Sentencia de Tribunal Apelativo de 22 de Febrero de 2018, número de resolución KLAN201701271
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201701271 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 22 de Febrero de 2018 |
| | | Apelación Procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de Ponce Civil Núm.: J AC2015-0489 Sobre: Expediente de Dominio |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Gómez Córdova, la Juez Brignoni Mártir, y el Juez Adames Soto.
Gómez Córdova, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 22 de febrero de 2018.
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Dictamen del que se recurre
Compareció ante nosotros MAO & Associates Investments, Inc. para pedirnos revocar una Sentencia Parcial dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce (foro primario, o foro apelado), mediante la cual se desestimó la demanda contra tercero que instó
como parte del proceso seguido en su contra.
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Base jurisdiccional
Poseemos autoridad para entender en los méritos de las controversias planteadas a base de los postulados normativos dispuestos en el Art. 4.006 (a)
de la Ley Núm. 201-2003, mejor conocida como la Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, en las Reglas 13-22 de nuestro Reglamento (4 LPRA Ap. XXII-B) y en la Regla 52.2 (a) de Procedimiento Civil (32 LPRA Ap. V).
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Trasfondo procesal y fáctico
En octubre de 2015, Noel Olán Báez, su esposa Nélida Pacheco Castro, y la Sociedad de Bienes Gananciales compuesta por ambos (en conjunto, los demandantes), instaron una acción sobre expediente de dominio. En dicha acción se hicieron dos requerimientos: 1) Que MAO cese el uso de un predio de terreno que presuntamente les pertenece, y que es aledaño a un inmueble que dicha parte compró a Banco Popular de Puerto Rico (el Banco); y 2) Que se ordene al Registro de la Propiedad inscribir, a nombre de los demandantes, el predio de terreno en cuestión.
Los demandantes alegaron que Banco Popular ejecutó una propiedad de 5.10 cuerdas que les pertenecía y, posteriormente, vendió el inmueble a MAO. No cuestionaron la legalidad de tal negocio jurídico, sino que se limitaron a aseverar que, aledaño a dicha propiedad existe un predio de terreno de 548.2528 metros cuadrados, o 0.1394 cuerdas, que presuntamente les pertenece, y que MAO se encuentra ocupando sin derecho a ello. Según aseguraron, aunque MAO alega que compró ese terreno mediante compra a Banco Popular, no ha presentado evidencia de ello. Sobre el particular, se alegó afirmativamente que el Banco sólo vendió
la propiedad que ejecutó, mientras que el predio de terreno en cuestión no se encontraba afecto a la hipoteca ejecutada, pese a ambas propiedades compartir el mismo número de catastro[1].
Originalmente, la acción se instó en contra de MAO y Banco Popular. Luego, los demandantes desistieron sin perjuicio respecto al Banco, por entender que no era una parte esencial en el pleito. El foro primario acogió la solicitud a tales efectos.
Más adelante, MAO presentó una demanda en contra tercero, mediante la cual intentó traer al Banco nuevamente al pleito[2]. En su reclamación alegó, en esencia, lo siguiente: 1) Que en ningún momento hizo negocio alguno con los demandantes, y que todas sus transacciones fueron con Banco Popular[3]; 2) Que compró a Banco Popular un inmueble; y que, bajo la creencia que la totalidad del terreno era de su propiedad ha incurrido en gastos para el mantenimiento de la propiedad, el pago de seguros, CRIM, entre otros[4]; y, 3) Que [l]a conducta negligente, torticera y de mala fe del Tercero Demandado de vender propiedad perteneciente a los demandantes ha causado graves daños económicos en la medida que el Demandado no puede disponer de la totalidad de la propiedad que adquirió[5]. Se apoyó en lo alegado para solicitar que se rescinda el contrato otorgado con el Banco y que, además, este le compense por las interrupciones sufridas en el desarrollo de las tierras presuntamente adquiridas, además de por los gastos incurridos, así como por los alegados daños y perjuicios sufridos.
