Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Abril de 2015, número de resolución KLRA201401244
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201401244 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 28 de Abril de 2015 |
| | KLRA201401244 | Revisi�n Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Sobre: Ley de Condominios, Vicios de Construcci�n, Ruina Art. 1483 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Ram�rez Nazario, el Juez Rodr�guez Casillas y el Juez Candelaria Rosa.
Rodr�guez Casillas, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de abril de 2015.
Comparecen ante nos el se�or Raimundo Guerra y la se�ora Carolina P�rez Blair, casados entre s�, y la Sociedad de Bienes Gananciales compuesta entre ellos (en conjunto parte recurrente). Solicitan la revocaci�n de una Resoluci�n en Reconsideraci�n emitida el 12 de agosto de 2013 por el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante DACo), que desestim� la querella interpuesta por la parte recurrente ante la referida agencia1.
Por los fundamentos que expondremos a continuaci�n, revocamos la resoluci�n recurrida.
En primer orden, los hechos que dan origen a este recurso se resumen a continuaci�n.
El 7 de febrero de 2012 la parte recurrente inst� una querella ante el DACo contra Zima Development, Corp.; CRC Contractors, S.E.; Consejo de Titulares del Condominio Bosque del Mar; Mark Corey Stillman, su esposa Livia M. Santiago y la sociedad de bienes gananciales entre ellos compuesta y cuatro aseguradoras de nombre desconocido (en conjunto los recurridos). En resumen, los recurrentes alegaron que son due�os del apartamento BE-301 del Condominio Bosque del Mar y que el referido apartamento sufre de filtraciones.2 Dichas filtraciones son causadas por el agua proveniente de la terraza situada encima de su propiedad, la cual pertenece al apartamentopropiedad del matrimonio Stillman-Santiago. Esas filtraciones son una acumulaci�n de agua en la superficie superior a su apartamento cuyos drenajes estaban tapados con hojas de plantas propiedad de los due�os del apartamento al que pertenece esa terraza.
Ahora bien, la parte recurrente aleg� que la querella de autos era distinta de otra querella del a�o 2010. Sobre el particular, espec�ficamente indic� que esta vez las filtraciones fueron de mayor intensidad,3 y afectaron no solo el cuarto principal, como anteriormente hab�a ocurrido, sino que se propagaron a otras �reas del apartamento que no hab�an filtrado previamente.4 Expuso adem�s, que tales filtraciones ocurrieron luego de las fuertes lluvias ca�das en Puerto Rico a ra�z de la cercan�a del paso del hurac�n Irene el 21 de agosto de 2011.5 Por �ltimo, detall�
los da�os ocasionados por las aludidas filtraciones y adujo que el apartamento se hab�a tornado en una ruina parcial y/o funcional. En consecuencia, concluy�
que ello le impide hacer uso y disfrute de su propiedad; por lo que le imput� a los recurridos: Zima Development, Corp. (desarrollador); CRC Constractors, S.E. (contratista); Consejo de Titulares del Condominio Bosque del Mar; y, a los esposos Stillman-Santiago, la responsabilidad por los da�os sufridos.
El 26 de marzo de 2012 ZIMA Development Corp. y el Consejo de Titulares del Condominio Bosque del Mar presentaron sendas mociones de desestimaci�n en las que indicaron que en el caso de autos aplicaba la doctrina de impedimento colateral por sentencia. En esa direcci�n, textualmente afirmaron: que en un caso anterior radicado ante el Departamento de Asuntos del Consumidor por la parte querellante, [�] bajo la querella SJ0001212, se emiti�
una resoluci�n el pasado 19 de mayo de 2010 notificada el pasado 20 de mayo del 2010, la cual es final y firme al d�a de hoy. [��..] [Y que] esta resoluci�n se emiti� considerando los mismos hechos de la querella hoy radicada.6 Se�alaron que en la anterior querella se hab�a resuelto mediante una estipulaci�n; que aunque pod�a solicitarse que se pusiera en vigor lo estipulado, no pod�a re litigarse lo ya resuelto.7
La parte recurrente se opuso a la desestimaci�n y asever� que no aplicaba la doctrina de impedimento colateral por sentencia. En esencia, adujo lo siguiente: (1) que la querella anterior se present� en contra de la Junta de Directores del Condominio Bosque del Mar y no contra su Consejo de Titulares; (2) que el desistimiento hab�a sido sin perjuicio; (3)
que en la querella actual se incluyeron otras partes que no fueron incluidas en la querella anterior; (4) que las filtraciones alegadas en esta querella son distintas y de mayor gravedad a la reclamaci�n anterior; y, (5) que se reclamaron causas de acciones distintas.
