Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Junio de 2010, número de resolución KLAN200901890
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200901890 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 28 de Junio de 2010 |
| ADMINISTRACIÓN DE SERVICIO Y DESARROLLO AGROPECUARIO Demandante-Apelante v. M & R DEVELOPERS, S.E.; FULANO DE TAL; SUTANO MÁS CUAL Demandados-Apelados | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de San Juan Civil Núm.: KAC2005-9342 (803) Sobre: Incumplimiento de Contrato, Cobro de Dinero y Daños y Perjuicios |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Bajandas
Vélez, el Juez Cortés Trigo y el Juez Feliberti Cintrón.
Bajandas Vélez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2010.
Comparece ante nos la Administración de Servicios y Desarrollo Agropecuario de Puerto Rico (la ASDA o la apelante) mediante el recurso de epígrafe. Nos solicita que revoquemos la sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (el TPI) el 27 de octubre de 2009 y notificada el 30 de noviembre de 2009. Por medio de dicha sentencia, el TPI desestimó con perjuicio la demanda por incumplimiento de contrato y daños y perjuicios incoada por la ASDA contra M & R Developers, S.E. (M & R o la apelada) porque incumplió ciertas órdenes emitidas por dicho foro y aprobó el desistimiento con perjuicio de la Reconvención según solicitado por la apelada.
Analizado el recurso, el derecho aplicable y examinados los autos originales, resolvemos revocar la sentencia apelada en cuanto desestimó la demanda incoada por la ASDA, y devolver el caso al TPI para la continuación de los procedimientos.
El 30 de diciembre de 2005 la ASDA presentó una demanda sobre incumplimiento de contrato, cobro de dinero y daños y perjuicios contra M&R, Fulano de Tal y Zutano Más Cual. Alegó que el 28 de marzo de 2005 suscribió un Contrato de Arrendamiento con la apelada respecto a una propiedad de 30,263.21 pies cuadrados, sita en la calle Labra, esquina Ave. Fernández Juncos, Parada 18 en Santurce, Puerto Rico1.
Este contrato tendría un término de cinco años y un canon de arrendamiento mensual de $55,482.55.
Adujo además, que como parte del acuerdo y tras haber realizado una inspección ocular del inmueble previa a formalizarse el contrato, M & R se comprometió a realizar varias reparaciones necesarias para habilitar la propiedad, ya que había estado desocupada por un periodo de seis años. Así, la ASDA indicó que se pactó que todas estas reparaciones serían sufragadas por la apelada, mientras que ella repararía las divisiones internas y el recibidor del local. Expuso que según los términos y condiciones del Contrato de Arrendamiento el inmueble le sería entregado a finales del mes de julio de 2005 y que pagó a M & R la suma de $126,631.10 por concepto de fianza. Arguyó que no obstante, la apelada no le entregó la propiedad según los términos del Contrato de Arrendamiento.
La ASDA también alegó que una vez comenzaron los trabajos de reparación en el aludido inmueble, M & R le solicitó que se le pagara por ciertas reparaciones que, según lo pactado, le correspondía a esa parte financiar. Además, adujo que la apelada solicitó que se suscribiera un nuevo contrato porque se le había requerido mejoras adicionales después de haber suscrito el contrato de arrendamiento, lo que la ASDA negó. Así, alegó que los planteamientos de la apelada eran inmeritorios y un subterfugio para obtener el pago de las reparaciones y mejoras de la propiedad que ésta se había comprometido a hacer.
A base de tales alegaciones, la ASDA reclamó que el incumplimiento del contrato por parte de M & R le había ocasionado gastos ascendentes a $800,000 para poder habilitar el local arrendado; que el 11 de octubre de 2005 le había notificado a M & R la determinación de dar por resuelto el contrato de arrendamiento entre las partes y le había requerido la devolución de la fianza prestada. Alegó que sin embargo, M & R se negó a devolverle el dinero de la fianza, por lo que la agencia tuvo que presentar la demanda de epígrafe. Finalmente, solicitó al TPI que le ordenara a M & R el cumplimiento específico de los términos y condiciones del contrato de arrendamiento, o en la alternativa, que declarara la resolución del mismo y condenara a la apelada a resarcirla por los daños sufridos, las costas y honorarios de abogados. Apéndice del recurso, págs. 3- 7.
Luego de haber solicitado dos prórrogas para presentar su alegación responsiva, el 25 de abril de 2006 M & R presentó Contestación de Demanda y Reconvención.
Negó que hubiese incumplido con los términos del Contrato de Arrendamiento y alegó que fue la ASDA la que cambió los términos pactados al solicitar reparaciones adicionales al inmueble, luego de firmado el acuerdo. Como defensas afirmativas, M & R alegó, entre otras, que la ASDA no tenía derecho a cancelar el contrato porque no incumplió con los términos del mismo; que el actual Administrador de la ASDA está impedido de ir en contra de los acuerdos suscritos por el Administrador anterior, y que la ASDA había incumplido los términos del contrato, por lo que era de aplicación la doctrina establecida en el caso Mora v. Sandín, 118 D.P.R. 733 (1987).
Apéndice del recurso, págs. 14-20.
En la Reconvención, M & R alegó que había realizado las mejoras solicitadas por la ASDA al momento de firmar el Contrato de Arrendamiento. Además, adujo que realizó de buena fe los siguientes trabajos: demolición total de las paredes internas del local, la construcción de nuevas divisiones, plafones acústicos y la instalación de nuevas unidades de acondicionadores de aire, porque estaba seguro de que la ASDA asumiría estos costos. Arguyó que los cambios requeridos conllevaron un aumento del costo inicial estimado de $707,672.002
por las remodelaciones. Asimismo, sostuvo que el 11 de octubre de 2005 la ASDA canceló unilateralmente el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, lo...
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