Sentencia de Tribunal Apelativo de 22 de Abril de 2009, número de resolución KLRA200800016
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200800016 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 22 de Abril de 2009 |
| ASOCIACIÓN DE RESIDENTES DE DORADO | | REVISIÓN ADMINISTRATIVA Procedente de la ARPe Caso Núm.: 05 DA2-CET00-08469 |
Panel integrado por su presidente, el Juez López Feliciano, la Jueza García García y el Juez Hernández
Serrano
López Feliciano, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 22 de abril de 2009.
Los recurrentes nos solicitan que revisemos una resolución final de la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPe) del 2 de noviembre de 2007 y notificada a las partes el 7 de noviembre siguiente.
Mediante dicha decisión la ARPe autorizó el Desarrollo Preliminar y un Anteproyecto de Construcción Alterno para un proyecto turístico en el Barrio Higuillar del Municipio de Dorado.
Durante el trámite del recurso, la recurrida Dorado del Mar Golf Condos, S.E. (Golf Condos) presentó una moción solicitando la desestimación. En nuestra resolución del 3 de abril de 2008 nos pronunciamos no ha lugar a la desestimación solicitada.
Concluimos entonces que los recurrentes habían cumplido adecuada y razonablemente con notificar a Golf Condos de sus intervenciones, tanto en el trámite administrativo como ante este foro. El pasado 5 de mayo de 2008 nos negamos a reconsiderar nuestra resolución, según nos fue solicitado por Golf Condos.
En moción presentada el 22 de julio de 2008, la representación legal de los recurrentes informó que el nombre correcto de la Asociación de Residentes de Dorado del Mar, Inc. es Dorado Del Mar Estates Homeowners Association, Inc. (en adelante la Asociación).1 A esos efectos, estamos ordenando la enmienda del epígrafe del recurso, según se consigna en esta sentencia.
Luego de conceder a los recurridos término para presentar sus alegatos, obran en autos las comparecencias de Golf Condos, de la ARPe y de la Junta de Calidad Ambiental (JCA).2
Con el beneficio de los alegatos de todas las partes comparecientes estamos en posición de disponer del recurso, lo que a continuación hacemos.
Los hechos importantes, así como el trámite administrativo pertinente a este recurso, pueden contraerse a lo siguiente:
En septiembre de 2005 Golf Condos presentó ante la ARPe una Solicitud de Desarrollo Preliminar y Anteproyecto para un Desarrollo Residencial-Turístico dentro del Complejo Turístico Embassy Suites
Hotel, consistente de un condohotel de 128 habitaciones, facilidades vecinales y un edificio de ocho plantas para estacionamiento.3 Como parte de su solicitud, Golf Condos alegó haber notificado a los dueños de las propiedades más cercanas su intención de obtener una variación a ciertos parámetros de patio delantero.4
En septiembre de 2006 la ARPe sometió a la JCA una Evaluación Ambiental (EA), informando que a su juicio el proyecto no tendría un impacto ambiental significativo. En octubre de 2006 la JCA informó a la ARPe que no tenía objeción a la acción propuesta, por entender que el proyecto no tenía efectos detrimentales
al ambiente; advirtiendo, sin embargo, que Golf Condos
tenía que cumplir con las recomendaciones que la JCA le había notificado y con la reglamentación ambiental vigente.5
Así el trámite administrativo, el 31 de octubre de 2006 la ARPe
emitió una resolución aprobando el proyecto.6 De la resolución emitida por la ARPe en esa fecha, autorizando el Desarrollo Preliminar y el Anteproyecto de Construcción, no se desprende que en dicho trámite se haya presentado solicitud alguna de intervención para oponerse al proyecto.
Sin embargo, del expediente administrativo se desprende que la ARPe
no notificó dicha resolución a los 16 colindantes a los que Golf Condos certificó haberle notificado, a su vez, de su solicitud.7 Lo que surge de dicho expediente es que la ARPe notificó su resolución el 3 de noviembre de 2006 a las siguientes personas: Arq. Enrique H. Gutiérrez, P.O. Box 13171, San Juan, P.R. 00909-3171; Dorado Golf, S.E., P.O. Box 191814, San Juan, P.R. 00907-1814; Embassy Suite, P.O. Box 71385, San Juan, P.R. 00936; Dorado del Mar Development, P.O. Box 191814, San Juan, P.R. 00907; Residente, P.O. Box 191814, San Juan, P.R. 00907; Dorado del Mar Development, P.O. Box 71385, San Juan, P.R. 00936; Hon.
Carlos A. López, Municipio de Dorado, P.O. Box 588, Dorado, P.R. 00646-0588.8 La notificación de la resolución del 31 de octubre de 2006 a los colindantes se hizo a nombre de Residente y se remitió por la vía postal al P.O. Box 191814, San Juan, P.R. 00907, que resulta ser la misma dirección postal de la parte solicitante del Desarrollo Preliminar y Anteproyecto de Construcción, o sea, Golf Condos.
