Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Febrero de 2012, número de resolución KLAN201101043
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201101043 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Febrero de 2012 |
| MUNICIPIO DE DORADO Apelante v. MIGUEL PADILLA MORALES Apelado | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Civil Núm.: KEF2007-0196 (1002) Sobre: Expropiación forzoza |
Panel integrado por su presidente, el Juez Morales Rodríguez, el Juez Figueroa Cabán y el Juez Rivera Colón.
Morales Rodríguez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de febrero de 2012.
El 3 de abril de 2007 el Municipio de Dorado presentó demanda de expropiación forzosa de un edificio contiguo a la Alcaldía de Dorado perteneciente al apelado Miguel Padilla Morales. Consignó $554,000.00 como justa compensación.
Se basó en el informe de valoración de su tasador Jorge Luis Arroyo, licencia EPA #610.
Antes de esa fecha, el municipio ocupaba la propiedad como inquilino, con un contrato vencido. Padilla Morales quería aumentar la renta. Esto provocó el interés del municipio por la compra del inmueble. Durante varios años intentó negociar un acuerdo. Pero el dueño descansaba en el
valor que la propiedad tenía para su inquilino e interesaba la renta que consideraba justo cobrar.
El Municipio optó entonces por expropiar. Padilla Morales retiró la suma consignada bajo protesta el 23 de abril de 2007. Presentó un informe de valoración preparado por el tasador Carlos Rodríguez Alicea, licencia EPA #137, quien concluyó que la propiedad valía $1,059,000.00.
El Tribunal de Primera Instancia, tras los trámites usuales celebró vista en su fondo. Dictó Sentencia el 28 de abril de 2011. Le adjudicó total credibilidad al perito de Padilla Morales. Ordenó el pago de $1,059,000.00 como justa compensación.
El Municipio de Dorado apela. Señala que el Tribunal de Primera Instancia acogió en su totalidad la tasación de la parte con interés y ajustó el valor de la propiedad expropiada en un 91.32% de aumento, esto es, de $554,000.00 a $1,059,000.00 bajo las siguientes circunstancias:
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Amparándose en la conclusión errónea de que ambos tasadores (el de la peticionaria y el de la parte con interés) hicieron su determinación final de valor de la propiedad a base del método de ingreso y formular sus determinaciones utilizando exclusivamente dicho método;
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Acogiendo la tasación de la parte con interés, cuando dicho informe adolece de no haber siquiera realizado el ejercicio de computar el valor de la propiedad mediante el método de comparación directa y de no haber utilizado el resultado obtenido del método de costo.
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Acogiendo la tasación de la parte con interés, cuando dicho informe computó erróneamente el costo de construcción de la propiedad en controversia, asignándole el valor de un edificio alto o lujoso, a pesar de que se trata de un edificio clasificado como promedio o más austero.
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Acogiendo la tasación de la parte con interés, cuando dicho informe computó erróneamente la depreciación acumulada en 8% a pesar de habérsele asignado un 12% en el mismo informe.
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Acogiendo el argumento de la parte con interés respecto a que el descuento porcentual por desocupación debía fijarse en un 5%, a pesar de que el porciento de desocupación a la fecha de la expropiación rondaba el 20% de las propiedades de alquiler en el área y amparándose en una variable artificial creada por la propia parte peticionaria.
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Utilizando como comparable de mercado un contrato de alquiler sobre una propiedad adyacente e imputándole el mismo canon de renta mensual, sin ajustar el valor al hecho de que el edificio comparado tiene entre 4 y 10 estacionamientos y 12,227 pies cuadrados; contrario a la propiedad en controversia, que no tiene ningún estacionamiento y sólo cuenta con 9,058 pies cuadrados de construcción.
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Partiendo de la premisa que el canon de alquiler sobre la propiedad en controversia estaba fijado en $15.00 por pie cuadrado; cuando su verdadero precio era $12.00 por pie cuadrado.
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Acogiendo la tasación de la parte con interés, a pesar de que dicho informe está fundado en una apreciación equivocada de la economía de Puerto Rico, divorciada de la realidad que vive el país.
Padilla Morales se opuso. Señaló contradicciones en el testimonio del perito Jorge Luis Arroyo.
Argumentó:
Luego del Tribunal de Primera Instancia haber escuchado, evaluado y juzgado la prueba ante sí, no tenía otra alternativa que concluir dando entera credibilidad al perito tasador de la parte con interés. El Tribunal de Primera Instancia en ningún momento actuó con pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto. De la transcripción del juicio, suministrada se puede leer que en todo momento el Tribunal de Instancia mostró imparcialidad con los peritos y fue muy deferente con los mismos.
