Sentencia de Tribunal Apelativo de 21 de Junio de 2011, número de resolución KLAN201100220
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201100220 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 21 de Junio de 2011 |
| DORADO | | APELACIÓN Procedente |
| DORADO |
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, la Jueza Varona Méndez y la Juez Gómez Córdova.
Gómez Córdova, Juez Ponente.
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de junio de 2011.
Benigno Ayala
Félix, su esposa y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos, junto a Gilberto Sánchez Cintrón, su esposa Aida Luz Cuevas Vélez y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos, nos solicitan que revoquemos la Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Sala Municipal de Dorado, que los condenó al pago de las cuotas de mantenimiento atrasadas a favor de Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc. Los apelantes sostienen que la apelada no presentó evidencia sobre su autoridad para reclamarles el pago del dinero que reclama.
Luego de estudiar los alegatos de las partes, los autos del caso y el derecho aplicable, resolvemos revocar la sentencia apelada, por entender que medió insuficiencia de prueba que sustentara la obligación de los apelantes de pagar las cánones de mantenimiento. Además, concluimos que no es aplicable la doctrina de impedimento colateral por sentencia contra el co-apelante
Ayala Félix.
Contamos con jurisdicción para atender este asunto en virtud del Art. 4.006 de la Ley de la Judicatura de 2003, Ley Núm. 201 de 22 de agosto de 2003, según enmendada, 4 L.P.R.A. 24y; de la Regla 52.2 (a) de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap.
V, R. 52.2(a); y de las Reglas 13-21 del Reglamento del Tribunal de Apelaciones, 4 L.P.R.A. Ap. XXII-B, R. 13-21.
Los apelantes son propietarios de dos residencias en la Urbanización Dorado del Mar Estates.
Los co-apelantes Benigno Ayala
Félix, su esposa y la Sociedad Legal de Gananciales son dueños de la residencia ubicada en la Calle Pelícano AA-10, mientras que Gilberto Sánchez Cintrón, su esposa y la Sociedad Legal de Gananciales son dueños del inmueble sito en la Calle Miramar JJ-27.
Cabe mencionar que la urbanización Dorado del Mar Estates
está gravada por una servidumbre en equidad impuesta en virtud de la Escritura Pública titulada Deed of Convenant Núm. 60 del 23 de noviembre de 1971 otorgada ante el Notario Luis F. Sánchez Vilella (Escritura Núm.
60).
En la Escritura Núm. 60 se estableció en su segundo párrafo que los compradores de residencias en la urbanización Dorado del Mar Estates estarían obligados a pertenecer a una corporación sin fines de lucro denominada como Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc. En la propia escritura se dispuso que dicha corporación se organizaría para vigilar el cumplimiento de las restricciones impuestas, velar por el mantenimiento de las áreas públicas de la urbanización y para el establecimiento de un sistema de seguridad. Asimismo, se dispuso que los miembros de la corporación Dorado del Mar Estates Homeowners Association Inc., serían exclusivamente los propietarios de la urbanización Dorado del Mar Estates. Posteriormente la Escritura Núm. 60 fue enmendada por la Escritura Núm. 7 del 29 de febrero de 1972, otorgada ante la Notario Manuelita M. de Rosado (Escritura Núm. 7). Mediante la Escritura Núm. 7 se enmendó el párrafo (t). El párrafo (t) de la Escritura Núm.
60 dispone en lo aquí pertinente que:
Every owner of a lot in Dorado del Mar Estates shall be bound to maintain
his membership in the Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc., a nonprofit corporation organized for the purpose
of enforcing the restrictive covenants hereinbefore set forth, for
the maintenance of the public
areas of the development and the regulation
of the use thereof and for
the establishment of the security
system therefor. Membership in said corporation shall be open only to
such persons that have recorded
title in the Registry of Property, or recordable and pending recordation, upon lots in the
Dorado del Mar Estates.
Cabe destacar que, si bien la Escritura Núm. 7 enmendó el párrafo (t), el lenguaje antes transcrito permaneció inalterado.
