Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Septiembre de 2010, número de resolución KLRA200900540
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200900540 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 27 de Septiembre de 2010 |
LEXTA20100927-04 Depto. de la Vivienda v. New
Century Development, Inc.
| DEPARTAMENTO DE LA VIVIENDA Parte Proponente ante la Junta de Planificación-Recurrida | | Revisión de Decisión Administrativa procedente de la Junta de Planificación Núm. Caso ante la Agencia: 1998-17-1111-JPU Sobre: Consulta de Ubicación |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Bajandas Vélez, el Juez Cordero Vázquez y el Juez Cortés Trigo.
Bajandas Vélez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de septiembre de 2010.
Comparece ante nos Plaza Las Américas, Inc. (Plaza o la recurrente), mediante el recurso de revisión administrativa de epígrafe. Nos solicita que revoquemos la Decimotercera Extensión a la Consulta 1998-17-1111-JPU emitida el 10 de marzo de 2009 y notificada el siguiente día 13. Por medio de este dictamen, la Junta de Planificación (la Junta o la recurrida) denegó la intervención de la recurrente y dejó sin efecto el acuerdo tomado el
17 de enero de 2003 en la aludida consulta, por lo que restituyó el pietaje del proyecto comercial autorizado en el acuerdo de la Junta emitido el 22 de junio de 1999.
Analizado el recurso y el derecho aplicable, resolvemos modificar la Resolución recurrida y así modificada, confirmarla.
El caso de autos tiene su origen en el Request
for Qualifications for Commercial/Office Mixed Use Development publicado por el Departamento de Vivienda de Puerto Rico (Vivienda) el 11 de diciembre de 1997 con el propósito de promover el desarrollo de la finca en la cual se encontraba localizada la Villa Panamericana. Esta finca tiene una cabida de 26.40 cuerdas y ubica en la carretera estatal número 181, esquina carretera estatal número 8 en el barrio Sabana Llana Norte del Municipio de San Juan. El desarrollo se conocería con el nombre de la Nueva Puerta de San Juan1.
Luego de los trámites de rigor, Vivienda seleccionó a New Century Development, Inc. (New Century o la proponente) para desarrollar el aludido proyecto. Posteriormente, la proponente se obligó a presentar ante la Junta una consulta de ubicación para el proyecto. El complejo propuesto incluía la construcción de varios edificios comerciales, instalaciones hoteleras y edificios de oficina. New Century
presentó la solicitud para la consulta de ubicación el 30 de noviembre de 1998.
El 22 de junio de 1999, la Junta emitió una resolución mediante la cual aprobó la Consulta Número 1998-17-111-JPU, la cual fue notificada el 24 de febrero de 1999. Apéndice del recurso, págs. 821-833.
De conformidad con la autorización otorgada en la referida resolución, el proyecto se construiría en tres etapas, descritas de la siguiente manera:
| Primera etapa: Obras de urbanización de todo el predio | |
| 1 tienda por departamento | 94,080 pies cuadrados |
| Otra tienda por departamento | 90,720 pies cuadrados |
| Tiendas para la venta al detal | 242,000 pies cuadrados |
| Áreas no rentables | 94,700 pies cuadrados |
| Edificios independientes para comidas ligeras, bancos y/o farmacias | 37,100 pies cuadrados |
| Total | 558,600 pies cuadrados |
Se proveerán además 2,604 espacios de estacionamientos.
| Segunda etapa: | |
| Área rentable (GLA) | 328,320 pies cuadrados |
| Área no rentable | 95,040 pies cuadrados |
| Restaurante | 6,000 pies cuadrados |
| Total | 429,360 pies cuadrados |
Se construirán dos torres de oficinas de once plantas cada una. Al nivel de la azotea se construirá un puente peatonal que unirá ambas torres y en el centro de éste se desarrollará un restaurante de 6,000 p/c. Además, se proveerán un total de 1,632 espacios de estacionamientos.
| Tercera etapa: | |
| Construcción de un hotel de catorce (14) plantas con facilidades para 264 habitaciones y las demás facilidades normales de un hotel como oficinas, recepción, áreas de actividades, cocinas, almacenes y otras | |
| Total | 230,000 pies cuadrados |
Además se proveerán 240 espacios de estacionamientos.
Para el proyecto total se habrán de proveer 4,152 espacios de estacionamiento, de l[o]s cuales 100 serán para impedidos y para carga y descarga se habilitarán 51 espacios de estacionamiento.
Apéndice del recurso, págs. 360-361.
La consulta tendría una vigencia de treinta (30) meses contados a partir de la notificación del dictamen, dentro de los cuales el proyecto debía estar en real y efectiva construcción. Apéndice del recurso, pág. 371.
Inconforme con dicha determinación, el interventor, Centro Unido de Detallistas, recurrió ante este foro mediante la revisión administrativa número KLRA199900448. En respuesta al aludido recurso de revisión, New
Century solicitó la desestimación bajo el fundamento de que el foro apelativo carecía de jurisdicción para entender en el caso.
