Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Junio de 2011, número de resolución Klan201001882
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | Klan201001882 |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 2011 |
| | | Apelación procedente |
Panel integrado por su presidente el Juez Ramírez Nazario y los Jueces Piñero González y Figueroa
Cabán.
Figueroa Cabán, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2011.
Comparece ante nos el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, en adelante el ELA o el apelante y solicita la revisión de una sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, en adelante TPI. Mediante la misma se ordena al apelante pagar la cantidad de $320,521.46 a favor de JAAP Corporation, en adelante JAAP o la apelada, por concepto de cánones de arrendamiento sobre determinado bien inmueble.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se revoca el extremo de la sentencia impugnada que requiere al apelante el pago de los
cánones de arrendamiento para el periodo comprendido entre 1 de julio de 2006 hasta el 29 de febrero de 2008 y así modificada se confirma en todas las otras partes.
El 28 de julio de 2009 la apelada presentó una reclamación sobre sentencia declaratoria y cobro de dinero en contra del ELA. Alegó que le arrendó dos locales al Departamento de Estado. Añadió, que uno de estos locales estaba localizado en el tercer piso y otro en el cuarto piso de un edificio de su propiedad que radica en la Calle Fortaleza Núm. 151, esquina Calle San José, en el Viejo San Juan.
Expuso además, que el ELA ocupó el piso tres hasta el 29 de febrero de 2008 y el piso cuatro hasta el 2 de agosto de 2007. Adujo, que como resultado de dicho arrendamiento el ELA le adeudaba la cantidad de $323,570.34. Sostuvo que dicha deuda era líquida, vencida y exigible y solicitó el pago de la misma.1
Por su parte, el ELA presentó una Moción de Desestimación al amparo de la Regla 10.2 de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. V, R. 10.2.
Mediante la referida solicitud sostuvo que cuando el Estado es parte contratante, la doctrina de la libertad de contratación reconocida por el Código Civil de Puerto Rico, está limitada por la ley, la reglamentación y la jurisprudencia.
Al respecto contiende, que para que los contratos con el Estado sean válidos y tengan efecto vinculante entre las partes nuestro ordenamiento jurídico exige que se cumpla con varios requisitos. En fin, sostiene que la doctrina de la tácita reconducción no aplica a los contratos gubernamentales. Basándose en lo anterior, el ELA aduce que el Departamento de Estado está impedido de pagar los cánones reclamados por la apelante y solicitó la desestimación de la reclamación.2
En respuesta a dicha moción, JAAP presentó un escrito en oposición.3
Así, luego de varios incidentes procesales que es impertinente relatar para adjudicar el caso ante nuestra consideración, el 11 de agosto de 2010 las partes sometieron un documento titulado Moción Conjunta de Hechos Estipulados.
Con dicha moción se incluyeron varios documentos.4
En virtud de la referida Moción Conjunta , las partes estipularon los hechos que se transcriben a continuación:
1. El Departamento de Estado del Estado Libre Asociado de Puerto Rico alquiló a la parte demandante, JAAP Corporation, los pisos tres (3) y cuatro (4) de un edificio de su propiedad sito en el número 151 de la Calle Fortaleza esquina Calle San José del Viejo San Juan, Puerto Rico.
2. El piso cuatro (4) fue alquilado mediante el contrato número 2006-000030 suscrito el 22 de octubre de 2004, el cual dispone que entraría en vigor el día 1 de octubre de 2004 hasta el 30 de junio de 2009. El contrato fue rescindido previo a su expiración por el Departamento de Estado.
3. El Departamento de Estado del Estado Libre Asociado de Puerto Rico desocupó el piso cuatro (4) en el mes de febrero de 2008, quedando un balance pendiente de $3,792.71 correspondiente al mes de diciembre de 2007. Dicha cantidad que no fue satisfecha ante la ausencia y/o pérdida de la factura. El 21 de junio de 2010 se hizo entrega del original y copia de la factura núm. 3102 por la cantidad de $3,792.71 a la parte demandada para la evaluación correspondiente.
4. El 28 de septiembre de 2007 el Departamento de Estado notificó a la parte demandante que efectivo el 25 de enero de 2008 se cancelaría el contrato número 2005-000089 suscrito el 22 de octubre de 2004.
5. El piso tres (3) fue alquilado conforme surge del contrato suscrito el 27 de octubre de 2000, contrato número 2001-000043. En el cual en el inciso núm. tres (3) se dispuso: [e]ste contrato entrará en vigor el día 16 de enero de 2000 sujeto a la aprobación de Adm.
de Servicios Generales. Regirá hasta el 30 de junio de 2000, pero si a su vencimiento ninguna de las partes contratantes ha notificado a la otra su intención de enmendarlo o resolverlo, se entenderá renovado sin necesidad de notificación previa de ambas partes, por años económicos sucesivos a partir del primero de julio hasta completar un máximo de cinco (5) años o hasta completar un máximo de diez (10) años, si el contrato corresponde a oficinas y dependencias localizadas en Estados Unidos o país del extranjero, incluyendo las renovaciones. El arrendatario podrá en cualquier momento resolver el contrato siempre que notifique por escrito su intención al arrendador con treinta (30) días de antelación a la fecha deseada. Los cánones fueron aprobados por el Administrador de Servicios Generales el 12 de septiembre de 2000.
