Sentencia de Tribunal Apelativo de 3 de Noviembre de 2011, número de resolución KLAN201001240

LEXTA20111103-01 Félix Pérez v. García Santiago

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE CAROLINA

PANEL ESPECIAL

VENCELA FÉLIX PÉREZ Y OTROS Apelados v. MYRNA GARCÍA SANTIAGO Y OTROS Apelantes

KLAN201001240

APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina Caso Núm.: FAC01-0147 Sobre: INCUMP. DE CONTRATO

Panel integrado por su presidente, el Juez Escribano Medina, el Juez Rivera Colón y la Juez Surén Fuentes

Surén

Fuentes, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico a 3 de noviembre de 2011.

Comparecen ante nos la apelante, Sra. Myrna

García Santiago (Sra. García), mediante el recurso de epígrafe y nos solicita que revoquemos la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina (TPI) de 8 de julio de 2011, notificada el 28 del mismo mes y año. Mediante ésta, el TPI declaró ha lugar la demanda por incumplimiento de contrato incoada por la parte apelada, la Sra. Vancela Félix Pérez y su hija, la Sra. María Abreu Félix.

I.

La siguiente concatenación de hechos surge de las determinaciones realizadas por el foro de Instancia recurrido, así como del relato de las partes del epígrafe y no están en controversia.

La apelante, Sra. García es dueña de una propiedad inmueble sita en la Calle Las Flores núm. X-7, Urb. Los Ángeles en Carolina. Es esa propiedad la Sra. García operaba un negocio de cuido de ancianos de nombre Hogar Sagrada Familia. Desde el 3 de septiembre de 1998, el Departamento de la Familia le notificó a la Sra. García que luego de una inspección de su propiedad, debería presentar cumplimiento con los permisos de uso; salud ambiental y bomberos, entre otros cuatro (4) permisos. (Ap., pág. 78). Además, surge de autos que la Sra. García estaba operando ese negocio sin el permiso del Municipio de Carolina.¹

A partir de una conversación entre la Sra. Félix y la Sra. García, esta última le ofreció en venta el Hogar La Sagrada Familia de cuido de ancianos. Entonces, la Sra. Félix deseaba un negocio propio y así lo consultó con su hija, la Sra.

María Abreu Félix (Sra. Abreu), co-demandante-apelada, quien consiguió el dinero prestado. (Transcripción estipulada de la prueba oral (TPO), pág.2).

Así las cosas, el 17 de agosto de 1999, la Sra. García y la Sra. Abreu, hija de la Sra. Félix, firmaron un documento titulado “Recibo de Compra” el cual dispuso lo siguiente:

CANTIDAD DE $15,000.00 DÓLARES POR LA LLAVE DEL

HOGAR.

PRONTO DE $5,000.00 DÓLARES.

PAGAR $10,000.00 DÓLARES CUANDO SE FIRME EL CONTRATO DE ALQUILER, QUE SERÁ ANTES DEL VIERNES 20 DE AGOSTO DE 1999.

LA RENTA SERÁ DE $2,500.00 DÓLARES MENSUALES EMPEZANDO EL MIÉRCOLES 1 DE SEPTIEMBRE DE 1999.

LA LUZ, AGUA Y TELÉFONO PASARÁ HA NOMBRE DE LA NUEVA DUEÑA.

LOS $5,000.00 DÓLARES ES DEL

PRONTO DE LA COMPRA DEL

HOGAR.

SI POR ALGUNA RAZÓN LA COMPRADORA SE ARREPTIENTE DE LA COMPRA DE ESTE HOGAR, NO SE DEVUELVE LOS $5,000.00 DÓLARES DE PRONTO. (Ap., pág. 68).

Trece días luego, el 30 de agosto de 1999, las referidas partes otorgaron contrato de arrendamiento y a la misma vez la promesa de compra de la llave del negocio. Las cláusulas relativas al arrendamiento convenían que sería por el término de cinco (5) años a razón de $2,500.00 mensuales. En cuanto a las cláusulas relativas a la “Venta de negocio en marcha – llave del negocio (Hogar)”, el contrato consignó que la suma de $15,000.00 sería acreditada al precio de venta “si la arrendataria-compradora desea en el futuro comprar la referida propiedad. Esta promesa de compra-venta

no constituye un contrato de opción de compra para todos los efectos legales y prácticos.” Id., pág. 65.

La Sra. Abreu firmó dicho contrato en la ciudad de Nueva York ante notario público y la Sra. García firmó el 1 de septiembre de 1999, ante notario público en Puerto Rico. En esta fecha, la Sra.

Félix, madre de la Sra. Abreu, tomó posesión de la propiedad y el control de la operación del hogar de ancianos. Los $15,000.00 dólares no fueron entregados a la firma del contrato.

Posteriormente, el 3 de septiembre de 1999, la Sra. Félix, madre de la Sra. Abreu, otorgó otro “Contrato de Arrendamiento”

por término de cinco (5) años a razón de $2,500.00 mensuales, con la Sra.

García por la propiedad de la Calle Las Flores núm. X-7, Urb.

Los Ángeles en Carolina. Id., pág. 67. Fue en esta fecha que la Sra. García recibió el pago total de $15,000.00 por la llave del negocio de manos de la Sra. Félix. (Determinación de hechos de la sentencia recurrida, Ap., pág. 57.) Desde entonces, la Sra. Félix le requirió a la Sra. García los permisos del Departamento de la Familia, Salud y Bomberos.