Denegada la desestimación solicitada, la parte perdidosa
presentó un recurso de certiorari ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico, caso Centro Unido de Detallistas v. Junta de Planificación, Caso Núm. CC-1999-739. El Alto Foro acogió el planteamiento jurisdiccional mediante sentencia emitida el 29 de junio de 2000 y en consecuencia, ordenó la desestimación del recurso de revisión incoado. Así las cosas, mediante Resolución dictada el 30 de octubre de 2000, un panel hermano desestimó el recurso de revisión administrativa KLRA199900448.
Tras haber surgido ciertas discrepancias irreconciliables entre Vivienda y la proponente, el 6 de diciembre de 2002 Vivienda presentó una comunicación ante la Junta en la que se presentó como la proponente de la Nueva Puerta de San Juan. Así, solicitó una extensión de la vigencia de la consulta autorizada mediante la resolución del 22 de junio de 1999. Sostuvo que se proponía vender en subasta el desarrollo propuesto, ya que el contrato de opción2 gestionado con New Century
había vencido y la autorización emitida por la Junta vencía el 29 de diciembre de 2002. Apéndice del recurso, págs. 357-358.
Después, el 20 de diciembre de 2002, Vivienda envió una segunda carta a la Junta en la cual alegó que:
En vista de que no se puede autorizar la extensión de la vigencia de la fase comercial de 558,600 PC, por las disposiciones de la Ley Número 912 de 20 de junio de 1998, solicita[ba] que se permit[iera] el desarrollo del área comercial A de 94,080 PC.
Apéndice del recurso, pág. 383.
Acorde con tal petición, el 10 de enero de 2003, la Junta emitió la Tercera Extensión a la Consulta Número 98-1701111-JPU. Por medio de este dictamen, la Junta determinó reabrir y autorizar la aludida consulta. Concluyó que era viable el desarrollo parcial de los terrenos para el uso propuesto.
Dicha resolución fue notificada el 17 de enero de 2003. Por ende, se permitió el desarrollo de las Fases 2 y 3 del proyecto propuesto y el área comercial identificada como Dept. Store
A, con un área de 94,080 pies cuadrados conforme al plano presentado [ante la] Junta. Apéndice del recurso, pág. 386.
Insatisfecho con la aludida determinación, el 31 de enero de 2003, el Centro Unido de Detallistas presentó una moción de reconsideración
al amparo de la Sección 3.15 de la Ley Núm. 170 del 12 de agosto de 1988, según enmendada, conocida como la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme (LPAU), 3 L.P.R.A. sec. 2165. Mediante la resolución de la Cuarta Extensión a la Consulta Número 98-17-1111-JPU emitida el 13 de febrero de 2003 la Junta acogió la reconsideración instada. Apéndice del recurso, pág. 420.
Luego de que el 28 de abril de 2003 la Junta decidiera prorrogar el término disponible para actuar sobre la reconsideración
instada, el 29 de mayo de 2003, la recurrida emitió la Quinta Extensión a la Consulta Número 1998-17-111-JPU. Por medio de esta Resolución, la Junta declaró no ha lugar la solicitud de reconsideración y, por consiguiente, se reafirmó en lo determinado en la Tercera Extensión a la Consulta Número 1998-17-111-JPU de 10 de enero de 2003. Apéndice del recurso, págs. 463- 466.
Aún inconforme, el Centro Unido de Detallistas recurrió ante este Tribunal en el caso Centro Unido de Detallistas de Puerto Rico v. Junta de Planificación, KLRA200300513. Alegó que la Junta había errado al reabrir, autorizar una enmienda y acceder a la solicitud de extensión de la vigencia de la consulta de ubicación número 98-17-1111-JPU, luego de expirada la vigencia de la misma y sin que el proyecto estuviera en real y efectiva construcción.
Además, planteó que no procedía la reapertura y la autorización limitada a una parte del proyecto autorizado originalmente, porque este curso de acción no está contemplado en la reglamentación vigente.
Un panel hermano de este Tribunal dictó Sentencia el 22 de septiembre de 2005 la que confirmó la Resolución emitida por la Junta el 29 de mayo de 2003.
Concluyó que no se trataba de una mera fragmentación
del proyecto, puesto que la primera etapa del mismo estaba debidamente particularizada en la descripción del plan original, según éste fue reseñado en los documentos de las agencias.
Por otro lado, el 15 de septiembre de 2003 New
Century demandó a Vivienda ante el Tribunal de Primera Instancia por incumplimiento contractual. Según fue pactado en el contrato de compraventa, las partes resolvieron su disputa por medio del arbitraje. Así, firmaron un acuerdo el 30 de diciembre de 2004 y el 11 de enero de 2005. Por medio de este pacto, las partes se reafirmaron en el derecho de opción de New Century para la compra del predio de terreno, así como su derecho a desarrollar la Nueva Puerta de San Juan. Apéndice del recurso, págs.
700-709.
Así las cosas, el 9 de diciembre de 2005, New Century presentó ante la consideración de la ARPE un desarrollo preliminar y anteproyecto de...
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