Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Junio de 2018, número de resolución KLAN201701160
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201701160 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 28 de Junio de 2018 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil. Núm. K AC2015-0169 Sobre: SENTENCIA DECLARATORIA |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres.
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2018.
La señora María C. Sánchez nos solicita que revoquemos dos dictámenes emitidos por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, mediante los cuales ese foro le denegó su pretensión de cerrar una ventana abierta en la pared exterior del apartamento vecino, que a su vez demarca el patio interior de su apartamento, ubicados ambos en un edificio del Viejo San Juan que está sujeto al régimen de propiedad horizontal. La apelante alegó ante el foro apelado que la pared aludida es medianera, por lo que no puede abrirse en ella ventana ni hueco alguno. Demandó que se ordenara su cierre o reducción, de modo que su uso no violentara su intimidad.
La parte apelada, señor Orlando Ruiz, sostiene que adquirió su apartamento con la ventana, la que ofrece luz y ventilación a su baño, por lo que tiene derecho a abrirla con tal propósito. Reclama que la apelante obstaculiza su apertura con una reja ilegalmente instalada y, junto al interventor Consejo de Titulares del Condominio, solicita que se le ordene a la apelante la remoción de la reja y que se abstenga de entorpecer el uso de la ventana.
El tribunal apelado resolvió que la pared en la que se abrió la ventana en disputa es un elemento común del condominio, no medianera, y que el hueco en la pared consta inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que el apelado tiene derecho a su disfrute. Denegó a la apelante el remedio solicitado por ella, le prohibió cerrar u obstaculizar la apertura de la ventana y le ordenó remover las rejas que colocó sobre el hueco de la ventana para impedir que esta se abriera.
Las decisiones que revisamos, como indicado, surgen de dos dictámenes separados, una sentencia parcial dictada el 11 de diciembre de 2015 y una sentencia sumaria final dictada el 26 de junio de 2017. Respecto a la primera, la parte apelante acudió en apelación ante este tribunal intermedio, en el recurso KLAN201600164, pero un panel hermano entendió que el dictamen apelado era una mera resolución interlocutoria, pues no puso fin a todas las reclamaciones del pleito, acogió el recurso como una petición de certiorari y denegó la expedición del auto.[1]
Devuelto el caso al Tribunal de Primera Instancia, este dispuso de la reclamación pendiente en la sentencia sumaria de 26 de junio de 2017, por lo que la señora Sánchez ha planteado en esta apelación, como es su derecho, todos los errores que, a su juicio, cometió el foro apelado en ambos dictámenes.[2]
Luego de evaluar los méritos de la apelación y las posturas de las dos partes opositoras, resolvemos que procede dejar sin efecto el remedio concedido en la sentencia sumaria de 26 de junio de 2017 en lo que se dilucida la cuestión pendiente de adjudicación, de conformidad con los señalamientos hechos en esta sentencia.
Veamos los antecedentes fácticos y procesales, así como el derecho aplicable a la cuestión medular planteada, que sustentan esta determinación.
Este pleito comenzó el 26 de febrero de 2015, con la demanda de sentencia declaratoria presentada por la señora María C. Sánchez contra el señor Orlando Ruiz, ambos titulares del Condominio San Ildefonso, sito en la Calle San Justo del Viejo San Juan. La señora Sánchez es titular del apartamento A-2, que colinda con el apartamento A-1, propiedad del señor Ruiz. En su demanda, la señora Sánchez alegó que ambas propiedades están divididas por una pared medianera. Admitió que, en esa pared, el desarrollador del condominio abrió una ventana para uso del baño del apartamento A-1, que abre hacia el patio interior del apartamento A-2, que es propiedad exclusiva del apartamento A-2. También alegó que, conforme a las disposiciones del Código Civil de Puerto Rico, la ventana constituye una apertura ilegal de una pared medianera, por lo que solicitó que el tribunal ordenara su clausura permanentemente. Entre otras alegaciones de la demanda, la señora Sánchez afirmó que la ubicación de la ventana violenta su derecho a la intimidad y que le impide disfrutar libre y pacíficamente de su propiedad.
