Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Octubre de 2012, número de resolución Klan201201343
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | Klan201201343 |
| Fecha de Resolución | 30 de Octubre de 2012 |
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Civil Núm. KPE 2009-0936 (904) Sobre: Sentencia Declaratoria; Injunction Permanente; Daños. |
Panel integrado por su presidente, el Juez Morales Rodríguez, el Juez Figueroa Cabán y el Juez Rivera Colón.
Figueroa Cabán, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2012.
Comparece la Cooperativa Cafetería Centro Gubernamental Minillas h/n/c Cafetería Minillas, en adelante la Cooperativa o la apelante, y solicita que revoquemos una sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, en adelante TPI, mediante la cual se determinó que la Autoridad de Edificios Públicos, en adelante AEP o la apelada, no estaba obligada a renovar un contrato de arrendamiento con la apelante.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la sentencia apelada.
Entre las partes existió un contrato de arrendamiento de un bien inmueble renovado mensualmente bajo la figura de la tácita reconducción.
Así las cosas, el 30 de marzo de 2005 AEP
le notificó a la apelante la terminación de dicho contrato de arrendamiento.
Entre el 6 de mayo y el 29 de noviembre de 2005 las partes sostuvieron unas negociaciones dirigidas a perfeccionar un nuevo contrato de arrendamiento de bien inmueble. Así pues, entre otras cosas, AEP declaró su intención de proveerle a la Cooperativa espacio en las operaciones remodeladas. Cónsono con lo anterior, le asignó un espacio determinado.
Además, las partes discutieron algunos de los términos del nuevo contrato de arrendamiento, tales como, el pago de las utilidades, el costo del mantenimiento, el uso del contenedor de basura, el término de duración del contrato y la suscripción de un plan de pago de una deuda de la apelante con AEP.
Por su parte, la apelada se comprometió a redactar un Acuerdo de Pago que formaría parte indispensable del nuevo contrato de arrendamiento. Declaró además que determinaría el término de duración de dicho contrato y que una vez preparara ambos documentos, es decir, el Acuerdo de Pago y el contrato de arrendamiento, los someterían a la Cooperativa para su consideración.
Sin embargo, nunca se prepararon dichos documentos, ni menos aun, se firmaron por las partes.
Casi cuatro años después, es decir, el 19 de marzo de 2009, la Cooperativa presentó una Demanda sobre injunction, incumplimiento de contrato y daños y perjuicios.
Alegó que el 28 de octubre de 2005 AEP
le confirmó que le facilitaría el uso del local C de la plazoleta, una vez estuviera listo. Sin embargo, para principios de 2007 se enteró de que la apelada había arrendado a una tercera persona los siete locales que componían la Plazoleta Food Court, incluyendo el local C.
En consideración a lo anterior, solicitó que se expidiera una orden de entredicho dirigida a AEP para que se abstuviera de arrendar el local C o cualquier local restante en la Plazoleta Food Court.
Por su parte, el TPI emitió un injunction preliminar y ordenó a la apelada abstenerse de arrendar el local C o en la alternativa el de mayor tamaño de la Plazoleta Minillas Food Court que no hubiese sido arrendado a un tercero.
Luego de revisar los escritos de las partes, el TPI dictó sentencia. Resolvió, en lo pertinente, que la AEP no estaba obligada a renovar el contrato que tuvo hasta 1998 con la Cooperativa y que posteriormente operó a través de tácita reconducción.
Inconforme con dicha determinación, la apelante presentó un Escrito de Apelación en el que alega la comisión del siguiente error:
Erró el Tribunal de Primera Instancia (T.P.I.) al resolver que, a tenor con el principio de libertad de contratación previamente esbozado y por estar el contrato con la Cooperativa operando a través de t[á]cita reconducción, la AEP no tiene la obligación de renovar el contrato con la Cooperativa.
Luego de examinar los escritos de las partes y los documentos que obran en autos, estamos en posición de resolver.
Los contratos constituyen una de las fuentes de las obligaciones en el ordenamiento jurídico puertorriqueño.1 En el ámbito del derecho contractual rige el principio de libertad de contratación, según el cual los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.2
Sobre su efecto jurídico, el Art. 1044 del Código Civil dispone el principio de pacta sunt servanda, el cual propugna que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse a tenor con los mismos.3 Así pues, cuando las personas contratan crean normas obligatorias, tan obligatorias como la ley misma, por lo que los contratos tienen fuerza de obligar y tienen que ser cumplidos.4 Una vez las partes prestan su consentimiento, quedan entonces vinculadas por los términos del contrato, siendo éste la ley entre ellas.5
Ahora bien, la autonomía de la voluntad que regula nuestro ordenamiento jurídico sobre contratos está estrechamente entrelazada con el principio de la buena fe contractual. Esto es así, ya que la buena fe obliga más allá de lo expresamente pactado, para abarcar todas las consecuencias que por la naturaleza del contrato sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.6
Tan amplio es el alcance del principio de la buena fe que sus dictámenes vinculan a las partes durante las relaciones precontractuales, afectan la interpretación de los contratos, regulan su cumplimiento y permiten su modificación.7
Es una fuente independiente de obligación que produce especiales deberes de conducta exigibles en cada caso, de acuerdo con la naturaleza de la relación jurídica y con la finalidad perseguida por las partes a través...
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