6. El Contrato número 2001-000043 fue presentado ante la Oficina del Contralor. La Oficina del Contralor registró el Contrato 2001-000043.
7. El 1 de julio de 2005 se redactó un documento intitulado Contrato de Arrendamiento de Locales por cinco años o menos o hasta 10 años para el alquiler del piso tres (3). El documento en su inciso siete (7) dispone que [e]ste contrato entrará en vigor el día 1 de julio de 2005 sujeto a la aprobación de la Administración de Servicios Generales. Regirá hasta el 30 de junio de 2006. El documento contiene en su margen izquierdo las letras W.G.A. y C.E.D. Los dos primeros folios del documento no contienen firma alguna, mientras que los cinco (5) folios subsiguientes tituladas [sic] Hojas de Continuación contienen la firma del señor Carlos E. Cortés Díaz. El documento no tiene la aprobación de la Administración de Servicios Generales.
8. Mediante carta fechada el 10 de agosto de 2006 el señor Waldemar
García solicitó a la Lcda. Julia
Álvarez información sobre el estado de la renovación del contrato de las oficinas de las Juntas Examinadoras que ubicaban en el tercer piso de su edificio e indicando que el mismo había vencido en enero de 2005. La carta fue recibida el 11 de agosto de 2007.
9. El 12 de mayo de 2006 el Ingeniero José A. Rodríguez, Ingeniero y Evaluador
Autorizado, emitió un Reporte de evaluación de renta de las oficinas localizadas en el tercer piso del edificio sito en el núm. 151 de la Calle Fortaleza. Como resultado del análisis de los datos obtenidos durante la investigación, el tasador concluyó que el rango del valor de renta con efectividad del 9 de mayo de 2006 era de $14.00 a $14.60 dólares/pie cuadrado para aproximadamente 7,900 pies cuadrado [sic]. El documento intitulado Contrato de Arrendamiento de Locales por cinco años o menos o hasta 10 años fechado 1 de julio de 2005 comenzaba con una renta equivalente a $14.50 pie cuadrado.
10. El 2 de agosto de 2007 el Departamento de Estado suscribió carta a la parte demandante en donde informó que el 1ro de agosto de 2007 había comenzado el proceso de mudanza de la Secretaría Auxiliar de Juntas Examinadoras localizada en el tercer piso.
11. Mediante carta fechada el 26 de febrero de 2008 el Departamento de Estado del Estado Libre Asociado notificó a la parte demandante que efectivo el 29 de febrero de 2008 desocuparía el tercer piso del Edificio de JAAP, Corporation, Inc.
12. El 18 de julio de 2007 las partes suscribieron el Contrato número 2008-00009 al amparo del Boletín Administrativo número OE2006-23 del 22 de junio de 2006. El inciso seis (6) del contrato dispone que las agencias e instrumentalidades
públicas podrán conceder el pago de servicios prestados previo al otorgamiento de un contrato formal y debidamente registrado en la Oficina del Contralor de Puerto Rico, mediante las figuras de contrato informal y el contrato de vigencia retroactiva, pero sólo después que dicho contrato con vigencia retroactiva haya sido otorgado y, posteriormente, registrado en la Oficina del Contralor. Mientras que en la Cláusula Segunda dice que por el arrendamiento del local durante el periodo comprendido desde el 1 de julio de 2005 al 30 de junio de 2006 se compensará a JAAP, Corporation la suma total de $116,459.11 previa presentación de factura certificada al Departamento de Estado.
13. El Contrato número 2008-00009 fue presentado ante La Oficina del Contralor.
14. La Lcda. Lourdes Adrienne
Robles Torres, entonces Directora de la Oficina de Asuntos Legales del Departamento de Estado, envió una carta fechada el 12 de mayo de 2008 a la parte demandante. Se estipula la autenticidad de la carta, más no su contenido.
15. La Directora Interina de la Oficina de Asuntos Legales, la Lcda.
Patricia A. Castaing Lespier
envió carta fechada el 30 de diciembre de 2008 a la parte demandante. Se estipula la autenticidad de la carta, más no su contenido.
16. Los récords de contabilidad presentados por la parte demandante reflejan que no recibieron pagos por el piso tres desde el 1 de junio de 2005 al 1 de febrero de 2008 para un total de $320,521.46. Así como, el mes de diciembre de 2007 por la cantidad de $3,792.71.
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