Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Abril de 2014, número de resolución KLCE201400296
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201400296 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 30 de Abril de 2014 |
| | | Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de Río Grande Caso Núm.: N3CI2008-0003 Sobre: Petición sobre Sentencia Declaratoria Juramentada |
Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas, la Jueza Nieves Figueroa y la Juez Rivera Marchand.
Rivera Marchand, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de abril de 2014.
Comparece Evelio Cervantes y otros1 y solicitan la revocación de la Resolución dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Fajardo, mediante la cual autorizó una demanda contra terceros.2
Surge del expediente, que el 2 de enero de 2008, se inició la acción civil de epígrafe con el propósito que el TPI declarara la existencia de unas servidumbres de uso a favor de los predios dominantes en los cuales residen como titulares los demandantes (aquí peticionarios) en la comunidad residencial-turística de Río Mar sita en el Barrio Mameyes del Municipio de Río Grande. La solicitud de sentencia declaratoria fue objeto de varias enmiendas para incluir alegaciones y demandados adicionales.
En síntesis los demandantes sostienen que a tenor con la jurisprudencia aplicable, la servidumbre objeto del presente pleito debe ser interpretada de manera que las demandadas no puedan alterar, modificar o destruir las facilidades recreativas, sin el consentimiento unánime de ellos como titulares. Alegan que las demandadas no pueden alterar o modificar unilateralmente la servidumbre al dejar de cobrar sus cuotas. Arguyen que varias resoluciones y documentos administrativos emitidos en los diferentes procedimientos administrativos relacionados al complejo residencial-turístico de Río Mar, convierten la servidumbre en controversia en una administrativa-urbanística, toda vez que la localización de las canchas de tenis fue plasmada en un plano conceptual, conocido como Master Plan, por lo que dichas facilidades no pueden ser ubicadas en otro lugar. Concluye que no puede realizarse una interpretación restrictiva de las servidumbres en controversia, porque según las escrituras no estamos ante una cláusula que no sea clara; y que, dada la indivisibilidad de las servidumbres, aun cuando el predio dominante sea segregado, cada uno de los predios segregados continúa disfrutando de la servidumbre de uso constituida en su favor. 3
Por su parte los demandados negaron que las servidumbres de uso construidas a favor del predio dominante tuvieron al alcance que pretende otorgarle los demandantes. Sostienen que las referidas servidumbres fueron extinguidas, debido a que los dueños de las unidades localizadas en el predio dominante dejaron de pagar sus cuotas de membresías al Río Mar Country Club, por lo que se concretizó la condición resolutoria que cesó su vigencia. A esos efectos, plantean que la servidumbre construida, según se describe en la escrituras números 10 y 6, permitía el uso de las facilidades recreativas mientras estén mantenidas y los propietarios del Cluster I y II, paguen sus cuotas a Río Mar Country Club. Explican que como no pagaron las cuotas se extinguió la servidumbre, conforme el Artículo 481 del Código Civil 32 L.P.R.A.
1673. 4
Trabada la controversia y luego de múltiples incidentes interlocutorios el TPI dictó sentencia sumaria parcial el 25 de noviembre de 2009. En el referido dictamen el TPI determinó que las Escrituras 10 y 6 de 27 de junio de 1975 y 29 de abril de 1956 son válidas y extensivas a los predios sirvientes y facilidades. De manera que determinó que los demandados no pueden limitar el uso, remover, alterar o destruir las facilidades objeto de las servidumbres.
Es importante señalar que la referida Sentencia Parcial corresponde a las solicitudes de sentencia sumaria según presentadas por las partes. Surge del expediente que mediante Moción presentada en conjunto el 29 de mayo de 2009, las partes presentaron 62 estipulaciones de hechos y múltiples documentos. El TPI adoptó 18 determinaciones de hecho y mantuvo un dictamen parcial, permitiendo así que las demás controversias se atendieron en el proceso ordinario.
Lo anterior fue objeto de revisión por un panel hermano de este Tribunal el cual mediante Sentencia de 19 de enero de 2012, revocó la referida sentencia parcial del TPI.
5 Según se desprende de la sentencia, este Tribunal estableció lo siguiente:
Del texto de las Escrituras 10 y 6 surge que Río Mar estableció una servidumbre predial de uso a favor de los clusters 1 y 2. Mediante escritura pública Río Mar estableció un derecho real de servidumbre donde delimitó que el predio dominante estaría constituido por los dueños de las unidades de viviendas localizadas en los clusters 1 y 2. Como anteriormente indicamos, se pueden establecer las servidumbres así como el modo y forma que se tenga por conveniente siempre que las mismas no contravengan ninguna disposición de ley o el orden público. Artículo 530 del Código Civil, supra.
