consideró que la venta de estos terrenos demoraría seis (6) años, a razón de la venta de una parcela por mes. Finalmente, opinó que la venta produciría un ingreso neto de $1,799,000.00.
A estos $1,971,000.00 le descontó $172,000.00 por concepto de gastos de mercadeo y venta de las propiedades. Esta d1tima cantidad se dividió entre el período de venta, estimando un ingreso neto anual de $299,800.00. Para calcular el valor presente de la ganancia, $1,799,000.00, descontó a razón del 13% [9] y así estimar el valor actual de la diferencia de valor en el mercado. La suma de las ganancias anuales convertidas a su valor presente reflejó $1,200,000.00 como valor actual de la posible ganancia. [10]
En resumen, Culebra Enterprises, et al., reclaman como justa compensación por la incautación temporera, la suma de $2,100,160.00 distribuida así: $1,319,472.00 por los terrenos zonificados como "P" y $780,688.00 por aquellos clasificados "RO- 25-C".
II
El entonces Tribunal Superior de Humacao, Unidad Especial de Jueces de Apelaciones (Hon. Antonio Amadeo Murga), mediante Sentencia dictada el 3 de noviembre del 1994 concluyó que la clasificación "P", impuesta sobre 208 cuerdas propiedad de las apelantes, tuvo como único fin "conservar las tierras así clasificadas en su estado natural existente" sin que fuera propósito ulterior expropiarlas "eventualmente para efectuar mejoras públicas". Dicha clasificación impidió todo uso de los terrenos durante el período que estuvo vigente la reglamentación, es decir, desde el 13 de agosto de 1975 al 15 de agosto de 1984. Además razonó, que tal privación de uso, constituyó una incautación temporera sin justa compensación, contrario a nuestra Constitución y la Federal. Les reconoció el derecho a recibir compensación por esa pérdida temporal.
Respecto a los terrenos clasificados "RO-25-C", el ilustrado foro sentenciador concluyó que aunque el uso agrícola de estos terrenos era limitado, y el uso más adecuado era destinarlos a residencias veraniegas, las demandantes no fueron privadas de...
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