Para salvaguardar la privacidad[3] y la seguridad de su apartamento, la señora Sánchez instaló unas rejas sobre la aludida ventana para impedir que abriera hacia su patio. Surge de las alegaciones de la demanda que otros dos dueños previos del apartamento A-1 soportaron las rejas que impedían la apertura de la ventana, (aunque hay afirmaciones en el expediente de que esto pudo no ser así).[4] No obstante, cuando el apelado Orlando Ruiz adquirió el apartamento A-1 como tercer titular, alteró la ventana para que esta abriera hacia adentro del baño, lo que aún le permite tener visibilidad directa hacia el patio interior de la apelante. Por ello, esta utilizó otros medios para impedir que el apelado Ruiz tuviera vista directa hacia el patio interior de su apartamento, entre ellos, extender cortinas de baño hasta la altura de la ventana, lo que surge de las fotografías que obran en el expediente.
En respuesta a la demanda de la señora Sánchez, el señor Ruiz solicitó su desestimación por el argumento de que la figura de la medianería no es de aplicación a los condominios sometidos al régimen de propiedad horizontal, que la Ley de Condominios, infra, desplaza o impide la aplicación supletoria del Código Civil y que la señora Sánchez no podía retractar su consentimiento para quejarse sobre aspectos de su apartamento que conocía al momento de su adquisición.
Por ende, solicitó la desestimación de la demanda porque esta no aducía hechos que justificaran la concesión de un remedio.
Al oponerse a que se desestimara su demanda, la señora Sánchez argumentó, entre otras cosas, que la Ley de Condominios no desplaza de forma automática la aplicación de otras disposiciones generales del Código Civil sobre la propiedad inmueble, tales como las figuras jurídicas de la hipoteca, el arrendamiento, la usucapión y el usufructo. También arguyó que las paredes de un apartamento ubicado en un condominio sometido al régimen de propiedad horizontal deben considerarse privativas, salvo que sean de carga o maestras, por lo que pueden regirse por el Código Civil y sus disposiciones sobre la medianería.
Iniciado el pleito, el Consejo de Titulares del Condominio San Ildefonso presentó una demanda de intervención en la que adujo que es parte con interés en el caso.
Argumentó que la pared en controversia constituye un elemento común necesario para el régimen de propiedad horizontal del Condominio San Ildefonso y solicitó que el tribunal así lo declarara. Añadió que el Artículo VI, Sección F, del Reglamento del Condominio impide la instalación de rejas exteriores en las ventanas y que, en una asamblea del Consejo de Titulares, se declaró la ilegalidad de las rejas instaladas por la señora Sánchez. Destacó que dicha determinación no fue objeto de revisión ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo), por lo que solicitó al tribunal que ordenara la remoción de las rejas.
El 16 de octubre de 2015 el Tribunal de Primera Instancia celebró una vista para la inspección ocular de la pared, la ventana en disputa y las rejas instaladas por la señora Sánchez. Luego, el 28 de octubre de 2015, tuvo lugar la vista argumentativa en la que el señor Ruiz y el Consejo de Titulares insistieron en que la pared en controversia es un elemento común del condominio, mientras que la señora Sánchez defendió su argumento sobre la aplicación de la figura de la medianería a la controversia.
Tras examinar los argumentos expuestos por las partes en la vista ocular y la vista argumentativa, el 7 de diciembre de 2015 el Tribunal de Primera Instancia emitió una sentencia parcial que fue notificada a las partes el día 11 de ese mismo mes. En el referido dictamen, el foro a quo resolvió que el Consejo de Titulares tenía legitimación activa para intervenir en el pleito, por su interés en lo que ocurra con la pared en controversia, por ser un elemento común del condominio. También resolvió que, aun tomando por cierto lo alegado en la demanda, procedía la desestimación de la causa de acción presentada por la señora Sánchez. Como fundamentos de esta determinación, el foro primario estimó que procedía dilucidar si la pared que divide el apartamento A-1 del apartamento A-2 es medianera, privativa o un elemento común. Para resolver tal controversia, estimó crucial que el artículo 11 de la Ley de Condominios dispone que, siempre que cualquier elemento sea indispensable para el adecuado disfrute de las unidades individuales, debe ser considerado como un bien común necesario. Al aplicar dicha disposición al caso de autos, concluyó que la pared en controversia es indispensable para que las partes puedan disfrutar de sus respectivas propiedades, por lo que su modificación no puede dejarse al arbitrio de los titulares.
Sobre las alegaciones relativas a la ventana, el tribunal apelado determinó como hecho probado que en los planos del Condominio aparece el hueco en la pared en controversia. Por ende, concluyó que, hasta tanto no se modifique la escritura matriz y los planos inscritos en el Registro de la Propiedad, la pared y la ventana deben permanecer intactas.
Luego de tales conclusiones, el Tribunal de Primera Instancia desestimó la reclamación de la señora Sánchez. No obstante, conservó jurisdicción para resolver el planteamiento del Consejo...
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