El párrafo cuarto de la Escritura Núm. 10 dispone que:
Both parties are desirous that the forementioned resort facilities continue in existence as they are at present and as they will continue to be developed, and that they not be dedicated to another end at any time. Towards that end, the parties have agreed that the Dominant Tract will have the following easement over the Serving Tract: Owners of condominium units located on the Dominant Tract, and guests of said condominium units, shall have the right to use any and all resorts facilities at Rio Mar, including, but not limited to golf courses, tennis courts, golf and tennis club houses, beach facilities, as long as such resort facilities at Rio Mar are maintained, upon maintenance of membership in the Rio Mar Country Club and payment of all initiation fees, dues, service and other charges. (énfasis nuestro).
La Escritura Núm. 6 por su parte en su párrafo cuarto establece:
RMA is desirous that the forementioned resort facilities continue in existence as they are at present and as they will continue to be developed and that they not be dedicated to another end at any time. Towards that end, RMA has agreed that the Dominant Tract will have the following easement over the Serving Tract: Owners of condominium units located on the Dominant Tract, and guests of said condominium units, shall have the right to use any and all resorts facilities at Rio Mar, including, but not limited to, golf courses, tennis courts, golf and tennis club houses, beach facilities, restaurants, bars and related service facilities, as long as such resort facilities at Rio Mar are maintained, upon maintenance of membership in the Rio Mar Country Club and payment of all initiation fees, dues, service and other charges. (énfasis nuestro).
De lo anterior, claramente se desprende que las partes, estuvieron de acuerdo en constituir las servidumbres prediales de uso sujetas a condición resolutoria.
Particularmente, los apelados al adquirir sus unidades de vivienda en los clusters 1 y 2 consintieron a su vez a ser titulares de un predio dominante sujeto a la condición establecida en las citadas escrituras. El título constitutivo de las servidumbres establece que las facilidades del predio sirviente no pueden dedicarse a ningún fin, en ningún momento. Ahora bien, igualmente se estableció en las citadas cláusulas que dicha disposición estaba sujeta a que los miembros del predio dominante mantengan las membresías y paguen las cuotas y cargos relacionados al Río Mar Country Club.
Entendemos que el TPI erró al concluir que el derecho de servidumbre en este caso no se encuentra sujeto a ninguna condición.
La condición resolutoria establecida en la última oración de las citadas cláusulas, limita el derecho de servidumbre. Claramente disponen las referidas cláusulas que Río Mar, no puede alterar o denegar el uso de las facilidades a los apelados siempre y cuando éstos cumplan con mantener vigentes sus membresías y cuotas en el Río Mar Country Club.
Como indicamos, el Código Civil de Puerto Rico expresamente enumera las causas de extinción de las servidumbres. Una de las causas de extinción surge al llegar el día o realizarse la condición si la servidumbre fuere temporal o condicional. Art. 482 (4) del Código Civil, supra. En tales casos, la llegada del día previsto en el plazo o el cumplimiento del hecho incierto que integra la condición darían lugar a la destrucción del derecho real sujeto a plazo o condición. Vélez Torres, supra, pág. 375.
En este caso, entendemos que la servidumbre se extingue si no se cumple con la condición de que se mantengan las membresías y cuotas al día. Surge de las estipulaciones dos situaciones que entendemos ameritan ser objeto de prueba. En la estipulación de hechos núm. 31 se indica que existen propietarios de residencias ubicadas en los condominios Cluster I y II que no son miembros del Río Mar Country Club y que, por tanto, no pagan cuotas de membresía. Por su parte, en la estipulación núm. 40 se estableció que Río Mar no posee evidencia de que, desde el 1994, la membresía compulsoria a los titulares del Cluster 1 y 2 se haya puesto en práctica. De lo anterior se desprende que no está claro si la condición resolutoria en este caso ha surgido ni qué titulares estaban sujetos a la misma. Entendemos que es necesario aclarar cómo era el proceso de cobro de las referidas cuotas de membresía para de esta manera delimitar si la condición resolutoria ha surgido.
De otra parte, entendemos necesario destacar que si los apelantes no han cobrado las membresías y cuotas, éstos no pueden reclamar la extinción de un derecho por razones que serían atribuibles a esa parte. El Tribunal Supremo ha resuelto que quien va en busca de equidad debe tener las manos limpias. Don...
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