Sentencia de Tribunal Apelativo de 6 de Noviembre de 2015, número de resolución KLAN20150219
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN20150219 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 6 de Noviembre de 2015 |
| | | APELACION procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Arecibo Caso Núm. CAC2012-2589 |
Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas, la Juez Cintrón Cintrón y la Juez Vicenty Nazario.
González Vargas, Juez Ponente.
En San Juan, Puerto Rico, a 6 de noviembre de 2015.
En este caso sobre prescripción adquisitiva, el Tribunal de Primera Instancia de Arecibo (TPI), dictó sentencia en la que justificó el dominio de la Iglesia Asamblea de Dios de Hatillo (Iglesia o apelada) sobre una finca de tres mil trescientos dos punto ciento cincuenta y ocho metros cuadrados (3302.1582) y ordenó al Registrador de la Propiedad de Arecibo a inscribirla a su favor.
Por las razones que expondremos a continuación, modificamos la sentencia apelada.
En agosto de 1985 la Iglesia Asamblea de Dios adquirió de Rubén Ortiz Galarza y Dalis Midiam Pérez Rodríguez una participación de tres mil trescientos metros cuadrados (3,300) de terreno de la finca con la siguiente descripción:
RÚSTICA: Parcela sita en el Barrio Pueblo del término municipal de Hatillo, compuesta de cinco cuerdas equivalentes a una hectárea, noventa y seis áreas y cincuenta y una centiáreas de terreno, en lindes por el norte, con la carretera insular número dos que conduce de Arecibo a Hatillo; al sur; Silvana Ramírez de Cruz y Ramón Alvarez; Este, con parcela de los menores José Antonio, Teodoro, Juan Ramón y Felipe Delgado Mercado; y al oeste en tierras de Gregorio Padilla.------------------------------
[…]
Inscrita al folio ciento ochenta y ocho, tomo ochentisiete de Hatillo, Puerto Rico, finca número dos mil setecientos noventa y ocho.------------------------------
Mediante la compraventa la Iglesia aceptó formar parte de una comunidad de bienes con Ortiz Galarza y Pérez Rodríguez, mientras que éstos se comprometieron a otorgar los documentos necesarios para la segregación e inscripción de la propiedad adquirida. La escritura de compraventa nunca se presentó ante el Registro de la Propiedad.1 Dos años más tarde la Iglesia construyó en dicho terreno con la aprobación de ARPE una edificación para fines eclesiásticos. Asimismo, surge de los autos que el Sr. Ortiz Galarza obtuvo permisos de ARPE para la segregación del predio adquirido por la Iglesia, a fin de individualizar dicho predio de manera que pudiera ser inscrito como finca separada en el Registro, como se había acordado. Sin embargo, según se desprende del expediente, posteriormente Ortiz Galarza vendió la finca, incluyendo el predio en el que ubicaba el templo, a Aureliano Giraud Piñeiro, sin que se efectuara la segregación de ese terreno.2
Al enterarse de esta venta, la Iglesia demandó a Ortiz Galarza, quien incluyó como tercero demandado a Giraud Piñeiro.
Mediante Acuerdo Transaccional y Escritura de permuta a cambio de cesión de derechos, acciones y relevo, la Iglesia cedió y traspasó a Giraud Piñeiro y su corporación Northland International, Inc. cualquier derecho, título u acción sobre el predio comprado a Ortiz Galarza, así como sobre cualquier estructura y mejoras que se encontraran sobre dicha área. A cambio, Northland le cedió y traspasó a la Iglesia una parcela de terrero de tres mil novecientos treinta punto treinta y nueve (3,930.39) metros cuadrados en el Barrio Pueblo de Hatillo sobre el cual Giraud y Northland se comprometieron a construirle un templo.3
La mencionada escritura de permuta tampoco se presentó en el Registro de la Propiedad, por lo que registralmente no se materializó la inscripción de las propiedades permutadas a las respectivas partes. Posteriormente, a Giraud Piñeiro se le embargó la finca en la que se encontraba edificada el Templo por el Gobierno de los Estados Unidos como resultado de una acción judicial en su contra. Se celebró una subasta sobre esa propiedad y Royal Properties, Inc. (Royal Properties o apelante) adquirió el terreno de 9.18139 cuerdas mediante escritura de compraventa el 10 de mayo de 2012.4
Llegado a este punto, el 28 de agosto de 2012 la Iglesia demandó a Royal Properties en la acción bajo consideración.