Luego de un largo tr�mite procesal que huelga mencionar, el 13 de junio de 2013 el DACo emiti� una Resoluci�n y Orden,8 sin celebraci�n de vista al respecto, en la que declar� ha lugar la moci�n de desestimaci�n instada por Zima y el Consejo de Titulares. Razon� que: tien[�a] raz�n el querellado, [ya que] existe identidad de partes en estos casos y la parte querellante obtuvo un remedio en el caso n�mero SJ0001212 respecto a los mismos hechos en controversia en la querella de ep�grafe.9
Por consiguiente, desestim� la querella presentada por la parte recurrente.
As�, el 2 de julio de 2013 la parte recurrente present� una moci�n de reconsideraci�n ante el DACo. Se�al� que la Resoluci�n no fundament�
adecuadamente la conclusi�n de que hab�a identidad de partes. En cuanto a la identidad de causas, tampoco distingui� las filtraciones anteriores de las filtraciones posteriores relativas a m�s �reas del apartamento. Por igual, tambi�n aludi� a las filtraciones de agua en fechas distintas y que se atribu�an, adem�s, a la existencia de defectos de construcci�n del contratista y desarrollador. Tambi�n, Cuestion� que no se hizo referencia en la Resoluci�n del DACo a la prueba de su perito ingeniero.
El 12 de agosto de 2013 el DACo declar� no ha lugar la moci�n de reconsideraci�n, pero modific� la resoluci�n para fundamentar las razones en derecho de esta decisi�n.10
Concretamente resolvi�:
En consideraci�n a lo previamente expresado, debemos concluir que existe un impedimento colateral por sentencia en cuanto a la reclamaci�n que los querellantes presentan contra los coquerellados Mark Corey Stillman y Livia M. Santiago y el Consejo de Titulares del condominio Bosque del Mar. En la querella SJ0001212, los querellantes reclaman de ambas partes por los mismos fundamentos por los que se acude en la presente querella. Destacando, que en la querella al amparo de la Ley de Condominios, las filtraciones de techo que afectaron en aquel momento al apartamento BE-301, como las que motivan la querella de ep�grafe, son identificadas por los querellantes como ocasionadas por los titulares del apartamento BD-303 y de hecho transigieron con dichos titulares la correcci�n de la condici�n.
Pasemos a considerar la responsabilidad de las querelladas ZIMA Development Corp y CRC Contractor SE.
Conforme lo dispone el Art�culo 11 de la Ley N�mero 130 del 13 de junio de 1967, seg�n enmendada, las acciones para exigir responsabilidad por vicios o defectos de construcci�n, excepto aquellas que cualifiquen bajo el art�culo 1483 del C�digo Civil de Puerto Rico, seg�n enmendado, caducan por el transcurso de dos (2) a�os a partir del otorgamiento de las escrituras de compraventa.
Toda vez que el t�rmino de dos a�os ha transcurrido en el presente caso � la querella se radica a los siete (7) a�os y ocho (8) meses de otorgada la escritura de compraventa (4 de junio de 2004[)], es preciso evaluar la reclamaci�n en consideraci�n a las disposiciones del art�culo 1483 del C�digo citado. En cuyo caso, es responsable ante los querellantes el constructor del Condominio Bosque del Mar, CRC Contractor SE y no su urbanizador o desarrollador, ZIMA Development Corp.
En Interstate General Corp. v. Liduvina Soto, 113 DPR 298, (1982) el Tribunal Supremo se�al� que para precisar si...
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