Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Junio de 2011, número de resolución KLCE20110302
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE20110302 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 2011 |
| JORGE L. ACEVEDO E IRIS ACEVEDO Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS; RALPHIE R. PEREZ | | CERTIORARI Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Humacao Civil Núm. HSCI200601493 Sobre: ACCION CIVIL |
Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas, la Juez Carlos Cabrera y la Juez Nieves Figueroa.
Carlos Cabrera, Carmen Hilda, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2011.
Comparecen Jorge L. Acevedo e Iris Acevedo y la Sociedad Legal de Gananciales por ellos compuesta (en conjunto, los peticionarios), mediante recurso de certiorari presentado el 9 de marzo de 2011. Nos solicitan la revisión de la Resolución emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Humacao (TPI), el 1ro de febrero de 2011, notificada el día 7 del mismo mes y año. En ese dictamen el TPI determinó que el responsable por los alegados vicios de construcción lo era el desarrollador original (Desarrollos Casa Bella, Inc.) y no el desarrollador sucesor (CB, LLC y/o Casa Bella, S.E. (CB o el recurrido), Y que los dueños de predios sujetos a servidumbres en equidad tienen disponible el recurso del injunction para ser efectivos sus derechos e impedir relaciones en las limitaciones impuestas.
Por los fundamentos que se exponen a continuación, se revoca la Resolución recurrida y se devuelve el caso a instancia para procedimientos ulteriores consistentes con esta Sentencia.
Los hechos que motivaron la presentación del caso ante nuestra consideración, se exponen a continuación.
El 8 de diciembre de 2006 Jorge L. Acevedo e Iris Acevedo y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos presentaron una Demanda en contra de CB, LLC y/o Casa Bella, S.E. Como primera causa de acción alegaron que eran dueños de una propiedad ubicada en la urbanización Casa Bella en el Municipio de Naguabo; que el demandado se había encargado de urbanizar y de desarrollar la finca ubicada en la urbanización en sustitución del desarrollador original, quien había abandonado la construcción de la urbanización sin completarla; que el antiguo desarrollador, al momento de que los demandantes adquirieron su residencia, les hizo unas representaciones sobre las facilidades vecinales y recreacionales con las que contaría la urbanización, siendo ello uno de los atractivos principales por los cuales decidieron comprar la propiedad.
Indicaron los demandantes que el 17 de agosto de 2005 CB les envió una carta sobre notificación de relación de cambios en los planos originales de la urbanización en la que no se hizo alusión de lo que constituirían las enmiendas a los planos originales; que por comentarios realizados por el representante de CB en el proyecto advinieron en conocimiento de manera extraoficial de que los cambios propuestos a los planos originales iban en detrimento de los valores y precios de su propiedad, debido a que las facilidades vecinales o recreativas eran inferiores a las representadas originalmente; que los referidos cambios constituían alteraciones, enmiendas o modificaciones al desarrollo preliminar aprobado originalmente por la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE), que no podían ser llevados a cabo unilateralmente por el demandado. Sostuvieron los demandantes que el demandado había violentado los permisos otorgados por ARPE debido a que no había realizado ningún tipo de facilidad vecinal en la urbanización, lo que también era contrario a las representaciones realizadas al momento de la compraventa de la propiedad, y solicitaron al TPI que se le ordenara a CB a construir las facilidades vecinales conforme fueron aprobadas por ARPE o que se les pagara una justa compensación por la devaluación de su propiedad, en una cantidad no menor de $100,000 por cada uno de ellos.
En su segunda causa de acción alegaron los demandantes que CB, en ánimo de lucro y sin considerar la desvaloración de las propiedades, había puesto a la venta al público general los mismos e idénticos modelos de las residencias construidas años atrás, por unos precios muy por debajo de los precios originales establecidos al momento de los demandantes adquirir su propiedad (aproximadamente $50,000 menos); que la devaluación intencional en los precios en los modelos de las residencias y la reducción en el tamaño, en la calidad y en la naturaleza de las facilidades vecinales tuvo un efecto detrimental en el valor de su propiedad. Como tercera causa de acción los demandantes reclamaron la existencia de vicios y defectos de construcción en la parte interior, así como en la parte exterior de la residencia, por los que debía responder CB, como sucesor en derecho del desarrollador original, bajo las disposiciones del artículo 1483 del Código Civil. En su cuarta causa de acción los demandantes alegaron el incumplimiento de ciertos acuerdos incidentales y adujeron que el demandado había alterado los puntos de colindancia, lo que había disminuido la cabida de la propiedad. Como quinta causa de acción los demandantes solicitaron compensación por los daños y perjuicios sufridos por las actuaciones anteriormente relacionadas. Finalmente, los demandantes sostuvieron que al momento de adquirir su propiedad se les aseguró que el proyecto Casa Bella sería una urbanización con acceso controlado y que el control de acceso está inoperante, poniendo en riesgo la seguridad de sus familias y de sus bienes.
