Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Febrero de 2012, número de resolución KLAN201200025
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201200025 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Febrero de 2012 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan SOBRE: DESAHUCIO POR TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Caso Núm. K PE2011-3525 (506) |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres.
Hernández Sánchez, Juez Ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de febrero de 2012.
La señora Carmen Nuñez Delgado nos solicita que dejemos sin efecto la sentencia de desahucio que el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, dictó en su contra. Sostiene, esencialmente, que antes de que el apelado, Península Housing Investment Associates, S.E., iniciara tal procedimiento sumario, debió observar lo establecido en la cláusula de cancelación dispuesta en el contrato de arrendamiento y en la reglamentación federal que regula el programa de rentas subsidiadas.
Por los fundamentos que expresamos a continuación, resolvemos revocar el dictamen apelado.
El 30 de julio de 2010 la señora Nuñez y la parte apelada suscribieron un contrato de arrendamiento por un término inicial de un año, que comenzó el 1 de agosto de 2010 y se extendió hasta el 31 de julio de 2011. La unidad de vivienda objeto del contrato, y cuya renta es subsidiada por el programa federal conocido comúnmente como Sección 81, forma parte del proyecto residencial Parque Victoria ubicado en la Península de Cantera. Este proyecto residencial participa, además, del programa federal Low Income Housing Tax Credit Program, y su administración está a cargo de la parte apelada.2
El referido contrato de arrendamiento podía ser renovado siempre que la señora Nuñez cumpliera con la recertificación anual que la reglamentación federal exige, y las demás obligaciones pactadas. Mediante la recertificación anual el apelado examinaba la elegibilidad de la señora Nuñez para continuar beneficiándose del programa federal de renta subsidiada. Para ello, la señora Nuñez debía suministrarle al apelado, información actualizada sobre sus ingresos y finanzas, la composición del núcleo familiar y cualquier otra documentación requerida.
El 1 de abril de 2011, y a noventa días del vencimiento del contrato de arrendamiento, el apelado le cursó a la señora Nuñez una primera comunicación escrita en la que le requería los documentos necesarios para completar la recertificación anual, y la citaba a una reunión que tendría lugar el 14 de julio de 2011 en la que debía entregar dicha documentación. En los dos meses subsiguientes (mayo y junio de 2011), el apelado le cursó a la señora Nuñez dos avisos de recertificación adicionales. En esas comunicaciones se advertía a la señora Nuñez que el no suministrar la información requerida constituía un incumplimiento esencial del contrato de arrendamiento y conllevaría su cancelación.
La señora Nuñez nunca cumplió con lo intimado en esas cartas ni asistió a la reunión a la que fue citada. No obstante, después de expirado el término fijado para el contrato de arrendamiento, la señora Nuñez continuó en el disfrute de la cosa arrendada y efectuó los pagos correspondientes que, según surge del expediente, fueron aceptados por el apelado.
El 4 de octubre de 2011 el apelado presentó la demanda de desahucio por terminación de contrato de arrendamiento contra la señora Nuñez. Adujo, esencialmente, que la señora Nuñez ocupaba la propiedad en cuestión en calidad de arrendataria en una relación de mes a mes, y que ya no interesaba continuar con dicha relación contractual por lo que la daba por terminada.
Aunque la primera vista de comparecencia quedó fijada para el 19 de octubre de 2011, esta no pudo celebrarse porque en esa ocasión, en corte abierta, la señora Nuñez solicitó tiempo para conseguir representación legal. El tribunal de instancia acogió la petición de la señora Nuñez y pospuso la celebración de la vista en su fondo para el 2 de noviembre de 2011. Llegado ese día, la señora Nuñez presentó su contestación a la demanda y reconvino contra el apelado. Planteó, en esencia, que el pleito de desahucio se había presentado prematuramente, ya que el apelado no observó el procedimiento de notificación que el contrato de arrendamiento establecía.
La vista del 2 de noviembre de 2011 quedó pospuesta nuevamente para el 9 de noviembre de ese mismo año, luego de que el representante legal de la señora Nuñez, el Lcdo. Abimael Hernández Martínez, de la Oficina Legal de la Comunidad de la Universidad Interamericana de Puerto Rico, solicitara tiempo adicional para prepararse.
Luego de la celebración de la vista en esta última fecha, el tribunal declaró con lugar la demanda de desahucio y dictó sentencia. A pesar de que la vista en su fondo se llevó a cabo el 9 de noviembre de 2011, la sentencia indica erróneamente que tuvo lugar el 2 de noviembre y que en esta fecha se ordenó su registro y notificación. La sentencia fue transcrita el 19 de diciembre de 2011.
De ese dictamen recurre ante nos la señora Nuñez.3 Le imputa al foro sentenciador los siguientes dos errores:
Erró el Tribunal al emitir una sentencia el 2 de noviembre de 2011[,] fecha que es previa a la celebración de la vista en su fondo de 9 de noviembre 2011, maculando con ello la confianza de la apelante en la pureza de los procedimientos y la imparcialidad del Tribunal al emitir la sentencia, privándole de su interés propietario en violación al debido proceso de ley y a la ley de la judicatura de 2003.
Erró el tribunal al adjudicar en los méritos la acción de desahucio, sin el apelado haber concluido el procedimiento administrativo de rigor, conforme la constitución, la ley, los reglamentos federales, y estatales, el manual del residente y el contrato otorgado entre las partes, en crasa violación al derecho a una notificación oportuna y adecuada y la celebración de una vista previa a la cancelación, garantizados por el derecho constitucional del debido proceso de ley, cuya consecuencia directa es privar el tribunal de jurisdicción, la cual este se abrogó [sic] en violación a la ley.
La contención principal de la señora Nuñez se recoge en su segundo planteamiento de error.
Sostiene, fundamentalmente, que el apelado, antes de entablar el pleito de desahucio en su contra, debió seguir el procedimiento establecido en el propio contrato de arrendamiento, a saber, notificarle sobre su intención de cancelarlo y brindarle la oportunidad de impugnar esa decisión. El apelado arguye, por su parte, que la controversia de autos no versa sobre una cancelación de contrato, sino sobre una terminación, por lo que, según aduce, la cláusula contractual que la señora Nuñez invoca no es de aplicación.
También sostiene el apelado que para la fecha en que entabló la demanda de desahucio, ya el contrato de arrendamiento había perdido su vigencia al no haber sido renovado por razón del incumplimiento de la señora Nuñez con los requisitos de la recertificación anual.
Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, resolvemos.
El contrato de arrendamiento, o contrato de arrendamiento de cosas, está regulado en los Arts. 1432 a 1472 de nuestro Código Civil, 31 L.P.R.A. secs.
4011-4093. En este tipo de contratouna de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de...
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