Alegó que a pesar de que la finca en controversia aparecía inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de Royal Properties, ésta poseyó tres mil trescientos un metros cuadrados a título de dueña, pública, pacífica e ininterrumpidamente, de buena fe y con justo título por un término mayor a los diez (10) años. Solicitó al tribunal que dictara sentencia justificando el dominio sobre el predio que poseyó y se ordenara la inscripción a su nombre en el Registro de la Propiedad de Arecibo. Royal Properties contestó la demanda y negó que la Iglesia fuera la dueña del predio de terreno en controversia. Entre otras cosas, aceptó que la Iglesia estaba en posesión material del terreno, pero que la misma era sin justo título, de mala fe, de forma precaria y a sabiendas de que no le pertenecía, en vista de que en la escritura de permuta había transferido todo derecho sobre ese predio a fin de adquirir otro en su lugar, como ya explicamos.
El 6 de febrero de 2014 se celebró una vista en su fondo en la que declaró por la parte demandante Jesús David López y Aviatar Ramos Jiménez. La parte demandada no desfiló prueba oral.
El señor López, pastor fundador de la Iglesia Asamblea de Dios de Hatillo, testificó que para el año 1984-1985, representando a la Iglesia, le compró a Rubén Ortiz Galarza un terreno de 3,300 metros cuadrados donde ubica el Templo.
Relató que en el 1987 aprobaron los permisos de construcción y quien solicitó el mismo fue Ortiz Galarza. Durante el contrainterrogatorio expresó que estaba consciente de que cuando la Iglesia compró los 3,300 metros cuadrados, éstos estaban incluidos en una finca de mayor cabida y que nunca ese predio fue segregado, a pesar de que Ortiz Galarza se había comprometido a llevar a cabo tal gestión.5
Añadió que en el 2001 la Iglesia demandó a Ortiz Galarza para que se hiciera la segregación. Continuó relatando que Laureano Giraud Piñeiro, quien le compró a Ortiz Galarza la finca donde se encontraba la Iglesia, llegó a un acuerdo con ellos mediante el cual su corporación, Northland le cedería una cuerda de terreno y se le construiría un templo a su nombre. Lo anterior a modo de permuta, a cambio de que la Iglesia le cediera su propiedad con el templo. Dicha escritura de permuta no se presentó al Registro de la Propiedad y la transacción no se llevó a cabo, porque Giraud Piñeiro desapareció. Northland nunca traspasó el título de la finca libre de cualquier hipoteca como se había comprometido, ni le construyó el templo.6
Por su parte, el señor Ramos Jiménez testificó que era pastor general de la Iglesia Asamblea de Dios de Hatillo.
Reafirmó lo expresado por López sobre que Northland no cumplió con su parte del acuerdo de la permuta. Nunca le construyó, ni traspasó ningún terreno a su nombre, por lo que la Iglesia se quedó en el predio original.7
Escuchados los argumentos de las partes y analizada la prueba documental el TPI dictó Sentencia en la que, entre otras cosas, expresó que la Iglesia poseyó la propiedad donde ubica su templo en concepto de dueño, pública y pacífica desde la adquisición hasta el momento de la sentencia. Según adelantamos, el TPI declaró justificado el dominio de la Iglesia sobre la siguiente finca:
RÚSTICA: Finca con cabida de tres mil trescientos dos punto ciento cincuenta y ocho (3302.158 m) metros cuadrados equivalentes a cero punto novecientos dieciséis (0.916 cds) cuerdas cuyas colindancias son las siguientes al momento de la aprobación del mismo: por el norte Garaje Esso, por el sur Sucesión Mora, por el este Sucesión Toledo Delgado y por el oeste remanente.
En desacuerdo con dicho dictamen, el 26 de noviembre de 2014 Royal Properties presentó una solicitud sobre determinaciones de hechos adicionales a la sentencia y reconsideración. La misma fue declarada No Ha Lugar el 28 de enero de 2015.8
Aun inconforme, Royal Properties presentó el recurso de apelación bajo nuestra consideración. Entiende que el TPI erró: (1) en la apreciación de la prueba y al concluir que la demandante tiene la posesión de la propiedad de buena fe, con justo título y en concepto de dueño; (2) al concluir que la demandada Royal Properties no es un tercero registral; (3) al concluir que la demandante adquirió la propiedad por prescripción adquisitiva ordinaria. El 7 de mayo de 2015 Royal Properties presentó un alegato suplementario. Tras varios incidentes procesales, la Iglesia presentó su alegato, por lo que con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, resolvemos.
En nuestro ordenamiento jurídico, la propiedad y los demás derechos sobre los bienes pueden obtenerse por vía de la prescripción adquisitiva o usucapión. Art. 549 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 1931; Art. 1830 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A.
sec. 5241. El efecto principal de la usucapión es la adquisición del dominio.
La usucapión presta al titular del derecho la seguridad de que su título es inatacable, no ya porque adquirió de...
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