Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Septiembre de 2012, número de resolución KLAN201000652
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201000652 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 27 de Septiembre de 2012 |
| MUNICIPIO DE VEGA BAJA Apelante v. SUCESORES DE SOBRINO, INC. Apelado | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de San Juan Casos Núm: KEF2006-0092 KEF2006-0094 Sobre: Expropiación Forzosa |
Panel integrado por su presidente, el Juez Cortés Trigo, la Juez Nieves Figueroa y la Jueza Soroeta Kodesh.1
Nieves Figueroa, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de septiembre de 2012.
Comparece el Municipio de Vega Baja (Apelante) mediante el presente recurso y nos solicita que revoquemos la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia (TPI), Sala de San Juan, el 9 de abril de 20102, en la cual decretó que procedían los daños reclamados por Sucesores de Sobrino Inc. (Apelado) en un caso sobre expropiación forzosa.
Hoy nos toca evaluar si procede en derecho la determinación del TPI, de conceder daños por un millón trecientos cuarenta y un mil dólares ($1,341,000.00) al Apelado, después de que este alegara que la expropiación de dos (2) lotes de estacionamiento afectó la capacidad del remanente para generar ingresos.
En marzo de 2006, la parte Apelante presentó una Petición para expropiar dos solares adyacentes, identificados como lote seis (6) y lote cuatro (4), ambos situados en la calle Muñoz Rivera del municipio de Vega Baja, Puerto Rico. Estos terrenos, que servían de estacionamiento a un edificio de arrendamiento comercial que estaba situado al otro lado de la calle, quedaron expropiados luego de que el TPI dictara dos resoluciones en las que invistió al Apelante con el título de pleno dominio sobre los dos predios. Además, estimó que la compensación total por trecientos dieciocho mil dólares ($318,000.00) constituía una justa y razonable.
Por su parte, el Apelado, impugnó la cantidad concedida en su contestación a la Petición. Además, reclamó daños ascendentes a ochocientos mil dólares ($800,000.00) que, según alegó, son consecuencia de la disminución en el valor de su propiedad. Este señaló que los predios formaban parte de un conjunto económico y que su expropiación causó que la parte del terreno no expropiado perdiera su valor. De acuerdo al Apelado, los solares expropiados estaban situados frente a un edificio comercial de su propiedad y constituían una unidad de explotación económica.
Es pertinente aclarar que el local comercial del Apelado estuvo arrendado por el Consorcio Dorado-Manatí (Norte Central)3 (Consorcio), por espacio de cinco (5) años. Durante este tiempo, el Apelado y el Consorcio suscribieron cuatro (4) contratos de arrendamiento en distintas fechas. El primero de estos, con fecha de 7 de octubre de 2002, solo describe que la propiedad comercial se arrendó junto con el solar número cuatro (4), para uso de estacionamiento. Posteriormente, se firmó un segundo contrato con fecha del 24 de septiembre de 2004, el cual fue anulado. El 1 de julio de 2005, se suscribió el tercer contrato, el cual enmendó al primero, sin que se hiciera mención del lote número seis (6). El 27 de junio de 2006, el Apelado y el Consorcio firmaron el último contrato, que derogó los anteriores. En este, no se incluyó ninguno de los predios expropiados como estacionamiento.4
El 10 de mayo de 2007, el Apelante presentó una moción de desestimación parcial con respecto a la reclamación de daños presentada por el Apelado. En síntesis, solicitó que se desestimara su contención, porque, según expuso, las propiedades incautadas no estaban contiguas con el local comercial, requisito para solicitar los daños reclamados. Alegó que la unidad de uso a la que aludía el Apelado en su Informe de Valorización es una caracterización voluntaria y asignada por él, por lo que no debía ser compensado por los daños. También, arguyó que el Apelado quería que se le compensara por la pérdida en plusvalía del edificio comercial, sito en la parcela no expropiada, y que este argumento no había sido avalado por la jurisprudencia. Apoyó sus señalamientos en lo resuelto en el caso de Olivero v. Autoridad de Carreteras, 107 D.P.R. 301 (1978), que determinó que no son resarcibles las oportunidades que el dueño pueda perder como resultado de la expropiación.
