Sentencia de Tribunal Apelativo de 19 de Enero de 2012, número de resolución KLAN201000154
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201000154 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 19 de Enero de 2012 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Río Grande Civil Núm: N3CI2008-0003 Sobre: Petición sobre Sentencia Declaratoria Juramentada |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Jiménez Velázquez, la Juez Gómez Córdova y la Juez Surén Fuentes
Surén Fuentes, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 19 de enero de 2012.
Comparece Wyndham Carib Development Company III; LLC y otros (Río Mar o apelantes) y nos solicitan que revoquemos la Sentencia Parcial emitida el 25 de noviembre de 2009 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Río Grande (TPI). Mediante dicha Sentencia el TPI declaró la validez y estableció el alcance del derecho a una servidumbre de uso.
Considerados los escritos de las partes y los documentos que les acompañan, a la luz del derecho aplicable, resolvemos revocar la Sentencia Parcial apelada.
El 16 de enero de 2008, el señor Carlos Gabriel Dolagaray Torres y otros (apelados) presentaron en el TPI Petición sobre Sentencia Declaratoria Juramentada en la cual solicitaron que se dictara Sentencia Declaratoria para que se reconociera la existencia de unas servidumbres de uso y se estableciera el alcance de las mismas. Según explicaron en su petición, el 27 de junio de 1975 se otorgó la Escritura Núm. 10 ante el Lcdo. Rafael Vizcarrondo (Escritura Núm. 10) en la cual se declaró un terreno de Río Mar como predio sirviente y una parcela aledaña destinada para el desarrollo y venta de unidades de vivienda (cluster 1) como el predio dominante. Los apelados indicaron en su petición que el cluster 1 fue dividido, desarrollado y vendido en forma de apartamentos, casas o unidades de viviendas y los dueños de dichas unidades son titulares de la servidumbre de uso constituida por la Escritura Núm. 10.1
Se explicó además en la petición que, de igual manera, mediante la Escritura Núm. 6 otorgada el 29 de abril de 1976 por el Lcdo. Rafael Vizcarrondo (Escritura Núm. 6) se estableció un derecho de servidumbre y se declaró a Río Mar como el predio sirviente y a otro terreno aledaño (cluster 2) como predio dominante.2 Señalaron que el cluster 2 fue dividido, desarrollado y vendido en forma de apartamentos, casas o unidades de vivienda y los dueños de los mismos son los titulares de la servidumbre de uso establecida en la Escritura Núm. 6. Señalaron que ambas servidumbres operan sobre el mismo predio sirviente y ambas conceden a los predios dominantes los mismos derechos y facultades a cambio de una cuota determinada. Indicaron además que el uso y disfrute de todas las facilidades ubicadas en el predio sirviente incluyen, pero no se limitan, al campo de golf, canchas de tennis, casas de club de golf y tennis, facilidades de la playa, restaurantes y barras. Explicaron que según las referidas escrituras, ambas servidumbres seguirían en efecto mientras los propietarios de los predios dominantes, socios de las facilidades, pagasen las cuotas estipuladas. Según señalaron, dichas cuotas han sido pagadas por los años anteriores hasta la fecha de la petición por lo cual las servidumbres no han sido extinguidas.3
Los apelados adujeron que Río Mar pretende destruir las facilidades sobre las cuales existen las servidumbres sin tener el consentimiento unánime de los titulares de los predios dominantes.4 Por tal razón, solicitaron al TPI que emitiera Sentencia declarando la validez y la existencia de las servidumbres, los derechos de los titulares sobre las facilidades y que el titular del predio sirviente no pudiera alterar el destino, destruir las facilidades o construir sobre los terrenos ocupados ni dejar de cobrar en el futuro por el uso como mecanismo para disolver las mismas. Los apelados requirieron que se declare que el predio sirviente no puede limitar el uso, remover, alterar o destruir las facilidades sobre los cuales los propietarios de unidades en los clusters 1 y 2 tienen servidumbres constituidas sin el consentimiento unánime de todos los titulares que pagan su cuota anual para el uso y disfrute de dicha servidumbre. Solicitaron además que se declare que las cuotas han sido pagadas y que se encuentran al día.
