Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia - 29 D.P.R. 37
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 29 D.P.R. 37 |
Apelación procedente de la Corte de Distrito de Mayagüez en pleito sobre
cumplimiento de contrato y daños y perjuicios.
No. 2115. Resuelto en enero 24, 1921.
Abogado de los apelantes: Sr. B. Forés.
Abogados de la apelada: Sres. Charles Hartzell y F. Ramírez de Arellano.
El Juez Asociado Sr. Wolf, emitió la opinión del tribunal.
Magdalena Acosta Forés era dueña de una casa de mampostería de dos pisos en
la calle de la Luna de San Germán. Ella alguiló el segundo piso de ésta
casa a la South Porto Rico Telephone Company, que tuvo como sucesora a la
Porto Rico Telephone Company. El término del arrendamiento vencía en 31 de
mayo de 1924.
Como resultado de los temblores de octubre 11 de 1918, y de noviembre 12 del
mismo año y debido a la actitud o a los actos de varias autoridades y a la
de su mismo empleado, la compañía demandada creyó que tenía derecho a
abandonar la casa y considerar rescindido el contrato de arrendamiento. La
arrendadora, alegando que la casa no se encontraba en ruinas ni había
quedada inhabitable a causa de los temblores, estableció esta acción para
obligar a la demandada a seguir el contrato, o pagar a la demandante la suma
de $1,320 que ella calculaba como daños y perjuicios.
La acción en manera alguna es para el pago de rentas debidas o vencidas. La
cuestión litigiosa puede decirse que giró únicamente sobre el punto de si la
casa estaba o no en ruinas, o si había quedado inhabitable. La corte de
distrito declaró
que debido a los temblores de octubre 11 y noviembre 12 de
1918, la casa quedó tan agrietada, desaplomada y prácticamente arruinada,
que el arrendatario tuvo que abandonarla por ser inaplicable al uso a que se
destinaba y que este abandono de la casa fué ordenado y aconsejado por el
alcalde de la ciudad de San Germán y el Sub-Comisionado del Interior. En
vista de estos hechos la corte llegó a la conclusión de que si una cosa es
destruída o perjudicada en tal forma que el arrendatario no pueda disfrutar
o usar de la misma, entonces el contrato que da automáticamente rescindido;
que quedó
probado que el edificio sufrió averías de tal magnitud, que se
hacía imposible seguir utilizándola para el objeto requerido y aún cuando
hubiera sido posible repararlo nunca hubiera sido el mismo edificio que se
arrendó, pués no podía ofrecer las mismas garantías y seguridad; que dada la
naturaleza del servicio telefónico no sería posible abandonar temporalmente
el edificio para volverlo a utilizar a los tres o cuatro meses, pues hubiera
sido necesario suspender el servicio público por tiempo indefinido con gran
perjuicio para la compañía de teléfonos y para el público en general; que la
corte no creyó
necesario en un caso de esta naturaleza de un procedimiento
judicial previo para rescindir un contrato de arrendamiento; que no se
trataba de una rescisión por razones normales, o de conveniencia o de
perjuicios para una o ambas partes, sino de la destrucción súbita de la cosa
arrendada y por tanto no sería materialmente posible iniciar un
procedimiento de rescisión en circunstancias tan anormales.
Interpuesta apelación contra dicha sentencia varios errores han sido
alegados. Por conveniencia en el desarrollo de éstos, discutiremos primero
la cuestión de si era necesario para la arrendataria iniciar una acción para
rescindir el contrato de arrendamiento. Los artículos del Código Civil que
cita la apelante en apoyo de su contención de que tal acción era necesaria,
son los siguiente:
"Artículo 1457. --El arrendador está obligado:
"1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
"2. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones
necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha
sido destinada.
3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por
todo el tiempo del contrato.
Artículo 1459. --Si el arrendador o arrendatario no cumplieren las
obligaciones expresadas en los artículos anteriores podrán pedir la
rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto
último, dejando el contrato subsistente.
"Artículo 1461. --Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna
reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la
conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la
obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una
parte de la finca.
"Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del
arriendo a proporción del tiempo y de la...
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