En mayo de 2007 Golf Condos presentó una solicitud para que en la resolución emitida la ARPe aclarara ciertos particulares. En respuesta a dicha solicitud, en junio de 2007 la ARPe emitió una Resolución Aclarando Particulares, en la que reconoció que el proyecto no generaba variaciones a las disposiciones reglamentarias aplicables sobre zonificación.
En junio de 2007 Golf Condos presentó a la ARPe una Solicitud de Desarrollo Preliminar y Anteproyecto Alterno para, entre otras cosas, aumentar el número de habitaciones del condohotel de 128 a 132.
El 14 de junio de 2007 la Asociación remitió una comunicación a la ARPe oponiéndose a la solicitud de Anteproyecto Alterno.9
En dicha comunicación los opositores enumeraron los que consideraban impactos negativos del proyecto, a saber, entre otras: aumento en la congestión del tránsito; contaminación y ruido; invasión de una servidumbre existente entre la colindancia del complejo hotelero y la Urbanización de Dorado del Mar; insuficiencia en las facilidades de alcantarillado; deficiencias en el sistema de agua potable; aumento en la densidad poblacional del sector; la operación de un propuesto casino, a menos de media milla del Colegio Dorado Academy; pérdida de zonas verdes; e impacto adverso en la calidad de vida. Esta comunicación fue acogida por la ARPe como una solicitud de reconsideración de la resolución previa autorizando el Anteproyecto Alterno.
El 2 de noviembre de 2007 la ARPe emitió la resolución de la cual ahora se recurre, aprobando el Anteproyecto Alterno, sujeto a los términos establecidos en dicho dictamen. Del contenido de esta resolución se desprende la intervención del señor José I. Giraldo, mediante moción de reconsideración de 25 de junio de 2007, en representación de la Asociación de Dueños de los Complejos Residenciales Dorado del Mar... los cuales se oponían al proyecto bajo evaluación.... Se acota en dicha resolución la intervención de la Asociación, en oposición al proyecto.
En esta resolución la ARPe incluye una relación de los señalamientos de los recurrentes en oposición al proyecto, en los siguientes términos:
· Este proyecto sería localizado en el complejo hotelero de Dorado del Mar (DDM) y en la colindancia inmediata con la Urb. DDM.
· El impacto que más nos preocupa es el aumento de la actual congestión de transito (sic) para entrar y salir a diferentes horas del día por la única vía de acceso que hay en DDM, incluyendo la del Hotel Embassy Suites. (Ver cartas del Municipio 8/3/06 y Autoridad de Carreteras 15/11/05 endosando el proyecto).
· El desarrollista ha contravenido las recomendaciones hechas por la Compañía de Turismo cuando endosó el proyecto hotelero Embassy Suites, en carta fechada el 23 de septiembre de 1991 (Junta de Planificación). De hecho, ARPe no consultó a la Compañía de Turismo siendo este un proyecto de un condotel (sic) y un casino. (Ver carta de la Compañía de Turismo del 23/12/97 endosando).
· La planta de tratamiento de Dorado (sistema de manejo de aguas usadas, alcantarillado) está bajo arresto por la EPA y este proyecto sobrecargaría más el mismo. (Ver carta de la A.A.A. 16/5/06 indicando que existen facilidades).
· El sistema de agua potable está operando a su máxima capacidad y este proyecto sobrecargaría el sistema actual. (Ver carta de la A.A.A. 16/5/06 indicando que existen facilidades pero que requiere mejoras al sistema).
· El aumento en la densidad poblacional de DDM, hará más complejo el sistema de seguridad de los residentes.
· La población flotante de las personas asistiendo al casino afectará el sistema de seguridad, ya que cualquiera puede tener acceso hacia las residencias o cruzar el portón que comunica el complejo hotelero con la urbanización. (En el expediente del caso incluyendo planos, no hay evidencia de solicitud para uso de casino).
· Nos preocupa que haya un casino a menos de media milla del colegio Dorado Academy.
· Nos preocupa la lenta pero constante canibalización
del campo de golf para acomodar proyectos residenciales o turísticos e ir perdiendo el atractivo de las zonas verdes que han caracterizado a DDM y por ende la pérdida de valor de las residencias. (Ver carta del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales del 13/7/06 endosando el proyecto.
· La calle Boulevard se usaría como acceso para los camiones hacia el proyecto y generaría un impacto negativo en los vecinos inmediatos de la calle Madre Perla. La contaminación por particulado y ruido productos de la construcción, las emisiones de monóxido de carbón que emitirán los vehículos del proyectado estacionamiento, afectaría de alguna manera la salud de los vecinos. (Ver carta de la Junta de Calidad Ambiental Dorado del Mar, Inc.
06-999 (ARPe) del 5/10/06) en cumplimiento con el Artículo 4-B(3) de la ley Núm. 416 del 22 de septiembre de 2004 (Ley sobre Política Pública Ambiental).
· La entrada y salida del estacionamiento usará la parcela que es ahora un paso de servidumbre, la cual colinda con el patio de los vecinos, lo cual afectará...
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