En su contestación a la petición de sentencia declaratoria, Río Mar señaló que los apelados solo tienen derecho a una servidumbre de uso sobre las facilidades según fueran éstas desarrolladas por los apelados. Sostuvieron que las servidumbres de uso se constituyeron para el uso de las facilidades recreativas que sean mantenidas y desarrolladas en un futuro y que Río Mar se reservó en las escrituras de constitución de las referidas servidumbres la facultad de modificar y/o eliminar unilateralmente las facilidades recreativas existentes. Indicaron también que las servidumbres son prediales voluntarias sujetas a la condición resolutoria del mantenimiento de las facilidades.5
Luego de varios trámites procesales, el 29 de mayo de 2009, las partes sometieron en el TPI sesenta y dos (62) estipulaciones de hechos y diecinueve (19) exhibits para sustentar las mismas.
El 16 de junio de 2009, los apelados presentaron Solicitud de Injunction Preliminar en la cual requirieron al TPI que ordenara a Río Mar a cesar y desistir de realizar alteraciones a las facilidades sobre las cuales los apelados tienen derecho de servidumbre hasta tanto se dicte sentencia final.6
En esa misma fecha, los apelados presentaron Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria.7 En dicha moción los apelados señalaron que en consideración a las propias estipulaciones acordadas por las partes y la documentación oficial y certificada anejada a la moción, procede como cuestión de derecho que se declare con lugar la demanda y se reconozca el vigor de la servidumbre a favor los apelados.
Río Mar, por su parte, de igual manera presentó Moción de Sentencia Sumaria. En dicha moción los apelantes indicaron que procedía la desestimación sumaria del caso basado en las estipulaciones de hechos y en los argumentos de derecho entre los cuales plantearon que la servidumbre en controversia no tiene el alcance señalado por los apelados y reiteraron su entendido de que la misma quedó extinguida debido al cumplimiento de una condición resolutoria.
El TPI celebró vista el 7 de julio de 2009 y emitió Sentencia Parcial el 25 de noviembre del mismo año mediante la cual declaró que las servidumbres constituidas por las Escrituras 10 y 6 son válidas y extensivas a los predios sirvientes y las facilidades que se encuentran en las mismas, constituidas entre otras por: 1) los campos de golf; 2) el complejo de tenis y facilidades inherentes tales como sanitarios, duchas, encasillados, clubhouse
y Pro-Shop y; 3) facilidades de playa y su facilidad inherente de clubhouse, y que estas servidumbres conservan su pleno vigor, por lo que los apelados tienen derecho a servirse de ellas.
El TPI declaró que las servidumbres establecidas mediante las Escrituras 10 y 6 son servidumbres de uso prediales voluntarias sobre las cuales ninguna de las formas de extinción dispuestas en el Art. 482 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1681 se ha cumplido. Según indicó, la intención de los otorgantes al constituir las servidumbres surge claramente de las Escrituras 6 y 10 y los dueños del predio sirviente no pueden alterar ni eliminar las facilidades recreativas sin el consentimiento de los dueños de los predios dominantes o autorización del Tribunal. Entre sus conclusiones el TPI estableció que la falta de cobro por parte de Río Mar del pago de cuotas o matrículas a los titulares, haya sido de forma voluntaria o por dejadez, no puede suponer la extinción de la servidumbre. Según indicó, hay titulares que pagan sus cuotas y membresías y la obligación de la servidumbre no puede quedar sujeta al arbitrio de una de las partes.
En consecuencia, el TPI estableció que Río Mar no puede limitar el uso, remover, alterar o destruir las facilidades objeto de servidumbre a no ser que medie orden posterior del tribunal. Indicó que queda pendiente de adjudicación un reclamo contra la codemandada Río Mar Community Association así como el reclamo de los codemandados en torno a que...
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