El 16 de septiembre de 2008 la apelada presentó sendas demandas contra el co-apelante
Ayala Félix, su esposa y el matrimonio Sánchez-Cuevas. En ellas alegó que era una corporación debidamente organizada bajo las leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico y que los apelantes eran propietarios de residencias ubicadas en la urbanización Dorado del Mar. Además reclamó ser acreedora de un canon de mantenimiento de $45.00 mensuales. Reclamó que el co-apelante
Ayala Félix adeudaba un total de $1,035.00 al primero de septiembre de 2008, mientras que la deuda del matrimonio Sánchez-Cuevas
ascendía a $4,545.00 hasta la misma fecha por concepto de cuotas de mantenimiento. Los apelantes contestaron la demanda, negando básicamente las alegaciones hechas por la apelada y aclarando que no eran residentes de la Urbanización Dorado del Mar sino de la Urbanización Dorado del Mar Estates.
Luego de varios incidentes procesales los apelantes presentaron ante Instancia un documento intitulado Memorando sobre defensas y planteamientos de derecho. En el referido escrito argumentaron que la apelada no estaba capacitada para cobrarle las mensualidades reclamadas ya que no cumplía con las disposiciones de la Escritura Núm. 60, ni la Escritura Núm 7. Arguyeron que si bien la apelada tenía el mismo nombre que estaba establecido en las mencionadas escrituras la composición de su matrícula no se conformaba a lo allí dispuesto.
Las escrituras establecen que la apelada estaría compuesta solamente por propietarios de la urbanización Dorado del Mar Estates.
Alegó que la junta de directores de la apelada estaba compuesta mayoritariamente por residentes de otras urbanizaciones, lo cual demostraba que si bien el nombre de la apelada correspondía al establecido en la Escritura Núm. 60 y la Escritura Núm. 7, su matrícula no cumplía con los requisitos allí establecidos.
La apelada presentó su oposición a los argumentos de los apelantes mediante una Réplica a memorando de derecho y defensas y solicitud de sentencia sumaria en la que básicamente alegó que la demandada se ha beneficiado de los servicios que se le prestan desde hace treinta años y que por lo tanto está obligada al pago por las condiciones restrictivas. La apelada anejó a su escrito copia simple de las Escrituras Núm.
60 y de la Escritura Núm. 7.
Así las cosas, Instancia celebró un juicio en el que la apelada presentó en evidencia un total de cuatro exhibits, a saber: copia del Cheque Núm. 156127 por la cantidad de $6,336.40 del First Bank; copia de Notificación de Sentencia y Sentencia en Rebeldía del caso CM04-404; estado de cuenta actualizado de Benigno Ayala Félix que cubre el periodo hasta el 30 de septiembre de 2010; estado de cuenta actualizado de Gilberto Sánchez que cubre el periodo hasta el 30 de septiembre de 2010.
La apelada también presentó el testimonio de la Sra. Mónica Ortega Rivera quien declaró ser la Administradora en Dorado del Mar Estates
Homeowners Association, Inc., posición que ocupa desde hace tres años. Declaró que el co-apelante Benigno Ayala
Félix le adeudaba a la apelada un total de $2,115.00 hasta el 30 de septiembre de 2010, mientras que el co-apelante Gilberto Sánchez Cintrón adeudaba $5,625.00 hasta la misma fecha.
En su turno de directo el co-apelante Benigno Ayala Félix declaró que no reconoce la deuda y que en el pasado le cobraron a base de engaños, pues no reconoce que las personas que no vivan en el área restrictiva le puedan cobrar1. Además, testificó la Sra. Aida Luz Cuevas Vélez, codemandada y esposa de Gilberto Sánchez Cintrón. Ésta manifestó que vive en la urbanización desde hace ocho años y que ha dejado de pagar las cuotas de mantenimiento porque está insatisfecha con la seguridad. Luego de la presentación de los testigos y la prueba documental el caso fue sometido a Instancia para su determinación.
Entre las determinaciones de hechos efectuadas por el foro apelado indicó que [l]a Urbanización Dorado del Mar cuenta con un sistema de control de acceso, por el cual la parte demandante cobra cuotas mensuales a los residentes a tenor de la escritura de condiciones restrictivas. Las cuotas cobradas por la asociación esencialmente se emplean para sufragar los gastos del sistema de control de acceso. Al momento en que las partes demandadas adquirieron sus respectivos inmuebles en la urbanización, ya el sistema de control de acceso se encontraba operando y, consecuentemente, se estaban cobrando las cuotas. Al presente la cuota mensual es de $45.00.
También declaró probado que el co-apelante Benigno Ayala Félix realizó previamente pagos a las cuotas de mantenimiento. Indicó que en el 2006 puso su cuenta al corriente acorde con lo ordenado en la sentencia dictada en el caso Dorado del Mar Estates Homeowners
Association...
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