Adujeron que el área de la rotonda colindante con el predio donde ubican las facilidades comunales no contaba con servicio eléctrico y que CB no había cerrado el perímetro de la urbanización, lo que facilitaba la entrada de cualquier persona ajena a la comunidad.1
El 30 de marzo de 2007 CB presentó su Contestación a Demanda, en la que negó su responsabilidad. Como defensa afirmativa, alegó que no había sido ni era el desarrollador del proyecto Casa Bella.2 El 5 de mayo de 2008 presentó una Moción en Cumplimiento de Orden y Solicitud de Desestimación. Argumentó que los vicios de construcción y las representaciones reclamados por los demandantes eran de la responsabilidad de Desarrollos Casa Bella, desarrollador original del proyecto, y del contratista, Redondo Construction Corporation. Alegó no tener nexo contractual con ninguna de las antes mencionadas corporaciones y que tampoco se había alegado responsabilidad extracontractual. Adujo que los intereses reclamados bajo los contratos o acuerdos que hubiera con Desarrollos Casa Bella, Inc. nacían de acuerdo privado entre los demandantes y el referido desarrollador. Indicaron que, en la alternativa de que existiera un nexo contractual entre las partes en virtud de la escritura de condiciones restrictivas, de la misma surgía que la descripción, el área, la cabida y el tamaño de los predios, de las áreas comunales y de las instalaciones a construirse en las facilidades recreativas eran descripciones generales basadas en los planos preliminares y conceptuales del proyecto, que variarían, aumentando o disminuyendo su cabida y su contenido. Alegaron, además, que de la escritura de condiciones restrictivas se desprendía que el desarrollador se había reservado el derecho de modificar, añadir o eliminar cualquier convenio, pacto o acuerdo objeto de la escritura y, entre otras cosas, se había reservado el derecho de modificar y de cambiar en todo o en parte la concepción, el diseño y el tipo de desarrollo conceptualizado y/o variar la densidad de los desarrollos de las facilidades comunales. Sostuvieron también que los demandantes se habían obligado mediante la escritura de segregación y compraventa al cumplimiento de sus términos y condiciones.
Finalmente arguyó CB que había falta de parte indispensable por no haber los demandantes acumulado en el pleito a Desarrollos Casa Bella, Inc. y a Redondo Construction Corporation.3
El 8 de junio de 2011 los demandantes presentaron su Oposición a Moción en Solicitud de Desestimación. Alegaron que se contradecía CB al negar nexo contractual con ellos y al exigirles la firma de relevos de responsabilidad por vicios de construcción a cambio de ciertos cambios cosméticos; que también se contradecía al alegar que no estaba obligada por las servidumbres en equidad, pero se subrogaba en las facultades concedidas por ellas al desarrollador original para el cobro de cuotas de mantenimiento. Señalaron que el demandado estaba impedido de cambiar de manera unilateral los planos aprobados por ARPE y proponer lo que estimara conveniente para él sin la autorización de los vecinos. Finalmente adujeron los demandantes que CB, al asumir la terminación del desarrollo como desarrollador sucesor del antiguo desarrollador, había asumido las responsabilidades y los beneficios que se obtuvieran del proyecto.4
El 18 de febrero de 2009 el TPI emitió Resolución, notificada el día 23 de ese mes y año, en la que acogió la solicitud de desestimación presentada por CB como una de sentencia sumaria, por haber incluido materia que no formó parte de las alegaciones, y la declaró NO HA LUGAR. Entendió el foro primario que existían controversias sustanciales sobre hechos materiales que impedían disponer sumariamente de las controversias presentadas.5
Luego de varios incidentes procesales, el 17 de septiembre de 2010 las partes comparecieron al TPI para la celebración de una vista ocular en la urbanización Casa Bella. Éstas alegaron varios asuntos de hechos y de derecho, sobre la necesidad de realizar la vista ocular. El TPI les ordenó a las partes presentar memorandos de derecho para discutir si CB era un desarrollador sucesor y, de serlo, si era responsable por los vicios de construcción de las casas construidas y vendidas por el desarrollador original; y, si CB era responsable de velar por...
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