Sin embargo, luego de la firma de los contratos, esta última le dijo a la Sra.

Félix que no los tenía. (TPO, pág. 6).

A los pocos días de haber ocupado el inmueble, el 10 de septiembre de 1999, la Sra. Félix solicitó un permiso de uso para operar un centro de ancianos en la Oficina de Permisos Urbanísticos del Municipio de Carolina (OMPU). El 9 de noviembre de 1999, la OMPU le notificó la denegación del permiso a la Sra. Félix debido a que la construcción del inmueble no respetaba varias de las dimensiones de tratadas por la Ley Orgánica de ARPE; la Ley de Municipios Autónomos, el Reglamento de Zonificación y el Código Civil.

La Sra. Félix estuvo en posesión del Hogar por el término de casi cinco (5) meses, hasta el 25 de enero de 2000, cuando el Departamento de la Familia realizó un informe y ordenó el cierre del negocio debido a una serie de deficiencias. El informe señaló que el Hogar operaba sin licencia a pesar de que la Sra. Félix había sido advertido de ello; además de otras faltas atribuibles a la administración del Hogar relativas a la limpieza, personal, alimentación y fallas en la construcción. Id., pág. 52. Ante esta situación, la Sra. Félix devolvió la llave del negocio a la Sra. García y le requirió la devolución de los $15,000.00. La Sra. García aceptó la entrega de la llave y recibió la propiedad, más no le devolvió los $15,000.00 a la Sra.

Félix.

Así las cosas, el 22 de enero de 2001, la Sra. Félix presentó demanda por incumplimiento de contrato contra la Sra. García en la que alegó que esta última no cumplió con su obligación de entregar el inmueble en condiciones aptas para ser utilizado de acuerdo a la reglamentación establecida por la OMPU. La Sra. García contestó la demanda y negó que la interrupción en el curso normal del negocio se debiera a fallas atribuibles al inmueble. (Ap., pág. 5).

Luego de varios sucesos procesales en los cuales resalta la inclusión de la Sra. Abreu al pleito como parte indispensable, y la celebración de la conferencia sobre el estado procesal del caso, el TPI celebró el juicio en su fondo. El foro de Instancia recibió prueba testifical de la Sra. García, la Sra. Abreu

y la Sra. Félix.

El 8 de julio de 2010, notificada el 28 de julio de 2010, el TPI declaró ha lugar la demanda incoada por la Sra. Félix y la Sra. Abreu, decretó la resolución del contrato entre las partes y la devolución de los $15,000.00 que le fueran pagados a la Sra. García, más la suma de $5,000.00 en concepto de honorarios de abogados, más las costas del procedimiento por temeridad.

En su dictamen, el foro de Instancia valoró primero los contratos otorgados entre las partes. Entendió que como desde el principio la intención de las parte era que la Sra. Félix compraría el negocio en marcha para sí y fue esta quien pagó los $15,000.00, los contratos de 17 y 30 de agosto de 1999, firmados entre la vendedora-apelante, Sra. García y la Sra. Abreu, hija de la Sra. Félix, fueron negocios en los que esta última compareció en calidad de “testaferra y mandataria”. El TPI indicó que a pesar que “[d]e la lectura no se puede inferir que hubo un mandato de la demandante para que se contratara en su nombre” (Sentencia apelada, Ap., pág. 58), la firma de la Sra. Félix en el contrato de 3 de septiembre de 1999, el pago de los $15,000.00 y la ocupación física del inmueble, fueron actos de ratificación tácita del negocio jurídico. El TPI también razonó que el último contrato de 3 de septiembre de 1999, en el que compareció la Sra. Félix como arrendataria, fue una novación modificativa que no extinguió el negocio iniciado por su hija, la Sra. Abreu.

Habiendo establecido la validez del contrato, el TPI lo analizó a la luz de las disposiciones relativas a los contrato de arrendamiento del Artículo 1444 del Código Civil, 31 LPRA sec. 4051. De este modo, el TPI concluyó que la Sra. García había incumplido con su obligación de arrendadora de la siguiente forma:

… al “entreg[ar] el Hogar no apto para su uso ya que tenía una construcción ilegal determinada previamente por ARPE que impidió a la arrendadora, la Sra. Félix, obtener el permiso de uso de la OMPU. La demandada [Sra. García] sabía que no tenía permiso de uso y sabía o debió saber que no era viable obtener el permiso de uso sin legalizar la construcción. Conocía estos defectos que le impedían cumplir sus obligaciones como arrendadora y como vendedora.

En el caso de autos hubo un acuerdo y consentimiento claro entre las parte. El objeto del contrato era el inmueble y la causa era el alquiler de dicha estructura para operar el hogar de envejecientes. Por eso las partes usaron el término de “comprar la llave”. La demanda no cumplió con su obligación de entregar la cosa objeto del arrendamiento en una situación apta para permitir a la señora Félix hacer de la propiedad el uso y destino que se proponía. A esos efectos, el contrato de arrendamiento con opción a compra del inmueble y la compra de la llave el negocio en marcha del hogar de ancianos resultó ineficaz porque la demandada incumplió con dicha obligación. Cuando el objeto del contrato no está en condiciones óptimas para lo que se había arrendado se incumple la obligación contractual principal, que es la esencia misma del contrato. Ocasio Juarbe

v. Eastern Airlines, inc., 125 D.P.R. 410 (1990).

Inconforme, la...