El Banco contestó
la demanda contra terceros. Alegó que la escritura otorgada con MAO habla por sí misma, y que de ésta surge, entre otros, lo siguiente: 1) Que MAO realizó
un minucioso examen de la propiedad antes de adquirirla, que la aceptaba como se encontraba, y que el vendedor la había adquirido involuntariamente mediante ejecución de hipoteca; 2) Que MAO relevó al Banco de cualquier reparación y/o vicio oculto; y, 3) Que el Banco no hizo representación alguna a MAO sobre la cabida y los linderos del inmueble[6]. Enfatizó el Banco que la demanda era clara en cuanto a que el inmueble objeto de la controversia no era el que vendió a MAO, sino una propiedad aledaña. Además, levantó como defensa afirmativa el término prescriptivo de cuatro años para levantar una causa de acción de nulidad de contrato por vicios en el consentimiento, aseverando no ser responsable de ninguno de los daños imputados.
Más adelante, el Banco presentó una Solicitud de sentencia por las alegaciones por prescripción. Destacó que, en la acción que originó el caso de autos, los demandantes únicamente reclamaron que MAO cesara el uso de la propiedad aledaña a aquella que adquirió del Banco; y que, en esencia, la alegación hecha por MAO giraba en torno a que compró bajo la creencia de que adquiría la totalidad del inmueble, lo que lo llevó a incurrir en gastos variados. Según sostuvo, lo alegado por MAO aludía a un vicio en el consentimiento, acción que prescribe a los cuatro años. Dado que el contrato de compraventa se consumó el 15 de noviembre 2006, y la acción contra el tercero se radicó recién el 9 de diciembre de 2016, se solicitó la desestimación de la acción, bajo el fundamento de prescripción.
MAO se opuso a la solicitud de desestimación del tercero demandado. Afirmó que no aplicaba término prescriptivo alguno pues lo configurado era un contrato en daño de tercero; y, por presuntamente estar de por medio un acto ilícito por parte del Banco, el contrato era nulo ab initio. Sobre el particular, aseguró que el Banco le mostró y le vendió la propiedad sin aclararle que una porción de terreno pertenecía a los demandantes; y que ello cualificaba como vender un terreno a sabiendas de que no le pertenecía. Enfatizó que, ante una solicitud para que se dicte sentencia por las alegaciones, éstas deben evaluarse de la manera más favorable al promovido, dando por ciertos los hechos bien alegados en la demanda.
El codemandado MAO acompañó su escrito en oposición de fotos y documentos, incluido un Land Appraissal Report. De dicho documento surge que la propiedad vendida por el Banco es de 5.10 cuerdas[7].
El 7 de julio de 2017, el foro primario dictó una Sentencia Parcial mediante la cual acogió la postura del Banco, y desestimó la acción en su contra bajo el fundamento de prescripción[8]. Según concluyó, conforme a las propias alegaciones de MAO, la reclamación en contra del Banco no es más que una solicitud para que se rescinda la transacción de compraventa de 15 de noviembre de 2006 por un alegado vicio en el consentimiento por error o dolo[9].
En virtud de ello, enfatizó el foro primario que MAO tenía cuatro (4) años para ejercerla a partir de la fecha en que se consumó la transacción. No lo hizo. Por tanto, su causa de acción prescribió por el mero lapso del tiempo fijado en ley[10].
Inconforme, MAO pidió reconsideración. Destacó que, si el Banco daba por admitidas las alegaciones, debía entenderse por admitida la alegación #12, en la que se afirmó, en esencia, que éste incurrió en una conducta torticera e ilícita al vender algo que no le pertenecía.
Tras denegarse la solicitud de reconsideración, MAO acudió ante nosotros. Imputó al foro primario la comisión de cuatro errores. En sí: 1) Adjudicar la solicitud de sentencia por las alegaciones, cuando de las mismas alegaciones surgen controversias sustanciales de hechos y derecho; 2) No examinar la totalidad de las alegaciones y las materias contenidas en éstas, considerando sólo algunos hechos de la demanda y excluyendo el hecho medular alegado; esto es, que el Banco vendió un terreno del que no era dueño; 3) Excluir evidencia presentada en la oposición a la solicitud de sentencia por las alegaciones, la cual comprueba que el Banco vendió un terreno que no le pertenecía; y 4) Fundamentar su determinación en el período prescriptivo de cuatro años, el cual no aplica a los contratos inexistentes.
El apelante aseveró que, por haber adquirido de buena fe de quien se presentó como dueño del inmueble en...
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