En su réplica a la moción de desestimación, el Apelado distinguió la jurisprudencia utilizada por el Apelante para fundamentar su solicitud e hizo referencia a las opiniones que discuten en específico los daños por desmembración y la trayectoria de la doctrina sobre daños a un remanente, así como el concepto de unidad de uso económico. Argumentó que no es necesario que el predio expropiado sea colindante con el predio no expropiado. Lo determinante es si ambos operan como unidad económica integrada.5
Después de varios trámites procesales, las partes acordaron que la valoración y justa compensación de los dos solares sería por la cantidad de trecientos veinte mil dólares ($320,000.00). El TPI emitió una sentencia parcial el 20 de junio de 20076, en la cual aprobó la estipulación presentada por las partes en cuanto a la valorización de los terrenos expropiados. Posteriormente, el Apelado retiró la cantidad depositada en el tribunal y quedó pendiente la controversia sobre la reclamación de daños.
Así las cosas, el 3 de febrero de 2009, el tribunal apelado emitió Resolución en la cual declaró No Ha Lugar la moción para desestimar la acción de daños y ordenó la continuación del caso. Basó su determinación en lo resuelto por la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Puerto Rico y la federal, en cuyas opiniones se establece que los daños causados al remanente después de la expropiación de un finca serán compensados si la parte que los reclama presenta prueba que los evidencie. Expuso el foro a quo, que estos se miden por la depreciación en valor del remanente. También hizo una distinción entre la norma que establece que los predios deben ser contiguos, cuando se reclaman daños al remanente, del caso de autos. Sobre este particular, adujo que esta no excluye totalmente la consideración de los daños cuando los predios no son contiguos. La contigüidad física es solo un criterio a tomar en consideración al realizar la valorización.7
El 6 de octubre de 2009, se celebró la conferencia con antelación al juicio. Posteriormente, el 2 de noviembre de 2009, se celebró el juicio en su fondo. Durante la audiencia, las partes presentaron prueba documental y testifical. Como parte de la prueba documental, se presentaron los contratos de arrendamiento que suscribieron el Apelado y el Consorcio, además de un Informe de Valorización y Estimado de Daños por Segregación. También, se presentó el croquis de los lotes expropiados, así como las cartas cursadas entre el Apelado y los directivos del Consorcio.
En cuanto a la prueba testifical, el Apelado presentó el testimonio de Pedro Campos Saavedra (Campos Saavedra), perito en valoración de propiedades, así como su propio testimonio. Por su parte, el Apelante presentó como único testigo al Director Ejecutivo del Consorcio, José Sánchez González (Sánchez González).
Durante la vista, el Apelado aclaró que los predios expropiados, así como el edificio que alquiló al Consorcio y otros edificios que estaban alrededor formaban parte de una sola finca.8 Esto, a pesar de que la propiedad comercial está separada de los lotes expropiados por una calle. Según señaló, el Consorcio le había arrendado el local comercial junto con estos predios de terreno, que servían de estacionamiento, además del estacionamiento que estaba en las inmediaciones del edificio.9
Por su parte, en su contrainterrogatorio, el Apelante trató de establecer que los estacionamientos que formaban parte del contrato con el Consorcio no habían sido incluidos en ningún acuerdo anterior, ni en los contratos suscritos con este. En este sentido, intentó puntualizar que la única consideración para establecer la renta del local comercial en pugna eran los pies cuadrados del mismo y no la inclusión de los estacionamientos.10 De igual modo, trató de impugnar el testimonio del Apelado al confrontarlo con la declaración que hizo en una deposición previa al juicio.11 Específicamente, preguntó lo siguiente:
P Dígame si es o no cierto que la deposición que yo le tomé la semana pasada
perdón, la otra semana anti pasada, usted nos indicó que ese edificio, este edificio que está aquí nunca en la vida se había alquilado con otros estacionamientos, que solamente se debe haber alquilado con estos estacionamientos.
R Se alquilaba con ese estacionamiento pero utilizaban aquel de allá.
P No, pero
R No era parte del contrato. No.
P No era parte del contrato. Usted nunca lo alquiló con otros estacionamientos sino con los que el trajo al frente de su edificio, con lo que usted construyó frente del edificio; ¿es correcto?
R Ya estaba construido.
P Por eso. Pero que usted siempre, históricamente, antes del 2002 usted siempre alquiló este edificio con los estacionamientos que están aquí. ¿Y nunca lo alquiló...
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