Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Diciembre de 2015, número de resolución KLAN201501745
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201501745 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Diciembre de 2015 |
| DORAL BANK | | Apelación –se acoge como Certiorari- procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce Civil. Núm. J CD2014-0437 Sala G-28 Sobre: Cobro de Dinero y Ejecución de Hipoteca por la vía ordinaria |
Panel integrado por su presidente, el Juez Brau Ramírez, el Juez Bermúdez Torres, y el Juez Sánchez Ramos.
Sánchez Ramos, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de diciembre de 2015.
Comparecen el Sr. Eric N. Giron Quilinchini, la Sra.
Annette I. Cintrón Rosado y la sociedad de bienes gananciales compuesta por ellos (“los Recurrentes”), mediante el escrito de epígrafe, el cual acogemos como un recurso de certiorari de conformidad con lo resuelto en Figueroa v. Del Rosario, 147 DPR 121 (1998).1
Como explicamos en más detalle a continuación, concluimos que erró el Tribunal de Primera Instancia (“TPI”) al ordenar la venta en pública subasta del hogar de los Recurrentes por supuesto incumplimiento de éstos con un acuerdo transaccional, cuando dicho foro no articuló una determinación de hecho a esos efectos, ni pudo haberlo hecho, al no haber recibido prueba al respecto. Así pues, dejamos sin efecto la orden de ejecución recurrida y devolvemos el caso al TPI para que celebre una vista evidenciaria.
En este caso, sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca, las partes llegaron a un acuerdo transaccional que fue incorporado a una sentencia que emitió el Tribunal de Primera Instancia el 15 de julio de 2014. El anterior dictamen es final y firme.
De acuerdo con lo pactado por las partes, los Recurrentes aceptaron todas las alegaciones incluidas en la demanda. Admitieron la deuda hipotecaria, sus atrasos y los intereses acumulados que reclamaba Doral Bank, entidad que luego fue sustituida como parte demandante por el Banco Popular. Igualmente aceptaron que la deuda está vencida, es líquida y exigible.
Mediante el referido acuerdo, los Recurrentes quedaron obligados a pagar tres mensualidades de $1,054.34, desde el 1 de junio de 2014 hasta el 1 de septiembre de 2014. Las partes denominaron este tiempo como un “trial period”. Conforme lo estipulado, una vez concluido el periodo de prueba, y de cumplir los Recurrentes con los 3 pagos, el banco debía reevaluar la deuda con el propósito de modificar el préstamo hipotecario. De otro lado, después de hacer los 3 pagos, los Recurrentes tendrían que presentar, dentro de un período de 10 días, a Doral Bank todos los documentos que éste les requiera para la reevaluación de la deuda. Por último, en caso de que los Recurrentes incumplieran con el acuerdo, no efectuaran los 3 pagos o no sometieran la documentación en el tiempo estipulado, el banco tendría derecho a declarar vencida la totalidad de la obligación y solicitar al Tribunal de Primera Instancia la ejecución de la sentencia.
Del expediente surge que, aparentemente, los Recurrentes cumplieron con la obligación de los 3 pagos y, además, sometieron todos los documentos que el Banco le requirió para reevaluar su deuda. Sin embargo, el 5 de diciembre de 2014, Doral Bank notificó a los Recurrentes que no podía ofrecerles una alternativa de mitigación de pérdida. En la carta, adujo como razón para el rechazo: “[e]mbargo y/o gravámenes sobre la propiedad”.
Seguido, el banco solicitó al Tribunal de Primera Instancia que ejecutara la sentencia mediante la venta en pública subasta del inmueble hipotecado. Ante el TPI, el banco alegó que los Recurrentes incumplieron con el acuerdo transaccional. En específico, que “la parte demandada dejó de realizar los pagos según lo acordado”, y que el mismo acuerdo dispone que, en caso de incumplimiento, lo que procede es la venta pública de la casa.
