Sentencia de Tribunal Apelativo de 8 de Diciembre de 2014, número de resolución KLAN201201535
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201201535 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 8 de Diciembre de 2014 |
| | KLAN201201535 | APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Mayagüez Civil. Núm. ISCI 201000175 Sobre: Cobro de dinero; Incumplimiento de Contrato; Daños Contractuales |
Panel integrado por su presidente el Juez González Vargas, la Juez Surén Fuentes y la Jueza Vicenty Nazario1.
Vicenty Nazario, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 8 de diciembre de 2014.
La Asociación de Residentes Los Versalles, Inc. (Asociación o apelante), acude ante este foro con una solicitud para que revoquemos la determinación del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Mayagüez, en la que dictó Sentencia Sumaria Parcial en su contra. En la Sentencia Sumaria Parcial el TPI entendió que la obligación de Los Versailles S.E. (LVSE o apelada) de pagar cuotas de mantenimiento a la Asociación surge desde el momento en que esté construida la unidad residencial y lista para su venta, luego de haberse otorgado el Permiso de Uso, y la misma no se haya vendido. De igual forma, el TPI concluyó que la deuda por concepto de cuotas de mantenimiento se había pagado, conforme la prueba que presentó la apelada.
Por los fundamentos que expresamos a continuación, se confirma la sentencia apelada.
Según surge del expediente, el 5 de abril de 1999 se otorgó la Escritura Número Siete (Escritura Núm. 7) ante el notario público Emilio E. Sole de la Paz, sobre condiciones restrictivas de la urbanización Los Versalles en Mayagüez (urbanización). El 31 de marzo de 1999 se había aprobado el Reglamento de la Asociación de Residentes de los Versalles, Inc. (Reglamento de la Asociación), el cual se incorporó y forma parte integral de la Escritura.
LVSE fue la desarrolladora de la Urbanización Los Versalles que está localizada en Mayagüez. La Asociación fue incorporada por LVSE el 21 de julio de 1998 a los fines de que fungiera como ente administrador de la urbanización. Los miembros que componen la Asociación son la apelada y los titulares de la urbanización. Desde el 1999 hasta el 2008, la Asociación estuvo dirigida por socios de LVSE. En noviembre de 2008, se traspasó la administración del proyecto a los titulares.
El 25 de enero de 2012, la parte apelante radicó Demanda Enmendada2 en la cual reclamó a la apelada el pago de cuotas de mantenimiento por los solares y unidades residenciales de la urbanización, desde la fecha en que comenzaron las funciones administrativas y financieras de la Asociación, hasta la fecha en que traspasó la administración de esta a los titulares, entre otros reclamos. La parte apelante alegó que al apelado le aplicaba el último párrafo del Artículo 28 del Reglamento de la Asociación:
En Todo momento Los Versailles S.E., sus sucesores, agentes y/o cesionarios, será considerada como la titular y dueña de la totalidad de los solares y unidades residenciales que componen la urbanización hasta tanto no traspase esos derechos a los compradores y estos sean registrados en el libro de titulares.
Alegó la Asociación que la obligación de pagar la cuota de mantenimiento de $150 mensuales por unidad como titular de los solares y unidades residenciales del proyecto surgió desde el momento en que vendió la primera unidad de vivienda o en su defecto desde que se creó y constituyó la Asociación. Por lo tanto, entiende que la apelada le adeuda $1,867,136.75 por concepto de cuotas de mantenimiento por los solares y unidades de viviendas de los cuales fuera titular desde el 1 de abril de 1999 hasta que se vendieron y traspasaron a sus compradores. Dicho monto incluye recargos e intereses.
El 13 de febrero de 2012, LVSE radicó una Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria3, en la cual alegó que la fecha en que su obligación de pagar la cuota de mantenimiento surge es cuando el solar tiene una unidad residencial y se registró en el Registro de la Propiedad. Para aclarar quién se considera titular y quién está obligado a pagar las cuotas de mantenimiento, el apelado cita el Artículo 5 y el Artículo 44 del Reglamento:
Artículo 5: La Asociación estará constituida por todos los titulares de los solares que integran La urbanización
y por Versailles S.E., sus sucesores, agentes, cesionarios y cualquier otra persona o personas que esta designe, en adelante La Desarrolladora. La persona o personas a cuyo nombre aparezca registrado un solar en el Registro de la Propiedad será considerada como dueña del mismo, y por ende, como titular, a todos los efectos legales correspondientes. La Desarrolladora permanecerá en carácter de miembro de La Asociación hasta tanto renuncie voluntariamente a ser miembro de La Asociación, o hasta el día primero de enero del año dos mil diez, lo que ocurra primero.