Explicitó además Padilla Morales en su alegato:
Para hacer el análisis de la propiedad sujeto el Sr. Rodríguez Alicea seleccionó el Enfoque de Costo y el Enfoque de Ingresos, descartó el Método de Mercado fundamentándose en que éste método requiere que existan ventas similares a la propiedad, o sea, obtener ventas contemporáneas de edificios diseñados y construidos para oficinas con un área aproximada de 9,000 pies cuadrados, ventas que no existían. Utilizar ventas con características distintas al sujeto sería un grave error ya que arrojaría una conclusión de valor totalmente equivocada, así fue demostrado por el perito tasador de la parte con interés Carlos Rodríguez Alicea y admitido por el perito tasador de la parte peticionaria Jorge Luis Arroyo.
Como norma general, por tratarse de informes de valoración realizados por peritos, estamos en igual posición que el Tribunal de Primera Instancia para examinarlos. En tal caso la evaluación del valor de la propiedad expropiada se basaría, no en la credibilidad, sino en la confiabilidad científica de las conclusiones periciales. Pero en este caso mediaron importantes impugnaciones de la credibilidad del perito del Municipio de Dorado que no podemos ignorar.
Pondremos por delante la normativa aplicable y, luego, abordaremos la prueba pericial con sus sombras y luces.
El procedimiento de expropiación forzosa se rige por la Constitución del Estado Libre Asociado Art. II, Sec. 9, Const. ELA, L.P.R.A., Tomo 1, por la Ley de Expropiación Forzosa 32 L.P.R.A. sec. 2901 a 2927 y por las Reglas de las de Procedimiento Civil 32 L.P.R.A. Ap. III R. 58.1 a 58.9. La Ley de Municipios Autónomos, Ley Núm. 81 de 30 de agosto de 1991, según enmendada, 21 L.P.R.A., secs. 4051, 4453, otorgó a los municipios el poder de realizar expropiaciones forzosas dentro de sus límites territoriales, sujeto a las citadas leyes generales y su jurisprudencia interpretativa, lo cual incluye todo lo que se refiere a la justa compensación. La norma general en esta materia es, en síntesis, que se compense ni más ni menos que el valor que tenga una propiedad a base de criterios objetivos de valoración.
El Tribunal Supremo ha pautado reiteradamente que la determinación sobre el valor de un bien expropiado se determine a base de estudios periciales sobre el mercado que rodea la propiedad. Fue en Adm. de Terrenos vs. Nerashford Dev. Corp., 136 D.P.R 801, 808 (1994) donde se adoptó expresamente la norma que la jurisprudencia federal llama la undivided fee rule. La regla descarta toda otra atribución de la propiedad que no sea la del valor en el mercado. Esa regla es hoy el criterio normativo en nuestra jurisdicción. ACT vs. 780.614M2, 165 D.P.R. 121, 134 (2005). Tanto Nerashford como ACT vs. 780.614M2 citan un precedente nuestro que explicitó con sencillez el método preconizado: Ya en Pueblo v. Huyke, 70 D.P.R.
754, 757 (1950) habíamos indicado que el valor de la finca expropiada era el precio que un comprador en una venta no forzada estaría dispuesto a pagar y aquel en que un vendedor en las mismas circunstancias, estaría dispuesto a vender, consideradas las condiciones en que se halle el terreno en la fecha de la expropiación, y el uso más productivo a que el dueño pudiere dedicarlo dentro de un futuro razonable cercano. Nerashford explicitó el fundamento teleológico de la regla adoptada:
La utilización de este método responde al principio fundamental de que la compensación que el Estado paga es por la finca expropiada, no por los diferentes intereses en ella. ( ) Por eso hemos dicho:Un recurso de expropiación es un procedimiento in rem. No va dirigido contra ningún demandado en particular, sino contra la propiedad propiamente dicha. Si bien el ejercicio del poder de expropiar extingue todos los derechos anteriores sobre la propiedad, el gobierno no expropia el interés que pueda tener ningún demandado en particular sobre la propiedad. ( ) De la misma manera hemos expresado que[el] derecho del gobierno a expropiar propiedad privada para uso públicoes un atributo inherente y necesario de la soberanía... y es superior a todos los derechos de propiedad.... El título que se adquiere mediante la expropiación no se deriva del título del anterior dueño, sino que es un...
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