Sentencia de Tribunal Apelativo de 18 de Julio de 2014, número de resolución KLAN201301733
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201301733 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 18 de Julio de 2014 |
| PUERTO RICO PHARMACEUTICAL, INC., RECETAS POR MENOS, INC. | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de San Juan Civil Núm.: KAC 05-3549 (807) Sobre: Anti Trust; Interferencia Torticera; Incumplimiento de Contrato, Enriquecimiento Injusto |
Panel integrado por su presidente, el Juez Morales Rodríguez, el Juez Figueroa Cabán y el Juez Rivera Colón.
Morales Rodríguez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 18 de julio de 2014.
El 19 de mayo de 1997 Recetas Por Menos, Inc. otorgó un contrato de arrendamiento con Five Development Corp. para el alquiler de un local de 2,554 pies cuadrados en el centro comercial Villa Fontana sito en el Municipio Autónomo de Carolina.
Las partes acordaron que el alquiler sería por un plazo de cinco años a partir del 1 de junio de 1997. Se acordó que la renta mensual sería $1,400. La cláusula primera del contrato de arrendamiento disponía que si al culminar el periodo de cinco años las partes no llegaban a un acuerdo sobre la cuantía y términos para la extensión del contrato, Recetas Por
Menos tendría la oportunidad de igualar la mejor oferta hecha por cualquier tercero para alquilar o comprar el espacio objeto del contrato.
El 7 de septiembre de 1999, Five Development Corp. le notificó a Recetas por Menos su intención de no extender el contrato de arrendamiento cuando este culminara o cambiar los términos contractuales. El 21 de enero de 2002 Five Development ofreció a Recetas por Menos alquilarle el espacio por un canon equivalente al 5% de la venta bruta, lo que aproximadamente representaría $25 el pie cuadrado triple neto. Esta cuantía era casi cuatro veces mayor a la renta del contrato vigente. El 27 de febrero de 2002 Recetas por Menos hizo una contraoferta.
Propuso renovar el contrato por cinco años adicionales con una renta mensual de $1,750. El 3 de marzo de 2002 Five Development le notificó a Recetas por Menos que no aceptaría la oferta; que tenía que entregarle el local en o antes del 1 de junio de 2002, a menos que aceptara los términos propuestos en la comunicación de 21 de enero de 2002. Las partes no llegaron a un acuerdo. El contrato de arrendamiento venció el 31 de mayo de 2002.
Recetas por Menos continuó sus operaciones en el local del centro comercial Villa Fontana.
El 5 de junio de 2002 Five Development Corp. presentó demanda de desahucio, caso civil número F PE2002-0415. El 3 de abril de 2003 se dictó sentencia en contra de Recetas por Menos. El Tribunal de Primera de Instancia ordenó el desalojo del local. Condenó a Recetas por Menos a pagar la suma de $46,200 por el tiempo de ocupación de la propiedad, más $4,200 mensuales y $140 diarios hasta que entregara el local. Impuso el pago de intereses legales a razón de 5.25% anual y $3,000 por concepto de honorarios de abogado.
Mientras tanto, Farmacias El Amal y Five Development habían iniciado conversaciones para alquilar un local de 14,060 pies cuadrados en el centro comercial de Villa Fontana. El Amal solicitó un Certificado de Necesidad y Conveniencia en el Departamento de Salud. Recetas por Menos participó como opositora en el procedimiento administrativo. El 10 de abril de 2000 el Departamento de Salud le otorgó el CNC a El Amal para establecer una farmacia en el centro comercial de Villa Fontana. Recetas por Menos no presentó revisión judicial de esa determinación.
El 21 de junio de 2000 Five Development y El Amal suscribieron un contrato de arrendamiento por el local de 14,060 pies cuadrados en el centro comercial Villa Fontana. Pactaron un término de quince años, con la posibilidad de hacer tres extensiones de cinco años cada una. El canon de arrendamiento comenzaría en $10 por pie cuadrado con un alza incrementada hasta $14.52 en el plazo de quince años. De extenderse el contrato la renta incrementaría a $19.33 por pie cuadrado.
El Amal comenzó sus operaciones en el centro comercial de Villa Fontana el 21 de octubre de 2001. Para esa fecha, todavía estaba vigente el contrato de arrendamiento entre Five Development y Recetas por Menos. Ambas farmacias operaron en el mismo centro comercial hasta el 14 de junio de 2004, fecha en que Recetas por Menos finalmente desocupó el local del centro comercial de Villa Fontana.