Por su parte, los Recurrentes comparecieron ante el TPI para solicitar la paralización de los procedimientos. Aseguraron que cumplieron con los 3 pagos exigidos por Doral Bank y alegaron que fue el propio banco quien incumplió con la transacción. Explicaron que, al momento de constituir la hipoteca objeto de este litigio, Doral Bank no canceló la primera hipoteca que gravaba el inmueble, a pesar de comprometerse a ello. Por lo que, al momento de ellos presentar su solicitud de mitigación de pérdida, la primera hipoteca aún constaba inscrita en el Registro de la Propiedad. Manifestaron que también existe una tercera hipoteca sobre la casa, que la reestructuraron, y que fue presentada nuevamente en el Registro de la Propiedad, la cual es posterior a la hipoteca cuya ejecución está aquí en controversia.
Los Recurrentes también sostuvieron que Doral Bank les requirió que subrogaran la hipoteca que reestructuraron a cualquier nueva hipoteca que pudiese resultar del proceso que empezaron con Doral Bank. Esto último como condición para culminar con el proceso de mitigación de deuda. Éstos aseguran que el dueño de la hipoteca reestructurada está de acuerdo en subrogar su acreencia a la del banco, pero añadieron que, para efectuar la subrogación, la primera hipoteca debe ser cancelada.
Aseveraron que hasta que no se corrija ese defecto de título, la tercera hipoteca no puede cambiar de rango. Por último, adujeron que Doral Bank informó a los Recurrentes que, hasta que no subrogaran la hipoteca, no les aceptaría ningún otro pago “y lo que procedía era someter nuevamente el proceso de modificación de préstamo hipotecario”, pero que están impedidos de hacerlo hasta que la primera hipoteca quede cancelada, y que “es por esta información que el demandado no realizó los pagos correspondientes pues no le fueron aceptados”.
Es sobre la base de los anteriores alegados hechos, que los Recurrentes aseguran que fue Doral Bank el que impidió que el proceso de mitigación terminara, incumpliendo así con sus obligaciones bajo el acuerdo, por lo cual no podía ahora solicitar la ejecución de la sentencia.
El Tribunal de Primera instancia ordenó a Doral Bank a que indicará “qué pago del trial period incumplió el demandado”. En respuesta, el banco presentó una moción; no obstante, en la misma, no se cumplió con la orden del Tribunal, al no exponerse si los Recurrentes incumplieron con alguno de los 3 pagos incluidos en el periodo de prueba. En vez, Doral Bank hizo referencia al asunto de la subrogación de la hipoteca reestructurada y sostuvo que “a la parte demandada se le informó de este impedimento para la modificación y se realizaron las gestiones pertinentes para solicitar la subrogación”. Igualmente, hizo referencia a la cancelación de la primera hipoteca, “la cual debió ser cancelada”, y seguido agregaron que “[s]e le informa a este Ilustre Foro que la cancelación de la referida hipoteca fue enviada por correo el 26 de noviembre de 2014 y que la misma consta presentada el asiento 974, del Diario 1031”. Afirmaron que, una vez el dueño de la tercera hipoteca “autorice la subordinación del gravamen posterior, la parte demandada tiene que nuevamente solicitar ser evaluado para una Alternativa de Mitigación de Pérdidas”.
El 18 de marzo de 2015 los Recurrentes presentaron otra moción en la que reiteraron lo incluido en su anterior escrito, pero añadieron que el Tribunal de Primera Instancia debía declarar nulo el contrato de transacción, y en consecuencia la sentencia dictada, en atención a “la enmienda 2009-10 del Dodd Frank”. Los Recurrentes argumentaron que “[d]icho estatuto establece que no le puede ser requerido al propietario renunciar a su derecho a defenderse en un proceso de ejecución de hipoteca y de haberlo hecho, debe declararse nulo e invalidarse”.
Así las cosas, el 13 de mayo de 2015, el TPI archivó administrativamente el caso debido a que Doral Bank cesó operaciones y el Comisionado de Instituciones Financieras de Puerto Rico nombró a la Corporación Federal de Seguros de Depósitos como síndico de esa institución depositaria. Después de varios trámites, compareció el Banco Popular de Puerto Rico y solicitó sustituir como demandante a Doral Bank, puesto que había adquirido “las facilidades de crédito entre Doral y los demandados”.
El TPI autorizó la sustitución y el Banco Popular presentó un escrito en el cual reiteró, por las mismas razones aducidas por Doral Bank, que procedía la ejecución de la sentencia. El Tribunal de Primera...
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