Artículo 44: Los Titulares están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administración, conservación, reparación y uso de los elementos comunes de La urbanización, así como a todos los demás gastos ordinarios u extraordinarios que fueren legítimamente acordados. Todos los titulares serán personalmente responsables por cualquier deuda creada en cumplimiento a este reglamento, la escritura de condiciones restrictivas o cualquier acuerdo o decisión de la asociación y/o su junta de directores.
Además, el apelado sustenta su alegación con la definición de solar incluida en la Escritura Núm. 7:
PROPÓSITO: En el antes descrito inmueble VERSAILLES, S.E. está desarrollando y construyendo un proyecto de solares con unidades residenciales unifamiliares, de aquí en adelante solar, a ser conocido con el nombre de LOS VERSAILLES. (Énfasis suplido)
El 24 de febrero de 2012, la apelante presentó una Oposición a Moción de Sentencia Sumaria4 en el cual manifestó los fundamentos por los cuales entendía que no procedía dictar la sentencia sumaria. En este alegó que el Artículo 28 del Reglamento de la Asociación establece que LVSE es considerada titular y dueña de la totalidad de los solares y unidades residenciales que componen la urbanización, hasta tanto no traspase esos derechos a los compradores y estos sean registrados en el libro de titulares. Arguyó que el Artículo 5 del Reglamento de la Asociación le aplica a los compradores que advienen titulares mediante el traspaso de los derechos de los solares y unidades residenciales de la urbanización, mas no le aplica al apelado. Respecto a lo que incluye la palabra solar en el Reglamento, agrega que la Escritura Núm. 7 no tiene una definición como alega LVSE. Apuntó que tanto el Reglamento de la Asociación como la Escritura Núm. 7 fueron redactados por la parte apelada, por lo tanto pide al TPI que se interprete como un contrato de adhesión, o sea, a la luz del Artículo 1240 del Código Civil, 32 L.P.R.A. sec. 3478, que dispone que no se debe interpretar las cláusulas obscuras de los contratos a favor de quien las redactó.
El 26 de abril de 2012, la parte apelada presentó Moción Suplementando Solicitud de Sentencia Sumaria5, donde añadió que pagó un total $286,416.00 a la Asociación que incluye el pago de las cuotas de mantenimiento desde 1999 hasta el 2008 por las unidades residenciales construidas y no vendidas, además de otros gastos incurridos como parte de la administración de la urbanización. De esa cantidad, alega LVSE que solo le correspondía pagar $199,200 y reclama a la Asociación un desembolso de los restantes $87,216.
Posteriormente, la apelada presentó el 26 de junio de 2012 una Moción Conjunta en Cumplimiento de Orden6, donde presentó el listado de casas que se construyeron por año y el número de casas que estaban construidas al momento de crearse la Asociación. Junto con la moción, el apelado adjuntó copia de cheques cancelados7 a favor de la apelante así como copia de auditoría externa8 de la Asociación desde el año 1999 hasta el año 2008. Oportunamente la parte apelada presentó su Oposición a Moción Suplementando Solicitud de Sentencia Sumaria9 el 5 de julio de 2012 donde adujo que LVSE impuso a la Asociación de forma unilateral los gastos de seguridad, mantenimiento, seguros, entre otros.
Además, alegó que la apelada impuso un préstamo para que fuera la apelante y no LVSE quien se encargara de cubrir los gastos de mantenimiento durante el interinato de la administración de la Asociación.
El 24 de julio de 2012 fue notificada la Sentencia Sumaria Parcial y Orden10 donde el TPI determinó que la obligación de pago de cuotas de mantenimiento de LVSE comenzó desde que cada residencia estuvo lista para la venta con su Permiso de Uso aunque no se haya vendido. Como consecuencia de esto, el...
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