Sentencia de Tribunal Apelativo de 3 de Febrero de 2015, número de resolución KLAN201400857
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201400857 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 3 de Febrero de 2015 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Mayagüez Caso Núm.: ISCI2013-00260 Sobre: SOLICITUD DE INJUNCTION |
Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, el Juez Figueroa Cabán, la Jueza Lebrón Nieves y el Juez Candelaria Rosa1.
S E N T E N C I A
En San Juan, Puerto Rico, a 3 de febrero de 2015.
I.
Con el fin de utilizar un campo de golf, canchas de tenis y un muelle para salir al mar, los desarrolladores del Proyecto a llamarse Haciendas del Club Golf & Playa, Inc., (Haciendas del Club), propusieron al Club Deportivo Del Oeste, Inc. (el Club Deportivo), que incluyeran en su membresía a todos los adquirentes de los terrenos a desarrollar. Esto, a cambio de una matrícula obligatoria de los futuros adquirentes de los solares y de las estructuras que se iban a desarrollar y vender en el proyecto propuesto. Aceptada la oferta, el 20 de febrero de 2003 los desarrolladores del Proyecto otorgaron la Escritura Núm. 127. En ella, Haciendas del Club constituyó ciertas condiciones restrictivas y servidumbres en equidad que regirían el derecho propietario de todo adquirente de propiedades en el complejo de residencias. Se dispuso en la susodicha Escritura:
(Uno) Deberá mantenerse como socio activo del Club Deportivo del Oeste y así también lo harán sus sucesores en derecho. Todo propietario tiene la obligación de ser socio mientras el Club lo acepte. De no ser aceptado como socio, este requerimiento quedará anulado. (Dos) Notificación de Futuros Adquirientes. Los titulares de las villas y/o apartamentos vendrán obligados a notificar a los posibles compradores de sus unidades la obligación de ser socio activo del Club Deportivo del Oeste, lo que incluirá el pago de la cuota de iniciación y las cuotas mensuales de la membrecía. (Tres) Que las facilidades del Golf (según estas son definidas en este documento), es propiedad privada, separada e independiente y que por tanto no le pertenece total o parcialmente a los Propietarios de la Urbanización, ni a su Asociación sino, por el contrario que pertenece a su dueño independiente, el Club Deportivo del Oeste.
Además, se estableció el proceso a seguir en la eventualidad de que las partes determinaran que era prudente enmendar las cláusulas y condiciones de la servidumbre en equidad relacionadas con las facilidades o con derechos de terceros. En su Sección 8 de la Parte V, se dispuso que no harán o aprobarán enmiendas este documento [escritura 127] o a cualquier reglamento que puedan afectar adversamente a terceras personas o entidades dueñas o administradoras de las Facilidades del Golf, o que afecten o puedan afectar las propiedades a las facilidades en sí o el acceso a dichas facilidades a menos que se cuente con el consentimiento previo, por escrito, del Propietario y administrador de dichas Facilidades del Golf.
En los apartados Una y Seis del acápite sobre Cumplimiento, Duración, Enmienda, Adición, Violación y/o Anulación de Condiciones Restrictivas y/o Obligaciones Afirmativas o Negativas. Reserva de Derecho por Hacienda, Parte IV de la referida escritura, Hacienda del Club, se obligó a:
Una: Todos los acuerdos, restricciones y obligaciones que se establecen en esta escritura se considerarán como un gravamen real (Servidumbres en Equidad) y obligarán a todos y cada uno de los propietarios actuales y a sus sucesores, cesionarios, arrendatarios, etc., por el término de diez (10) años contados de la fecha de esta escritura, al vencimiento de los cuales se renovará su vigencia automáticamente por un periodo adicional de diez (10) años, y así sucesivamente, a menos que se otorgue, con anterioridad al vencimiento de cada periodo de diez (10) años, una nueva escritura enmendando la existente, firmada por una mayoría de setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios y que dicha escritura se radique y finalmente se registre en el Registro de la Propiedad correspondiente. Las condiciones, acuerdos, restricciones a ser cambiadas estarán limitadas a aquellas que no afecten derechos de otras personas, entidades y/o propietarios independientemente de que dichas enmiendas sean favorables o no a los propietarios de las unidades.