El 12 de mayo de 2005 Puerto Rico Pharmaceutical, Inc. y Recetas Por Menos, Inc.
presentaron demanda contra Five Development Corp., PMC Marketing Corp. e YMAS Inventory Management Corp. en conjunto con El Amal y otros. En síntesis, la demanda alegó que mientras el contrato de arrendamiento firmado el 19 de mayo de 1997 estaba vigente El Amal comenzó conversaciones con Five Development para alquilar un local en el mismo centro comercial en el que ubicaba su negocio y establecer allí una farmacia; que una de las condiciones de dicha negociación fue que Five Development no le renovara el contrato de arrendamiento a Recetas Por Menos; que luego de que resultaran infructuosas unas gestiones de compra del Certificado de Necesidad y Conveniencia de Recetas Por Menos para beneficio de El Amal, El Amal y Five Development conspiraron para, entre otras cosas, no renovarle el contrato de arrendamiento y establecer una farmacia en ese centro comercial; que a pesar de que el 21 de enero de 2002 expresaron su deseo de extender el contrato de arrendamiento, Five Development respondió que estaría dispuesta a alquilarle el espacio por una suma que era casi cuatro veces mayor a la renta que tenían y con la condición expresa de que Recetas Por Menos no operara una farmacia en el local; que aunque ellos hicieron una oferta de buena fe para renovar el contrato, el 3 de marzo de 2002 Five Development les informó que tenían que desalojar el local en o antes del 1 de junio de 2002, a no ser que aceptaran los términos que le fueron propuestos en la carta el 21 de enero de 2002; que mientras Five Development le exigía renovar el contrato de arrendamiento con un canon de $25 el pie cuadrado había otorgado un contrato de arrendamiento con La Reina de Cayey para alquilar un espacio en el mismo centro comercial a un canon que de haber sido ofrecido a Recetas Por Menos, ésta lo hubiera aceptado. Por último, se alegó en la demanda que el 10 de junio de 2002 Recetas Por Menos recibió copia de una demandada de desahucio en su contra y que posteriormente fue desahuciada del centro comercial Villa Fontana; que estos hechos provocaron que Recetas por Menos tuviese que trasladar su farmacia a un local de ubicación inferior al de Villa Fontana y que sufrieran una merma significativa en sus ventas.
La demandada solicitó remedios al amparo de la Ley de Monopolios y Restricción del Comercio, 10 LPRA sec. 257 et seq., y el Art. 1802 del Código Civil. Planteó que Five Development y El Amal conspiraron para reducir la competencia entre farmacias en el centro comercial Villa Fontana y provocarle daños económicos que estimaron en no menos de tres millones y medio de dólares; que El Amal interfirió torticeramente en su relación contractual con Five Development, lo que ocasionó daños estimados en tres millones y medio de dólares.
El Amal contestó la demanda el 27 de julio de 2005. Negó la mayoría de las alegaciones de la demanda y presentó varias defensas afirmativas, entre estas, que Recetas por Menos no tenía causa de acción alguna bajo las leyes antimonopolísticas; que las determinaciones de hechos y conclusiones de derecho contenidas en la sentencia de desahucio dictada contra Recetas Por Menos constituían cosa juzgada; que las alegaciones formuladas no configuraban una causa de acción en su contra por interferencia torticera con el contrato de arrendamiento entre Recetas Por Menos y Five Development; y que Recetas Por Menos no había sufrido daño alguno por cualquier acto que le pudiera ser atribuible.
Five Development contestó la demanda el 21 de noviembre de 2005. Negó todas las alegaciones que le imputaban haber actuado en común acuerdo para reducir la competencia y causar daños a Recetas por Menos. Presentó como defensa afirmativa que Recetas Por Menos estaba impedida de incoar una acción contra Five Development en virtud de la doctrina de cosa juzgada y de impedimento colateral por sentencia, porque nunca presentó reconvención en el pleito por desahucio, para reclamar en su contra las causas de acción formuladas en esta demanda.
Luego de extensos trámites procesales, que incluyeron varios recursos apelativos, el juicio se celebró los días 13, 15, 16, 17 y 20 de junio de 2011, el 26 y 30 de septiembre de 2011 y el 7 de octubre de 2011. Recetas por Menos presentó como prueba testimonial las declaraciones de Joseph Mukamal, Lydia Rivera Negrón, Rafael Pérez Díez, Dennis Santiago Ristoruchi y los peritos Heidei Calero y Yanelly Pagán. Por las partes demandadas declararon Rafael Pérez Díez, Reynaldo Quiñones, León Winer, Guillermo Requejo Pérez, Lerroy López Morales y Rafael Pérez Matos. Aquilatada la prueba testimonial, así como la extensa prueba documental, el Tribunal de Primera Instancia halló probadas por no haber controversia las siguientes determinaciones de hechos:
1) Five Development Corp. (Five Development) es una corporación organizada y existente de conformidad con las leyes de Puerto Rico. Sus accionistas son Rafael Pérez Díez y Rafael Pérez Matos. Ellos adquirieron las acciones de la corporación el 16 de octubre de 1998. El Presidente y Principal Oficial Ejecutivo de la corporación es Rafael Pérez Díez. Five Development es la dueña de 24,060 pies cuadrados en el centro comercial localizado en la Avenida Sánchez Osorio, Villa Fontana, Carolina, conocido como el Villa Fontana...
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