Posteriormente, el 4 de diciembre de 2012, mediante la Escritura Núm. 551, Haciendas del Club eliminó unilateralmente la cláusula de la Escritura Núm. 127 que obligaba a los futuros dueños o adquirentes de los predios gravados a pertenecer con carácter obligatorio al Club Deportivo. Es decir, se eximió a los futuros adquirentes de los solares y propiedades a desarrollarse en los predios gravados, de unirse y pertenecer compulsoriamente al Club Deportivo.
Por tal razón, el 25 de febrero de 2013 el Club Deportivo, Dennis D. Cummings Pérez, Francisco Juan Rosario Colón, su esposa Brenda Eli Banchis Rodríguez y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales, por ellos compuesta (Club Deportivo y Otros), instó Demanda de injunction contra Haciendas del Club, la Asociación de Propietarios de Haciendas del Club Golf y Playa, Inc. y el Consejo de Titulares del Condominio Golf y Playa (Hacienda del Club y Otros). Solicitaron se declarara nula la Escritura Núm. 551 y se devolviera las aludidas servidumbres a su estado original.
Notificada a los demandados y partes interesadas la solicitud de injunction, el 30 de abril de 2013 comparecieron los Propietarios de Hacienda Club Golf & Playa, Inc., mediante Moción Urgente Solicitando Intervención y Asumiendo Representación Legal de Propietarios de Hacienda Club Golf y Playa. El 2 de mayo de 2013 Haciendas del Club, contestó la Demanda y solicitó su desestimación. Aunque aceptó la otorgación de la Escritura Núm. 551 sobre enmienda a condiciones restrictivas y su presentación al Registro de la Propiedad de San Germán, alegó que el Club Deportivo no tenía legitimación para instar la Demanda. Arguyó que son los titulares o residentes del complejo residencial los que pueden reclamar sus derechos. Además, esgrimieron como defensa que la crisis económica por la que atraviesa Puerto Rico los obligó a enmendar la Escritura Núm. 127 para agilizar las ventas del Proyecto.
Sostuvieron finalmente, que el injunction no es el único remedio en ley y que las condiciones restrictivas no operan automáticamente. Ese mismo día 2 de mayo, Haciendas del Club informó al Tribunal de Primera Instancia que en virtud de un acuerdo logrado con el Club Deportivo, el 23 de abril de 2013 se otorgó la Escritura Núm. 138 para dejar sin efecto la Escritura Núm. 551 y revertir la restricción a como fue establecida en la Escritura Núm. 127.
El 6 de mayo de 20132 el Consejo de Titulares del Condominio Golf y Playa (Consejo de Titulares), presentó su alegación responsiva en las que aceptó todas las alegaciones de la Demanda. No levantó defensa, más bien aceptó que estaba de acuerdo con los planteamientos de la parte demandante. Ese día 6 de mayo de 2013, durante la vista de injunction preliminar, el Consejo de Titulares argumentó que la otorgación de la Escritura Núm. 138 dio por terminado el litigio.
El 31 de mayo de 2013 compareció el Lcdo. Ángel L.
Tapia Flores, propietario del Apartamento 111-107 del Condominio Golf y Playa, mediante Solicitud de Intervención y Desestimación de la Petición de Injunction. Alegó que el Club Deportivo no tiene capacidad para representar a los propietarios en una acción que solo pueden estos ejercitar.
El 13 de junio de 2013 el Club Deportivo y Otros, presentaron Moción de Sentencia Sumaria. En ella reprodujeron las alegaciones de la Demanda. En cuanto a su capacidad para demandar, el Club Deportivo expuso ser tercero beneficiario conforme el Art. 1209 del Código Civil.3 Respecto a la otorgación y presentación en el Registro de la Propiedad de la Escritura Núm. 138 teorizó que no corrige la ilegalidad que se desprende de la Escritura Núm. 551 del 4 de diciembre de 2012, pues mantiene fuera del cumplimiento de la restricciones y obligaciones de la servidumbre en equidad a aquellas propiedades que fueron vendidas por el desarrollador u otros titulares entre el 4 de diciembre de 2012 hasta el 23 de abril de 2013. Insistió por tanto, en que se declararan nulas e ilegales las Escrituras Núm. 551 y Núm. 138 para que de esa forma se devolviera a su estado original todas las servidumbres en equidad y condiciones restrictivas contendidas en la Escritura 127.4
Tras múltiples trámites procesales, el 28 de abril de 2014, notificada el 30, el Tribunal recurrido declaró No Ha Lugar la Demanda de Injunction. Determinó que la...
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